浙江信达地产和中国城市化之路
1998-2018浙江省城市化和人居发展之路主题系列
https://v.qq.com/txp/iframe/player.html?vid=m0764aelcmf&width=500&height=375&auto=0
▲杭州信达中心
几天前的一个上午，经一场大雨冲刷，杭州滨江空气清新，清澈透明。
在杭州信达中心巨大的落地玻璃窗前，一路之隔的亚运会主会场“莲花碗”完整清晰的映入眼帘。
4年后的2022年，这里是第十九届亚运会的主会场。
眼前，窗外的网球中心 “小莲花”即将竣工，游泳馆也正在建设中。
▲杭州奥体中心
2022年，当第十九届亚运会开幕时，这些工程都将完成。信达中心将成为杭州真正意义上的标志性的TOD城市综合体。
就在信达中心的脚下，杭州地铁6号线与7号线交汇于此，目前，这两条地铁线也正在如火如荼的建设之中。
信达中心TOD综合体，由全球著名的、设计体量最大的日本日建设计事务所操刀。充分利用地铁6号、7号线换乘站上盖的交通枢纽优势，但绝不局限于交通枢纽的功能。
TOD(Transit-0riented Development)模式，是全球最先进的以公共交通为导向开发商业区的发展模式。
将近百万方体量的信达中心，几乎涵盖了TOD综合体的所有要素，两条地铁交汇，且业态极为丰富。有大型 Shopping mall，有高端写字楼，有五星级酒店，有高端住宅和高端公寓，旁边还有生态公园。
信达中心连通地铁、商场和住宅，以及室外公园和奥体中心，将成为城市中心的一种城市资源，甚至成为一个景点，为杭州未来营造全新生活方式：有便捷的交通，有开阔的生态绿地，有繁荣的商业。在几百米的步行距离之内，解决人们工作、居住、休闲、娱乐、健身、购物、餐饮等几乎一切生活需求。
▲杭州信达中心效果图
就在正在建设的信达中心，房地产研究和评论专家丁建刚与浙江信达地产有限公司党委书记、执行董事张维民，就中国的城市化进程和发展方向，浙江信达地产的优势和特点，进行了一场广泛而深度的对话。
张维民和丁建刚很熟悉，半个月前，两人都出席了在海南举行的《2018博鳌房地产论坛》，在论坛上俩人相谈甚欢。
朋友间的对话气氛轻松，话题广泛。两人有着相似的阅历和经历，都是中国改革开放40年历史全程的见证者和参与者。对话的内容自然也就涉及到了中国40年改革开放历程，涉及到了中国城市化进程和城市的未来发展方向。
对话很自然的就从所在的信达中心开始。
▲丁建刚对话张维民
01
丁建刚：两年多前，你们拿下这块信达中心的地的下午，所发生的事情都还历历在目。这个总价123亿的地王项目轰动了整个杭州房产界，甚至轰动了全国。
当时，包括我在内的很多人都替你们捏了一把汗。虽然这块土地从单价上来说并不离谱，但是整个项目太复杂了，两条地铁交汇站上盖，又有复杂的业态。而且，工期要求是在亚运会明确的倒计时时间表内。
是什么因素促使你们当时对这个项目志在必得？
张维民：2016年的时候，我们对杭州这个城市的未来，已经有了一个清晰的判断。
我们确信，奥体板块将成为未来城市的中心，这点毋庸置疑。
城市中心的大型TOD综合体，几乎是所有大城市和特大城市发展的标配。这样的项目，既是城市未来的地标，也是城市国际化和现代化的标志。
站上世界舞台的杭州，亟待国际化理念的设计与建设。TOD模式设计的信达中心，就是杭州国际化地标建筑的代表。
我们确定信达中心这样的项目既是市场的需求，也是杭州走向国际化和现代化的要求。
我们有这个决心，也有能力来参与这样一个大型TOD综合体的建设，把它建成城市的重要资源和标志，为杭州的城市发展做出一点贡献。
▲杭州信达中心效果图
02
丁建刚：你们在当时拿地的时候，就已经确定了要做一个城市标志性的TOD项目吗？有没有考虑过参照和对标全世界哪些城市的项目？为什么要请日建做设计？
张维民：杭州的城市地位和城市能级已经发生了重大变化。
