美国房产投资，资本增值VS租金收益哪个更赚？
进行海外房产投资时，投资者往往看重两点——"资本增值"及"租金收益"，既有强劲资本增长又有高租金回报的房子，自然是投资者的最爱。但是这种完美情况实属罕见，要看机遇。所以，通常情况下，投资者需要在这两者之间做出孰重孰轻的抉择，那么到底是该优先考虑资本增值还是租金回报呢？哪个更赚？一起看看~
资本增值？
资本增值就是所谓的Capital Gain or Capital Growth，也就是房产现有资产价值减除购入时之价格，所赚取或损失之价值。即当持有的可变卖资产（此为房产），在脱手时，其卖价高于原先购进成本，即产生利润，此利润为已实现的资本利得。
租金收益？
租金收益就是ROI(Return on Investment)or Rental Yield，也就是指租金回报率。它是指租房获得租金与房屋价钱的比值。租金回报率可用以衡量房产的投资收益情况，可以反映市场的真实需求。
首先，投资房产的时候，追求强劲的资本增长似乎是一个显而易见的选择，因为这个选择有着产生长期资本收益的潜能。但是，高资本增长房产的净租金回报率往往较低，因为这意味着这些房产的相关费用（比如按揭利息和其他成本）会更高。
而如果是租金回报率较高的房产，则通常是租金收入高于费用支出，这意味着投资本身是在为自己房产支付成本，这也意味着房产在产生现金储备，这些现金储备可用于偿还贷款或其他用途。
看一个案例：
以美国为例，当然其他国家也同样适用。
假设有两套价值均为40万美元的房产可供选择。
房产A的预期资本年增长率为7%，租金回报率为4%，
房产B的资本增长率为4%，租金回报率为7%。
(两者互换的回报率)
假设购置获得的价格、金融方面的支出和持有成本都相同。
下表说明了15年后可能的财务状况：
可以看出，15年后，房产A的价值大大高于房产B的价值，而在投资期间，房产B产生的现金流则大大高于房产A。
还可以看到，15年后，由于房产A强劲的资本增长，两套房产的租金差距缩小。但这是基于租金水平可以与资本增长趋势保持一致（以保持收益）的假设，实际情况不一定如此。
最终选择：
这两个策略都能为投资者带来不错的总体回报和收益，但是它们的赢利和风险各不相同。答案可以归结为个人的需求和目标，最好通过详细的财务分析来确定，包括考虑一些假设情景和现金流情况。
如果是首次置业或希望每个月都能产生现金流，则可以优先考虑“租金收益”；
如果资金充裕，投资多套房产，那么合理的建议就是可选其中几套是高租金回报率的房产，然后你可以使用多余的现金来支付另外几套低回报率房产（但高资本增值）的净开支。这可以帮助你平衡收支的同时，又可以实现部分房产的高资本收益（未来某一个最佳时刻售出的时候）。
（文章转自皇室堡kingstyle，版权归原作者所有，如有问题请及时联系我们）
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