在美国房贷重新贷款，这些因素值得考虑

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在美国房贷重新贷款，这些因素值得考虑

洛杉磯环球国际地产 2019-09-10

首先，我们看看做重新贷款(Refinance)的一些目的吧：

最常见的是为了省钱！整体行情走低、信用分数提高，都有可能拿到更好的利率。
有人是为了套现。比如说，30 万房贷已经还了 10 万，还欠 20 万；现在房子值 40 万，可以重新贷 32 万，其中 20 万用于还剩下的房贷，另外 12 万可以用于大额投资，比如给孩子上大学、买股票、用来做生意、创业，当然也可以把房子重新装修甚至扩建。
此外，如果你买房时首付很低，房贷公司为了保障自己的利益可能要求你购买保险（Private Mortgage Insurance），还了一段时间之后，如果所欠贷款低于房屋估值的 80%，做 Refinance 可以顺便把这个保险去掉，节省一笔小开支。

关于重新贷款，说起来是那么简单，但有很多因素值得考虑。

搞清楚房贷还款的 Amortization

贷款包括本金（Principal）和利息（Interest）两部分。30 年还贷期间，虽然每个月的还款额度基本一致，其组成部分却大不一样。

假设现在贷 30 万美元、30 年固定利率 4.000%，下面的表格是还款构成图，红色部分为利息，每月递减；蓝色部分为本金，每月递增。可以看到，在刚开始的时候几年，每月还款中约有 2/3 是利息、1/3 是本金。

同样是贷 30 万美元，如果利率是 8.000%，每月还款中利息所占的比例更大。从下表可以看到，前面十几年主要在还利息，所还本金很少。

根据 Freddie Mac 近 40 年来的记录，美国 30 年固定利率在 1990 年以前大都在 7.500% 以上，最高的时候是 18.450%（还需要购买 Points），因此 8.000% 的利率并非耸人听闻。1990 年以后利率一路下跌，现在是处于很低的位置。

为什么要搞清楚还款的 Amortization 呢？举个简单粗略的例子，假设：

你还了十年的房贷，现在每月还款 2,200 中有 600 是本金、1,600 是利息。

重新贷 30 年，利息略有降低，每月还款变成了 2,050，其中 400 是本金、1650 是利息。

也就是说，Refinance 之后虽然每月还款减少了 150，但是欠银行的本金却增加了 200。

在 Refinance 之后的一年内，你的还款减少了 150 x 12 = 1,800 美元，但是欠银行的本金却增加了 200 x 12 = 2,400 美元。假设这时你要换房，你经过 Refinance 之后实际亏损了 600 美元，这还不包括手续费。

其他需要考虑的因素

利率的变化。一般来说，利率要降低至少 2 个百分点才值得做 Refinance.
Refinance 的手续费。有些房贷公司可以「免费做」，通常利率会高一些，其实相当于把手续费分摊到了分期付款里。如在本文开头的实例中，有手续费的是 3.750%，而「免费做」则是 3.875% 和 4.000%。
你是否在未来几年有换房子的打算。举例来说，如果每月还款减少 100 美元、手续费是 2,600 美元，至少要 26 个月才能持平，也就是说如果 26 个月之内你打算卖房子，很显然不适合做 Refinance。
如果长期来看没有换房的打算，也需要考虑房贷的期限。举例来说，你还了 5 年房贷、现在每月换 2,000 美元；做 30 年 Refinance 可能每月还款减少了 200 美元，但是还款期限却增加了 5 年。
信用分数。除了整体市场行情的大环境外，你实际拿到的利率和你的信用分数息息相关，因此即使已经买房买车了，也要注意养信用分数，否则即使市场行情走低，你也拿不到很好的利率。反之，如果你贷款的时候信用分数很低，过了几年之后分数提高了很多，哪怕市场行情没有太大的变化，你也可能拿到比之前好很多的利率，可以做 Refinance。
贷款类型。比如说，你之前做的是 30 年房贷，如今收入提高了很多，可以考虑重新做 15 年房贷，虽然每个月还款增加，但是需要付的利息会少很多，长远来看是划算的。再比如说，现在整体利率很低，你打算在 7 年之内换房，那么可以考虑做 7 年的 ARM（Adjustable Rate Mortgage）Refinance，锁定 7 年的低利率。