楼面价16721元/平！万科逾31亿夺季华东路望江宅地（与金域蓝湾为邻）

万科来了！

今早，万科以31.08亿夺下桂城季华东路一宗7.69万平的商住用地。

由于该地块必须配建4.5万平人才房，并无偿移交，故剔除配建部分计算楼面价为16721元/平（不计建安成本）。

起始楼面价近期最高

本地块起始楼面地价为1.5万/平，竞价阶梯2800万，算是近期出让地块中最高的一宗。

正式开拍后，4871和2432号两位竞买人立刻报价，在之后的三分钟内，各家报价间隔仅数十秒，节奏迅速。

一张图先来了解下地块的基本情况：

▲楼面价算法为扣除人才房配建

本地块分为A、B、C三区，A区5533平，B区34637.8平，C区36785.6平，前身为石石肯二村工业区（以下简称“合作社”）。

有村民激动地向功夫君表示，前后等了将近5年时间，才等到这块地出让。

无偿配建至少4.5万平人才房

出让文件要求，该地块不管是否到达封顶价，都要配建至少4.5万平的人才房（必须是住宅用途）及对应比例的停车位。

其中，人才房及车位将按照如下比例进行分配：

区	桂城街道	石石肯村二村股份合作经济社
29.60%	26.40%	44%

配建人才房面积包含在地块可建建筑面积内，建成后须无偿移交政府和石石肯村二村二村股份合作经济社。

除了配建人才房，竞买人还必须同意石石肯村二村股份合作经济社对地块上的商业物业有优先回购权。

须提供10157.6平返租物业

关于回购这一点，功夫君梳理了几条要点：

1、合作社可以优先回购地块上建筑面积1万平米的商业物业，类型为类型为临街首、二层商铺，其中1200平在华成路从南至北分布，8800平在世祠路从东往西分布。

同时，竞得人不能将回购物业单独对应的公共设施及车位对外出售或长期出租。

2、合作社有优先权选择回购地块上首期住宅物业的一套或多套，可选择回购住宅面积不超过157.6平或超过157.6平，但超出范围控制在5平米以内。

如果回购面积超过5平米，超出部分价格将按照竞买人公开销售的市场价格购买，费用由住宅所有权人承担。

3、竞买人要向合作社租赁其回购的全部物业，租期10年。租金标准为1100万/年，租赁期每满三年，租金递增10%。

物业交付之日起30天内，竞买人要向合作社一次性支付首个租赁年的租金，此后每年支付一次。

4、除此之外，10年租期内，竞买人要承担合作社回购物业的管理费。

根据出让文件披露的计算公式，本地回购物业单价=地块成交楼面价+单方建筑成本（参照《关于南海区2017年建筑工程造价指标报告》）。

根据参考所示，单方建筑成本在3775元/平，地块的起拍楼面价和最高限制楼面价分别是1.2和1.53万/平，故回购单价区间在1.59-1.9万/平之间。

对于开发商来说，季华路沿线出让如此大体量的望江商住用地，实在可遇不可求，但该地块出让条件颇多，并不好啃。

周边一手亟待补货

从地理位置来看，地块南侧可望东平河，东侧紧挨着万科金域蓝湾（二手）社区，与奇槎板块相隔2-3公里（车程），区位优势明显。

▲地块位置图

虽然附近配套还不算很完善，但往西直线距离1公里就有鹏瑞利广场，可以很大程度解决日常生活所需。

交通方面，其北侧紧挨着季华路，西侧可接桂澜路，东侧可接佛山一环，来往禅桂与广州都方便。

此外，地块规划条件还标记出轨道交通4号线站点，也就是说，该地块附近将来也会有地铁线路的规划。

截至目前，地块周边暂无新盘在售，往西沿着季华路也仅星星凯旋国际有货卖；沿着桂澜路往北也就南海万科广场在售住宅，一手盘可选不多。

至于二手盘，隔壁的万科金域蓝湾今年第一季度于链家的放盘价在1.95-2.2万/平之间，个别房源甚至报出2.4万/平的单价。

石石肯旧改将崛起大型综合体

就在前不久举办的南海土地推介会上，桂城石石肯（gěng）还亮出了多宗三旧改造地块，包括2宗商住地和3宗商服用地。

▲桂城石石肯（gěng）推介地块

石石肯（gěng）六亩围工业区改造（商住）

地块现状为旧厂房物业，面积约107亩，拟采用公开出让形式，改造为集商住+产业配套的综合性项目。

石石肯（gěng）钢铁市场改造项目（商住）

地块现状为旧厂房物业，面积约250亩，拟采用公开出让形式，改造为集商住+产业配套的综合性项目。

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