不小心透露了一个房地产税的秘密：4月曾在系统内征求意见
读懂中国楼市
9月7日，13届全国人大常委会立法规划对外公布。其中房地产税写入立法规划，理论上，在本届人大任期的五年内，将房地产税法草案提请审议。
今天，《21世纪经济报道》透露了一个小秘密：今年4月初步形成的草案，曾经在省级人大及省级财政等相关部门内部征求过意见。
这实际上是一个大秘密。
过去的几个月，关于房地产税的舆论铺天盖地。
从3月7日，全国两会的财政部副部长史耀斌在两会发布会上表示，按照中央的决策部署，目前全国人大常委会预算工作委员会、财政部以及其他有关方面正在抓紧起草和完善房地产税法律草案。
到7月16日，和立法部门、税收部门毫不相干的国家统计局新闻发言人毛盛勇，也大谈关于房地产税的事儿。
诸多体制内的人士，对今年将出台房地产税草案都持坚信的态度。
而9月7日，全国人大常委会的五年立法规划，证实了4月份的内部征求意见稿，存在着较多问题，并没有通过。如果已经通过了，就用不着再做五年起草的规划了。
如果那部征求意见的草案没有太大问题的话，完全可以不列入五年规划，年内就可以出台。
房地产税，从2003年提出（时称“物业税”）迄今已经整整15年的历史。在长达15年的时间里，没有任何实质性的推进。
这个事实，值得深思: 房地产税的推进为何如此艰难？
正是因为这个税种牵一发而动全身，是一个在法理上和现行的土地制度，特别是土地出让金制度有很大冲突的税种。
无论是从一个国家进入城市化中后期政府稳定税源的角度，还是从抑制房地产市场投机的角度，官方和公众对房地产税都寄予很大期望。
甚至将其看成是稳定市场的最后手段。
但最重要的是，这事实上将改变中国房地产市场的顶层设计——土地制度。
几天以前（8月27日），《民法典各分编（草案）》提请十三届全国人大常委会第五次会议审议。其中，就住宅70年土地使用权，对《物权法》做了一次微妙的修正和解释。
物权编草案关于住宅建设用地使用权期间届满续期问题，先作一个原则性规定。规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。
其中最重要的是最后一句话，“续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。”
2007年颁布的《物权法》第一百四十九条的规定是：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
这里可能隐藏了一个大秘密——解决房地产税和70年土地使用权之间存在法理障碍问题的大秘密。2007年《物权法》只谈到了自动续约，没有说是收费还是免费。
而这次的民法典各分编草案，加了一句，“续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。
事实上，已经明确了续约是要收费的，因为中国的城市土地产权是国有的。
但是，但是，但是，续约应该缴费，或可以减免。非常有可能的情况是，70年土地使用权到期后，续约的费用减免，和缴纳的房地产税相结合。
换句话说，缴纳了房地产税，才有减免的资格。
当然，这不能理解成是一桩交易。不要续约，就可以不缴房地产税。房地产税出台时，一定是强制性的。不是说不要续约，就可以不缴纳房地产税的……
这个条件，仅仅是解决了法理上的障碍。事实上，这一建议本人早就已经提出过。
当然，这仅仅是一种猜测。
即使这一法律障碍解决，房地产税草案的出台，到全国人大的审议通过，仍然有漫长的路要走。
房地产税15年
2003年
2003年，政府换届之初，在中共十六届三中全会上通过了《完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》（以下简称《决定》）。
《决定》首次提出了“物业税”的概念，并确定：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”
2010年
2010年，在“物业税”多年无法推进，房地产调控又急需有效工具的背景下，将“物业税”偷换概念成了1986年的“房产税”概念。
并于2011年1月27日，在没有法律依据的前提下，在一片争议声中，上海和重庆两地，开始了房产税试点。这一做法，引起了大量法学界学者，甚至整个社会的质疑。
2013年
2013年11月，中共十八届三中全会公布《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，确定：“加快房地产税立法，并适时推进改革。”
事实上，这已经宣告了在上海和重庆的房产税试点没有法律依据。
2015年
2015年修订的《中华人民共和国立法法》规定：“税种的设立、税率的确定和税收征收管理等税收基本制度”，只能制定法律。
2017年
2017年3月4日，全国人大新闻发言人傅莹表示：“今年没有把房地产税草案提请全国人大常委会审议的安排。”
2018年
2018年3月，财政部副部长史耀斌在全国两会发布会上表示，按照中央的决策部署，目前全国人大常委会预算工作委员会、财政部以及其他有关方面正在抓紧起草和完善房地产税法律草案。
房地产税法草案4月曾在系统内部征求意见 含省级部门
来源：21世纪经济报道
9月7日，十三届全国人大常委会立法规划对外公布。其中，房地产税法写入立法规划，属于第一类项目，即“条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案”。
今年以来，官方多次喊话加快推进房地产税，从年初3月份“稳妥推进房地产税立法”，到7月份“加快推进房地产税相关政策举措”、“加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制”，房地产税立法工作有望加快。