2022年将要召开的亚运会，为杭州的城市基础设施建设，特别是轨道交通建设，排定了一张不可推迟的倒计时时间表。
在未来的市中心奥体板块，两条地铁的交汇处，必然是城市发展的重中之重。
在拿地时，我们就确定了我们应该对标东京和香港，建设一个具有标志性的城市TOD项目。这是城市发展的需要，也是未来人们全新的高品质城市生活方式的需要。
▲东京涩谷站
我们希望对标的是日本的涩谷和香港西九龙。
但是和香港西九龙相比，奥体板块有更开阔的城市界面，门口就是一个大型的生态绿地公园，且没有西九龙那么大的开发强度，远比西九龙更舒适和宜居。
我们和日本日建设计进行了沟通，一些设想要求得到了日建设计师的充分认同和理解，将为杭州打造一个集结国际文化和娱乐，绿色运动，涌动新技术能量，充满青春活力街区的TOD项目。
03
丁建刚：信达中心是你们在钱塘江畔的第二个项目了，第一个项目就是信达滨江·壹品。2016年1月6日，你们浙江信达地产以36680元/平方米的楼面价拿下了信达滨江·壹品，也创造了当时杭州楼面价的地王。
我记得当时邻近地块的望江府，精装公寓的销售价格也还不到45000元/平方米，旁边的钱江御府售价仅为每平方米36000元。
在2016年年初那个时间节点上，杭州市场远不是今天这个样子。甚至还有人猜测浙江信达地产是不是接受了财政部的什么旨意？当时的信心从何而来？
张维民：2015年年底，中央经济工作会议提出房地产“去库存”。我一直从事金融和房地产市场工作，察觉到了这一变化。
2011年开始的那一轮调控，直到2014年，全国库存积压严重。于是，大部分城市在2014年解除了限购，但是2015年又经历了重大股灾。在2015年底提出“去库存”，政策和市场都产生了一些变化，可能会迎来新一轮行情，于是加快了战略性布局。
2006年至2015年初，我一直在上海信达地产工作。见证了上海浦江两岸，特别是浦东新区的快速发展过程，对城市发展轨迹有新的认识。在2014年底公司内部的论坛上，基于对上一轮的市场调控分析，我判断未来能进入的城市，除了上海之外就是杭州和南京。
机缘巧合下，2015年初，我就收到公司调往浙江信达地产的通知。5月，我在浙江信达地产公司内部作出了一些调整，确定公司发展的方向和定位：在中心城市的中心区域，做高端改善项目。这也是对中国城市化进程和房地产市场深入研究后所作出的判断。
尽管最近两年，三四线城市市场也很火爆，但根据我们的研究和判断，以及公司的定位，认为中心城市中心区域的高端改善型产品，市场需求将不断出现，相对来说一定更安全。
恰在2015年，相继确定了2022年的亚运会和2016年的G20峰会都在杭州举办。我们更加确信杭州的城市地位将快速上升。
▲信达布局杭州城市核心
同时，我们也进行了密集的调研和考察，于是重兵布局杭州钱塘江两岸。
这就有了你说的快速果断出手这两个项目。这个完全是出于我们浙江信达地产对市场和城市的判断，没有来自任何方面的旨意。
04
丁建刚：这样的判断和自信，更多来自于哪方面？
张维民：在研究了全球大城市以及中国一线城市的发展轨迹，特别是透彻分析了上海的发展轨迹之后，我们形成了清晰的城市发展思路，并形成浙江信达地产的发展理念。
改革开放40年，住房市场化20年以来，发展速度非常快。大量深度的市场调研也告诉我们，正是由于发展过快，能够满足改善型需求的高品质迭代项目并不多。
和高端改善需求量相比，在城市的中心位置符合这些需求的产品并不多。
▲地铁6号、7号线在奥体信达中心交汇
除此之外，从全球城市的发展轨迹看，轨道交通一定会改变整个城市的格局。
城市中心的TOD项目，几乎是大城市和特大城市发展的必需品，目前杭州还没有这样的项目。所以在拿信达中心这块地的时候，我们认定这是一个必然的发展趋势，也希望建设城市资源，为杭州的城市发展做一个标志性项目，做一点贡献。
05
丁建刚：2016年1月，浙江信达地产首入杭州，就在钱江新城拿下了一个单价地王。时隔四个月，5月27日，又在奥体板块拿下了一个123亿的总价地王。
