丁建刚：房地产税立法真的会在2019年完成吗？
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昨天（3月8日），全国人大常务委员会委员长栗战书，在十三届全国人大第二次会议上报告：
“集中力量落实好党中央确立的重大立法事项，包括审议民法典，制定房地产税法等立法调研、起草，加紧工作，确保如期完成。”
其中，关于“制定房地产税”的消息一出，瞬间引爆房产界和媒体界，舆论哗然，A股及港股房地产股股价大跌。
房产在绝大多数中国家庭的资产配置中占据较高的比重。
房地产税的立法，关系到千家万户的重大利益，关系到千秋万代，自然人人关切。
绝大多数人，都把栗战书的讲话理解成“房地产税立法要在2019年内完成”。
其实，这是重大误解。
01
如期完成的“期”，是指什么时候？
2018年9月，十三届全国人大常委会立法规划中，已经非常清楚地将房地产税立法列为第一类立法项目，即条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案。
并明确，是本届人大任期之内提请审议。
即2023年3月之前完成，目前尚在调研起草阶段。
02
2018年9月，有媒体不小心透露了一个小秘密：2018年4月初步形成的房地产税草案，曾经在省级人大及省级财政等相关部门内部征求过意见。后来也从其他渠道证实了这一消息属实。
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但没有了下文，为什么？
至2018年9月7日，全国人大常委会的五年立法规划公布，证实了4月份房地产税草案的内部征求意见稿，存在着较多问题。
如果那部征求意见的草案没有太大问题的话，完全可以不列入五年规划，2018年内就可以出台。
03
房地产税，从2003年提出（时称“物业税”）至今已经整整16年的历史。距离2013年十八届三中全会确定房地产税立法，也已经过去了6年时间。在长达16年的时间里，没有任何实质性的推进。
无论是从一个国家进入城市化中后期政府稳定税源的角度，还是从抑制房地产市场投机的角度，官方和公众对房地产税都寄予很大期望。
甚至将其看成是稳定市场的最后手段。
但房地产税的推进为何如此艰难？
这一税种，牵一发而动全身，是一个在法理上和现行的土地制度，特别是土地出让金制度有很大冲突的税种。
甚至将改变中国房地产市场的顶层设计——土地制度，中国城市的土地产权，是国有的。
对没有土地产权的公民来说，征收主要基于土地价值的房地产税，在法理上很难说得通。也无法解释已经缴纳的70年土地出让金，到底是什么性质？
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在2018年8月27日，《民法典各分编（草案）》提请十三届全国人大常委会第五次会议审议。其中，就住宅70年土地使用权，对《物权法》做了一次微妙的修正和解释。
物权编草案关于住宅建设用地使用权期间届满续期问题，先作一个原则性规定,即：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。
其中最重要的是最后一句话，“续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。”
这可能是解决房地产税和70年土地使用权之间存在法理障碍问题的解决方案之一。2007年《物权法》只谈到了自动续约，没有说是收费还是免费。
而这次的《民法典各分编（草案）》，加了一句，“续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。
事实上，已经明确了续约是要收费的，因为中国的城市土地产权是国有的。
可能的情况是，70年土地使用权到期后，续约的费用减免，和缴纳的房地产税相结合。
换句话说，缴纳了房地产税，才有续期土地出让金减免的资格。
如果这个条件成立，也仅仅是解决了房地产税，和续缴土地出让金的矛盾，但对已经缴纳了70年土地出让金的房产，在土地使用权还没有到期的时候，征收房地产税，法理上仍有问题。
04
仔细阅读今天栗战书的原话：
“集中力量落实好党中央确立的重大立法事项，包括审议民法典，制定房地产税法等立法调研、起草，加紧工作，确保如期完成。”
如期的“期”，是本届人大的任期，不是今年年内。
至于房地产税和房价之间的关系，毫无疑问，房地产税将增加房产的持有成本，能够在一定程度上抑制投资。
但房地产税绝不是左右房价的唯一变量。
诸多征收房地产税的国家，房价仍然在上涨。上海和重庆于2011年开始试点所谓的“房产税”，但过去的8年中，上海和其他一线城市，重庆和其他中西部二线城市的房价的走势一样，并没有大的区别。
特别是2011年至2015年间，中国并没有征收房地产税，但那个时期中国绝大多数城市的房价下跌。
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