房地产税法草案的起草工作也在有序进行。据21世纪经济报道记者了解，今年4月，初步形成的草案曾在省级人大及省级财政等相关部门内部征求过意见。
从最早的物业税法，到最近几年的房地产税法，围绕这一针对居民住宅在内房产征税税种的讨论绵延了十多年，尤其在房价高涨时，外界总会有声音对房地产税的出台寄予希望。
但房地产税法真正写入人大立法规划，最早始于2015年。
2015年6月份印发的《十二届全国人大常委会立法规划》，将房地产税法新加入到当年第一类“条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案”，牵头起草单位为全国人大常委会预算工委和财政部。
2015年6月，当时十二届全国人大常委会任期已过半，但经过调整后的“一类”立法项目数量增至76件，相较2013年(任期第一年)公布立法规划的47件增长了67%。
税法为2015年新增立法项目的一大类，这与十八届三中、四中全会全面深化改革、全面推进依法治国的相关部署有关。2015年3月《立法法》修订通过，将“税收法定原则”落到具体条款中，明确指出“税种的设立、税率的确定和税收征收管理等税收基本制度”只能制定法律。
之后，在全国人大常委会2016年、2017年、2018年立法工作计划中，房地产税法均列为当年的“预备项目”，并未列入到年度审议法律案中。
不过，房地产税法草案起草、研究工作仍在继续，每年均能从官方听到一些动态消息。2016年3月全国两会发布会上，全国人大常委会预算工作委员会副主任刘修文表示，“目前我们正在按照立法规划和立法工作计划的有关要求，对房地产税改革与立法当中的重点、难点问题进行深入的、进一步的调查、研究、论证，同时做好起草草案等相关工作。”
2017年3月全国两会发布会上，新闻发言人傅莹表示，加快房地产税立法并适时推进改革，这是在党的十八届三中全会提出的改革任务中列出来的，所以本届人大常委会把制定房地产税法列入了五年立法规划。但这部法律涉及面比较广，也涉及方方面面的利益，所以“2017年没有把房地产税草案提请常委会审议的安排”。
2018年3月份全国两会上，国务院总理李克强作2018年政府工作报告时，在“深化财税体制改革”部分，指出要“健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法”。
财政部时任副部长史耀斌在两会发布会上表示，按照中央的决策部署，目前全国人大常委会预算工作委员会、财政部以及其他有关方面正在抓紧起草和完善房地产税法律草案。
主要作用是调节收入分配
2018年，围绕房地产税立法工作在加快。
在2018年全国两会发布会上，史耀斌详细介绍了我国房地产税立法的思路。
史耀斌指出，房地产税推进的总体思路是“立法先行、充分授权、分步推进”。他还介绍了房地产税在其他国家的四个共通的制度安排：一是所有的工商业住房和个人住房，按评估值征税；二是会有税收优惠，比如给予一定的扣除标准，或者是对一些困难的家庭、低收入家庭、特殊困难群体给予一定的税收减免等；三是为地方税，收入属于地方政府，收入用来满足当地教育、治安等基础公共服务支出；四是由于税基复杂，需要建立完备的税收征管模式，才能确保房地产税征得到、征得公平。
“它的作用主要就是调节收入分配，特别是个人财富的集聚，起到促进社会公平的作用。同时，筹集财政收入，用来满足政府提供公共服务的需求。”史耀斌表示。
据21世纪经济报道记者了解，今年4月份，房地产税法草案曾在系统内部征求过意见，省级人大、省级财政等相关部门都参与其中。有参与征求意见人士表示，草案对各方面问题都有考虑。
2018年下半年以来，官方持续就房产税公开表态，外界普遍预期立法将加快推进。
7月16日，在2018年上半年国民经济运行情况发布会上，国家统计局新闻发言人毛盛勇表示，下一步将加快推进房地产税相关政策举措，实现多主体供给、多渠道保障，加快推进租售同权等一系列配套政策的落实，更好地实现“房子是用来住的而不是用来炒的”这样一个基本定位。
7月31日，中共中央政治局召开会议部署下半年经济工作，要求加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。
“房地产税是房地产调控长效机制的一部分，放到人大一类立法，说明经过这么多年的研究，很多问题基本想明白了，如果没有其他特别情况，房地产税法在全国性层面的立法会在本届人大常委会任期内提交审议”，北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波对21世纪经济报道记者表示。
楼建波认为，房地产税的开征会增加房产持有环节的成本，无论是自住，还是投资、投机的需求。但不要把它和房地产市场调控那么紧密地联系起来，因为房地产税的征收是持续的，不只是房价上涨时，市场低迷时一样要征收。
中国财政科学研究院研究员许文也表示，房地产税有多方面作用，既有筹集收入，也有调节消费行为的作用，房地产税能起到一定抑制投机的作用，但房价受很多因素影响。
至于房地产税法何时通过，还要看具体立法进程。楼建波说，此前立法实践也有例外，比如土地管理法的立法工作就持续较长时间。
至于房地产税法最终如何落地，具体如何实施，楼建波建议，“还是要交给地方政府，毕竟是地方税。各省市何时开征，地方有一定自主权。”
点击图片，进入阅读
往期文章阅读
—END—
▼
长按识别二维码关注公众号：丁建刚房产
读懂中国楼市
楼市智库
长按二维码订阅
【买房攻略】2018年9月 | 三季度
【丁建刚课堂】
第五期：2018年中楼市总结及下半年展望
【浙江城市报告】 丽水 | 舟山 | 金华 | 嘉兴 | 湖州
| 绍兴
长按识别上图“二维码”进入楼市智库
也可在微信公众号
"住在杭州网""杭州口水楼市""丁建刚房产"
底部菜单栏“付费内容”中订阅
或回复关键词“楼市智库”
▼点击阅读原文，拥有你的买房宝典