丁建刚：买房“号子费”的根源何在？能禁止吗？
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由于限价政策，很多楼盘领不出预售证，也由于限价政策，相当数量的项目，没有达到他们的价格预期，开发商不愿意推盘，推迟上市。
从这一点上说，限价政策在帮助开发商堂而皇之的捂盘惜售。
2016年下半年至2017年上半年拿地的项目，80%以上没有上市。
2018年春节过后，杭州房地产市场再次萌动。
这个春天，杭州楼市引发社会关注的一个现象是：买房需要付“号子费”。
虽问及的楼盘均不承认有“号子费”之事，但从整个市场供不应求的形势、从中介口中的说法、从媒体的调查中综合判断，宁信其有，不信其无。
“号子费”成了“耗子费”，过街老鼠人人喊打。
公众和媒体，包括政府与开发商，对“号子费”都做出了回应，也有很多治理的办法：公开摇号、严厉查处……但均未触及事件的实质及本源。
为何会出现“号子费”？
罪魁祸首就是限价政策造成的“价格双轨制”。
始于2016年9月30日的这一轮最严厉的调控，在2011年调控措施的基础上增加了一个“限价政策”。
这一轮调控，行政措施的边际效益大幅度递减，其中一个原因就是限价政策。
鉴于限价政策带来的市场混乱和后果，本人于2017年夏天给多个部门写过内参，建议尽快取消限价政策。
（点击图片，进入阅读）
地方政府虽然了解限价政策的弊端，但无权擅自解除。
“号子费”是限价政策所致恶果的一个综合性市场表现。
表面上看，限价政策似乎是为了公众的利益，公众再也不用去买高价的房子。
但事实上，限价政策制造了更大的市场乱象与社会不公，对市场造成的影响及导致的后果包括：
➤ 限价向市场传递错误信号，让人们认为限价解除之时，就是房价大涨之日，引发恐慌抢购。
➤ 限价导致市场数据（成交量、成交价格）失真。
➤ 限价是违规违约行政。开发商拿地时并未告知将限价，后来部分城市“限房价竞地价”就合理一些。
➤ 限价引发权力寻租，导致更大的社会不公正。
➤ 限价恶化市场供需关系。
由于限价政策，很多楼盘领不出预售证，也由于限价政策，有相当数量的项目由于没有达到他们的价格预期，开发商不愿意推盘，推迟上市。
从这一点上说，限价政策在帮助开发商堂而皇之的捂盘惜售。
浙报传媒地产研究院的数据显示：2016下半年至2017年上半年，杭州市区（不含富阳区和临安区）共有689.6万方涉宅地出让，至今仍未上市的项目体量达565.9万方，占总出让宅地的82.1%。（以上数据均已剔除自持部分）
行政强行限价，必然造成双轨制，必然造成权力寻租，必然滋生腐败。
“号子费”已经成为了一个严重的社会问题。
1988年的物价双轨制，曾引起严重的社会恐慌情绪和民怨，甚至是第二年所发生的事件的社会诱因之一。
在短期商品房市场严重供不应求的阶段，完全可以通过其他的经济手段，迅速降低商品房的投资属性。
如我们曾经多次提过，住建部政策研究中心主任秦虹在《进一步深化住房制度改革》的论述中也提出过的：为抑制炒房行为，就应增大反复交易的成本，设立按持有时间、住房套数实行差别化的交易环节税负。（点击阅读文章）
什么叫差别化的交易环节税负？
其实这就是类似于香港的“双辣招”：按照购买的套数，征收梯级契税（香港称之为印花税）；按照持有的时间征税，如果过短期出售，加收短期交易额外印花税等。
以契税为例（仅举例）：
第一套契税征收3%，第二套征收6%，第三套就是惩罚性的征收15%。
以类似额外印花税为例（仅举例）：
按房屋购入持有的时间征税，如不到一年之内就出手，惩罚性的征收全价的15%，如一年至两年，则征收10%，以此类推，逐步递减。如持有五年以上再出售，则可免征。
这个政策取向，远比房地产税更现实更可行。
➤第一，收税设在交易环节，任何人都逃不掉。
➤第二，契税是原来就有的税种。只需按套数修改一下税率即可。
➤第三，避开了艰难浩繁的评估工作，以交易价格为准。
➤第四，仅仅威慑和惩罚了多套房和短期频繁交易的投机者。大多数人不受影响，但对市场发出了警示，投机将无利可获。大多数人会拥护，立法也会非常容易通过。
➤第五，最大的好处是解决了房地产税立法的障碍和难题。
在采取类似经济调控手段的同时，放开限价，让市场“无形之手”尽快起作用。
否则，任何的措施都很难抵挡巨大利益的诱惑，“号子费”势必将禁而不止。
市场混乱可能仍将持续，甚至可能加剧。
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