美国房产证到底长啥样？

在美国买车后，买主一般会得到官方签发的 Title，这就相当于一份所有权证。该所有权证 (title) 将随车的转让、变卖、赠与等一同进行，伴随车“终生”。但在美国买房后，在所有交割文件中，却找不到 Title 文件。也就是说，没有一份文件来证明业主真正的“拥有”这个物业。这是为什么呢？

这与美国房地产市场长期的私有制度有关

美国土地交易的历史远远早于现代规范交易制度的建立。要证明一块土地的所有权 , 需要证据而不是证明。理论上必须追溯该土地交易的所有历史记录 , 否者 , 在法律上就会有漏洞。

比如有一块土地 , 当前的业主张三要把该土地卖给李四。如果李四要取得土地的 Title ( 所有权证书 )，理论上，张三应该出具文件证明：

(1) 张三是合法从王五处获得该土地的 ( 继承、被赠与或购买 )；

(2) 还要证明张三在持有过程中 , 没有欠税、没有抵押他人、没有转让或赠与他人、没有法律上的纠纷。

要证明第(1)项，张三必须出具王五转交给他的证明王五合法拥有和合法持有的所有文件。如果这块土地在过去 400 年中交易了 100 次，这些文件中，应该包括过去的全部所有者，比如：王五，赵六，刘二麻子... 的交易文件。这是做不到的。

1.Title--所有权证书

当今的房地产交易时 , 律师要提请 title 服务公司做 title search, 查看该物业的交易记录。但是 , 往往只能回顾 50 年 , 更早的交易纪律多半没有官方保存。民间保存的纪律或许不全、不准确、不易获得。即便是官方的交易记录 , 也难以保证其准确性。因此 , 当一个物业被交易时 , 业主很难提供无可辩驳的证据来证明自己当今拥有的物业在该物业的历史上一直是合法拥有、合法交易的。

换句话说 , 当前的业主不能 100% 保证 , 当这个物业交割后 , 某天 , 孙七向法院提起诉讼 , 用文件证明称他爷爷在 50 年前将该物业 20% 的权益赠与他爸爸 , 而他爸爸的哥哥在未取得他爸爸同意下 , 将该物业转买给了刘二麻子。而当前的业主又是无辜的。在这种情况下 , 怎样的制度安排才能保证交易双方的权益和信心呢 ?

2.Deed--契约

既然完全证明合法拥有的 Title 不可行 , 律师们发明了一种叫Deed的文件。Deed本身是一种单边保证契约。

当物业交易时 , 卖方 （seller） 签署这样一份文件 , 将他在该物业上的所有权益转让给买方（buyer），并作出适当的保证。Deed的类别有 4 种，通常在房地产交易时使用最多的是General Deed和Specific Deed两种。

General Deed是最好的一种。它不仅保证业主在持有该物业期间中是合法持有，所有债权、债务以及权益是清晰的，而且承诺，如果将来该物业由于产权纠纷而发生诉讼，无论该纠纷所涉及到该物业历史上的任何时段，卖方承担一切费用和损失。

Specific Deed 只是承诺承担有限的责任，如果该纠纷涉及到该物业的历史时段不是在卖方持有该物业期间，卖方不承担责任。而我们当今大多数的二手房交易，其Deed是Specific Deed。

3.Title Insurance--所有权保险

其实，Deed 上承诺的担责部分是没有保证的。房地产交易后，卖方要找到买方并成功诉讼很难。那怎么办呢？

这时候，Title Insurance出场了。

Title Insurance是一次性支付，在买方持有期间一直有效。有了 Title Insurance 房地产交易就轻松多了，买方不需要担心卖方是否合法购得和持有该物业，也不需要验证卖方是否是真正的合法持有人。

买方买 Title Insurance 时，Title Insurance公司会去做这些搜索。即使不幸发生诉讼，Title Insurance 公司会赔偿买方的一切损失。

当前市场上Title Insurance公司很多，价格差异很大。如果过户的律师是买方雇佣的，应该可以取得较好的价格。

所有权持有方式

在产权清楚（产权合法且可进行销售）的前提下，产权持有方式将决定将来对房地产的处置方式及权利人各方的权益，是产权的重要组成部分。在美国，通常把私人房地产产权的持有方式分成以下几类：

1、独立完全产权 （Sole Ownership）

一个人或一个单位完全单独拥有对房地产的产权。

适用群体：主要针对于未婚单身男女或按协议单方拥有产权的夫妻等情况。

2、共有产权 (Tenancy in Common)

持有者可以根据需求分配所有权利益,不一定要均分共同业主可以各自转让自己持有的产权产权可以遗赠

适用群体：多方合作的购买者，可以根据需求进行度假或作投资使用。

3、联合产权(Joint Tenancy)

⑴、联合产权具有 "产权获得一致，时间一致，利益一致和占有一致"四个一致的特点，其中之一一旦破坏，联合产权的持有方式就不复存在。

A：产权获得一致（Unity of Title）：全体成员通过同一个让渡合同获取房地产产权。

B：时间一致（Unity of Time）：权益在同一个时间段开始或结束。

C：利益一致 （Unity of Time）：所有者的全体成员拥有同等的权益。

D：占有一致（Unity of Possession）：所有者的全体成员对房地产拥有同等的占有权利。

⑵、产权利益必须均分，不能单独转让或出售各自的产权。一旦单独出售或转让，联合持有产权的方式将自动停止，可能变更为共同产权（Tenancy in Common）。

⑶、当某一产权人去世后，其他在生的产权人自动获得其产权并且均分，最后一名存活者持有完整产权。

适用群体：父母及子女联名购买的情况较适合此类产权持有方式，若父母去世,孩子可以自动获得父母的产权，某种程度上可以有效规避遗产税等税种的产生。

⑷、整体共有产权(Tenancy by the Entirety)

A：仅为已婚夫妻可以选择的特殊联合产权，也拥有"四个一致"的特性。

B：夫妻必须通过双方一致同意才可进行房屋的转让或出售。

C：当夫妻配偶有一方去世时，另一方可以自动获得产权。

D：若夫妻双方因为某种原因导致婚姻破裂，整体共有产权就自动失效，可能变更成为共有产权（Tenancy in Common）。

E：若夫妻一方为负债者且已过世，房屋产权归配偶所有，房屋无需扣押抵债。

适用群体：已婚夫妻，某种程度上可以保护继承的夫妻一方免受过世一方的债务纠缠。

对于希望在美国购房的买家来说，避免纠纷产生的根本途径就是在购置房产前清楚了解相关购房政策及程序，无需等到纠纷出现后，才悔不当初。所以在此强烈建议广大购房者在购买前能够前往专业的房产机构进行咨询，对于基本情况及购房流程进行适当了解，然后做出最正确的决定。

（文章转自美国保险理财，版权归原作者所有，如有问题请及时联系我们。）

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