2019年房价涨7.6%？恐没那么简单
读懂中国楼市
昨天（5月23日），中国社科院在其发布的《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.16（2019）》中预测：
2019年全国住宅销售平均价格约为9206元/平方米，预期价格增长7.6%，部分重点城市价格将大幅度超过这个预期水平。
中国社科院每年都会发布《房地产蓝皮书》，对房地产市场进行预测。
但坦率地说，预测的准确率并不比掷硬币更高。
与过去多年相比，2019年，包括房地产市场在内的中国经济，存在着更大的不确定性。复杂的影响因素越来越多，精准判断未来半年多房价的走势，恐怕没那么简单。
01
2019“小阳春”楼市入夏
由于2018年中国经济新的下行压力加大，以及中美贸易摩擦等因素的影响，从2018年1031政治局会议之后，没有再提及房地产市场调控。今年3月5日的《政府工作报告》中也未提“房住不炒”。
今年一季度，人民币信贷量创下了5.81万亿元的天量，社会融资规模高达8.18万亿元。
巨量资金进入楼市，加之官方调控态度的放松，使得开发企业和公众对楼市未来的预期再次转变。
春节之后，全国主要的一二线城市快速进入“小阳春”，市场持续快速升温。
深圳：4月深圳新房成交2704套，同比增长4成；二手房成交量重返8000套之上，创16个月以来的新高。
上海：4月上海新建商品住宅成交面积达78.6万平方米，环比增加24.4%、同比增加69.8%，创年内新高。
苏州：4月苏州新房成交10014套，为2016年10月以来新高，二手房网签11748套，环比大涨99.52%。
在预期改变和资金盛宴的推动下，土地市场升温的速度远远快于楼市。
“
杭州：5月17日，杭州主城区出让八宗地块，出让面积70.5万方，成交总价163.4亿元。其中，四宗涉宅地（不含租赁地块）均达到封顶价，都有不同程度的自持，最高自持26%。
武汉：4月23日，武汉土地市场共出让十宗地块，出让面积达85.6万方，成交总价228亿元。其中，五宗地块溢价成交，单块溢价率最高达到183%。
厦门：4月19日，厦门集美新城一宗地块吸引万科、保利、融创、中海、华润、正荣、金地、中梁、建发等14家企业参与。最终经165轮竞拍，由中海以38.6亿元收入囊中，楼面价30996元/平方米，溢价率35%，刷新集美新城楼面价纪录。
绍兴：5月21日，绍兴越城区迪荡湖2号地块出让，由中粮&阳光城以总价42.39亿元竞得，成交楼面价高达16723元/平方米，刷新绍兴土地总价、单价纪录。
”02
官方再次预警
4月19日，中央政治局会议时隔半年多再提“房子是用来住的，不是用来炒的”定位。
5月18日，住房和城乡建设部在4月19日对6个城市进行预警提示的基础上，又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。
5月17日，银保监会印发《关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》。将对八大领域乱象进行整治，其中，严控各路资金违规流入房地产是整治重点之一。
明确整治要点包括：
表内外资金直接或变相用于房地产企业土地出让金融资；
未严格审查房地产开发企业资质，违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资；
个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金挪用于购房；
资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场；
并购贷款、经营性物业贷款等贷款管理不审慎，资金被挪用于房地产开发；
违法违规向地方政府提供融资等等。
地方政府层面
➤ 苏州：10天三度调控楼市
5月11日：工业园区、高新区部分重点区域新房限售三年，二手房限售五年。
5月16日：苏州工业园区学位政策由5年调整为9年。
5月17日：苏州吴江城南宅地调低市场指导价等指标。
➤ 西安：将暂停外地购房公积金提取
4月23日，西安住房公积金管理中心发布通知，自2019年5月13日起，实施资金流动性风险防控一级响应措施。
暂停西安地区（含西咸新区）以外购房提取公积金。同时还提出，缴存职工家庭首次使用住房公积金贷款购买自住住房，面积在144平方米（含）以内的首付比例不低于35％，面积在144平方米以上的首付比例不低于40％。
➤ 北京：国管公积金对二套房“认房又认贷”
4月12日，北京国管公积金中心发布《关于调整住房公积金个人住房贷款政策进一步优化服务有关问题的通知》，自2019年4月15日起，明确对二套房贷款实行“认房又认贷”，二套房首付比例调整为最低六成，且最多贷60万元。
➤ 长沙：停止执行对二套房的契税优惠政策
4月11日，湖南省财政厅、国家税务总局湖南省税务局、湖南省住建厅下发《关于调整长沙市第二套住房交易环节契税政策的通知》。通知规定，在长沙市范围内停止执行对家庭第二套改善性住房的契税优惠税率，即对个人购买家庭第二套改善性住房，按 4% 的税率征收契税，自4月22日起正式执行。
➤ 合肥：打击炒房，严禁哄抬房价、捂盘惜售
4月10日，合肥市住房保障和房产管理局就进一步规范商品房销售行为发布紧急通知。要求房地产开发企业应严格执行商品房销售信息公示制度，在取得《商品房预售许可证》或现房销售备案后10日内一次性公开全部准售房源。同时，商品房销售现场应当公示《商品房预售许可证》、商品房预售方案、已备案的《商品房买卖合同》示范文本、商品住房销售明码标价书、销售价格备案表、商品房销售价格及房源信息（简称销控表）、预售资金监管账户等信息。
03
风云突变
经济形势面临复杂局面
一些众所周知来自外部的压力，仍未解除，且呈现出愈演愈烈之势。
5月13日，全国就业创业工作电视电话会议指出，要守住不发生大规模失业的底线。李克强总理作出重要批示，要全面加强就业服务，拓展就业新空间，促进经济增长和就业增加良性循环。几天后，22日，国务院网站发布文件，成立就业工作领导小组，贯彻落实关于就业工作的重大决策部署，胡春华副总理任组长。
5月17日，央行发布了2019年第一季度中国货币政策执行报告。报告指出，未来一段时间物价水平存在一些不确定性，对未来变化需持续监测。
央行预测未来物价水平，实属罕见，且耐人寻味。
这种预测意味着什么？或只可意会，不可言传。
面对如此复杂的局面，和如此众多的不确定因素，预测2019年房价走势，甚至给出一个确切的7.6%的涨幅数据，坦率的说，这种研究的态度就值得质疑，更何况结果。
未来最大的可能是，官方会采用高频的调控手段，力图将房价维持在一个狭窄的区间内。
大涨、暴涨，立刻打压，但同时也不能下跌。
但“有形之手”能达到如此高超的技艺吗？
2019中国房价的走势，仍将扑朔迷离。
往期阅读：
—END—
▼
长按识别二维码关注公众号：丁建刚房产
读懂中国楼市
《丁建刚房产》转载群
群号：950146256
如需转载，请加QQ群
楼市智库
长按二维码订阅
【买房攻略】
2019年5月、6月
【丁建刚课堂】
第十二期：该怎么选择板块？
【浙江城市报告】
丽水 | 舟山 | 金华 | 嘉兴 | 湖州 | 绍兴 | 衢州 | 台州
长按识别上图“二维码”进入楼市智库
也可在微信公众号
"住在杭州网""杭州口水楼市""丁建刚房产"
底部菜单栏“付费内容”中订阅
或回复关键词“楼市智库”
▼点击阅读原文，拥有你的买房宝典