业界和公众对浙江信达地产都充满了好奇心。浙江信达地产到底是一家怎样的企业？是怎样的发展沿革？
张维民：90年代初，国家决策开发上海浦东。1992年，上海信达银泰置业股份有限公司成立，有50多家建设银行入股，3亿多开发资金，是当时国内最大的内资公司，当仁不让深度参与上海浦东新区的建设开发过程中。
上海信达地产发展之初，在浦东大开发的背景下，响应国家号召，大力开发浦东新区。但新区建设条件艰苦，项目利润微薄，期间还经历房地产市场调控，公司发展更是举步维艰。
2006年，我调往上海信达地产公司，当时公司发展仍在困境之中。到任之初，上海信达项目分布偏远，分布在广西、长春、昆山、南京、成都等地。经过近10年发展，上海信达终于得以回归上海市场，2015年-2017年，上海信达地产公司利润位列信达地产首位。
2015年初，我调任浙江信达地产。5月，公司内部整合宁波信达中建、嘉兴信达建设房产、台州信达置业这三家“信达系”房地产公司，成立浙江信达地产，总部设在宁波。
理论上，浙江信达地产涉及范围为浙、闽、赣三省，但主要业务仍集中在浙江省。目前浙江信达地产公司营业规模为150-160亿元左右，并且在未来三年内，浙江信达地产的公司利润都将名列系统前位。
06
丁建刚：时过境迁。两年之后的今天，中国房地产市场的调控从未像今天这样严厉，同时，中国的宏观经济“稳中有变”，面临着极大的不确定性。
信达地产的规模，虽然进入了百强，但排名并不靠前。在今天这样一个中国房地产市场都在追求规模的特殊时代背景下，浙江信达地产未来的优势在哪里？发展方向在哪里？
张维民：近年来，浙江信达地产是主动不追求开发规模，更多的是承接服务母公司的主营业务。
在实际产生的不良资产中，有大量的资产都涉及到房地产领域。多年的房地产开发经验，让信达地产在不良资产处理方面更好的发挥地产优势。过去多年关于地产的不良资产大多通过打包直接处理的形式加以处置，但是现在能够运用专业的房地产方面的开发经验，直接接手经营不良资产中的房地产相关资产，更好的发挥信达地产的优势，提高在总公司的地位，并更好的创造价值。
现在，在“去杠杆”和中美贸易战重叠，市场再度经受考验，一部分开发企业将主动或被动的退出市场，或将成为大趋势的情况下，未来涉及到房地产相关的不良资产可能将越来越多，像信达地产这样的具有专业房地产开发经验的资产处理公司，可能将迎来新一轮的发展机遇。
浙江信达地产背景：
浙江信达地产隶属信达地产，其母公司为中国信达资产管理公司。从一开始，信达地产就流着建行的血液。上世纪八九十年代始，建设银行就承担了一部分政府职能，参加国家的基础建设。从建行衍生出的各地方信达地产公司，从一开始就理所应当的参加了国家的基础建设。
1999年，中国信达总部成立。随后财政部注资100亿，中国信达与建行关系剥离，隶属财政部，同时也作出公司调整与改制，受中国银保监会管理。经过一段时间的资源整合，目前，信达地产下属子公司有新疆、海南、广州、深圳、青岛、重庆、沈阳、天津、上海、浙江、安徽等10余家优质区域地产公司继续经营。
因此，信达地产从开始就肩负“建城”的责任。
在“拥江发展”战略尚未公布的背景下，浙江信达地产在钱塘江两岸率先重磅布局两子。浙江信达地产将继续担负“建城”的历史使命，为杭州国际化都市的发展做出贡献。
往期文章阅读
—END—
▼
长按识别二维码关注公众号：丁建刚房产
读懂中国楼市
楼市智库
长按二维码订阅
【买房攻略】2018年8月 | 三季度
【丁建刚课堂】
第五期：2018年中楼市总结及下半年展望
【浙江城市报告】 丽水 | 舟山 | 金华 | 嘉兴 | 湖州
| 绍兴
长按识别上图“二维码”进入楼市智库
也可在微信公众号
"住在杭州网""杭州口水楼市""丁建刚房产"
底部菜单栏“付费内容”中订阅
或回复关键词“楼市智库”
▼点击阅读原文，拥有你的买房宝典