疯掉！罗村光明新城惊现三合同！铁路盘首付高达73万
功夫君二进罗村，光明新城板块令人心痛，要么贵要么吵，怎么选？
2012年，随着广东新光源产业基地落成，罗村光明新城项目启动。光明新城以新光源产业基地为核心，走的是产城融合之路。
发展至今，已有6年时间，目前是罗村一手盘最多的区域。生活配套方面，有富弘广场、美盛广场等商业体，教育有光明小学、超盈实验中学。美中不足的是，环境欠佳：厂房林立、火车呼啸、货车往来，整体制造业氛围很浓。
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我们这里是三合同，改造费一定要交
第一站，功夫君来到光明花半里。
项目在售一期车位，售楼部人气不错。洋房方面，在清少量120平余货，均为低层及顶楼单位，均价1.4万/平。新货方面，将推17座洋房，两梯五户，面积涵盖85/100/120平，吹风1.5万/平，预计下周开样板间，5月开盘。
▲项目沙盘（可谓非常简朴了）
谈及价格，销售十分坦荡：“三合同，毛坯9500元+装修4500元+改造费7万，改造费需一次性交付。”
功夫君还没反应过来，销售再次语出惊人：“最近限价放松了，下个月起我们的毛坯价会从9500元调高至10500元，所以新货就涨价啦！”
新货按1.5万/平计算，总价127万，毛坯三成26.7万+装修三成11.4万+7万改造费，首付45万，上车门槛不高。
▲需缴纳改造费打掉的飘台
7万元的改造费用作何处？销售表示，装修时会统一将房间内的飘台打掉，让实用率更高。然而，据功夫君了解，普通装修公司打飘台的费用为300-600元/个，三个房间加起来最高才千元。
面对不合理的改造费，功夫君提出质疑：“这笔改造费能否不交？”销售态度强硬：“一定要交，不交没法买房。”
三合同的诞生，实际上是开发商是通过改造费实现溢价。
▲小区花园
由于17座板块未开，只能参观11座毛坯房。从现场看来，实用率中规中矩，85平户型客厅开间达3.8米，但只有一个厕所。
景观方面，100/120平户型北看小区花园，满眼翠绿，颇为舒适；85平户型南朝罗村大道，汽车往来十分嘈杂，喇叭声更是让人烦躁。
功夫君扯大嗓门问道：“这儿好像有点吵啊？”
销售的回答相当耿直：“岂止有点吵，是非常吵啊！但这户型首付低呀！”
▲项目南侧的罗村大道
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装修款一次性付清，首付60万起
与光明花半里为邻的尚观嘉园目前无货，预计5月初新货加推。
▲项目外立面
新货将推33/34栋，北侧是村屋，南面望小区花园，两梯六户，面积为86和89平，带装修吹风均价1.5万/平，双合同，其中装修款计4000元/平，须一次性付清。
以一套86平为例，功夫君按1.5万/平估算，毛坯部分首付3成即28.38万，加上装修款34.4万，总首付要去到62.78万。
▲销售中心
据销售介绍，新货的装修标准实际是1000元/平左右，来看看交标样板房：
▲餐厅&客厅
对比光明花半里，尚观嘉园的户型实用率比较高，尤其体现在餐客厅和景观阳台。
其中，餐客厅的面宽有4米，正常摆放沙发、茶几和电视柜后，还能空出不少地方。
▲客房
当然，厅大相对应的就会压缩房间，如果不打掉飘台，主人房摆了一张一米五的床和一个衣柜后，就会显得逼仄。
厨房三件套用的是美的，卫浴是艺高。
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铁路旁老盘，第一年需支付73万
同样等待新货加推的还有翠湖绿洲。
项目即将加推41座新货，总高14层，两梯四户，面积101-104平，带装修吹风1.5万/平左右，双合同。
▲销售中心
据销售透露，新货装修款也是计4000元/平，不能贷款，但可以分期给，一年内付清。
怎么分期支付呢？
以一套101平三房为例，功夫君按均价1.5万/平估算，毛坯3成首付即33.3万，加上装修款3成12.1万合计45.4万。
给完这笔首付之后，隔半年再支付3成装修款，再隔半年再支付余下的4成装修款。这意味着，购房者第一年需要73.7万的资金，压力很大。
▲项目将加推41座
在罗村市场，翠湖绿洲是个有很有故事的同学。
该盘是廖创兴于2007年购得，体量庞大，2010年一入市就成了罗村市场数一数二的高价盘，加之首批户型设计不接地气，很长一段时间销售状况都不太理想。
2013年，该项目一度传出要被出售，而后宣布告吹。在这之后，项目还经历更名降价，一点一点熬到市场好转。
▲园区绿化
如今，翠湖绿洲已经开发到第四期尾声，还有4栋楼卖完就可以收官了，后面的新货将以大户型为主，小户型产品不再加推。
▲项目北侧约50米就是广三铁路
项目东北侧约50米处是广三铁路，是主要的噪音污染源，南侧与东侧还有多个厂房围绕，外部环境一般。
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单价1.65万区域最高 可选楼层不多
最后一站，功夫君来到了万科城市之光。
据了解，项目在清前期余货，主打89平三房，2梯8户，密度较大，均价1.65万/平，带装修双合同，毛坯单价1.15万/平，装修单价5千/平。
▲项目外立面
谈及价格，销售以89平单位为例，算了一笔数：
| 毛坯总价 | 102万 | 装修总价 | 44万 |
| 毛坯三成 | 30.7万 | 装修三成 | 13.3万 |
| 首付共44万，装修贷5年，月供约9000元 |
新货方面，还有两栋楼待售，开售时间待定。
样板间方面，对比前面几盘，就显得实用率一般了。88平单位，客厅开间仅为3.3米，儿童房及次卧相对狭小。
▲A户型竖厅设计
其中，88平还分为A/B两种户型，A户型为传统的竖厅设计，房间集中一侧，动静分明；B户型为横厅设计，坐在客厅可以看到多个房间的门，私密性打折扣。
▲B户型横厅设计
厨房方面，位置可容两人同时操作，但无连通生活阳台，无法扩容。此外，橱柜竟不在交标之列，实属罕见。
▲厨房空间不大
值得一提的是，该盘的销售介绍还是比较良心的，专门带功夫君去看“阳光宣言”“红线内不利因素”等告示，对于4号线地铁口的设置，也诚实地表示暂未有具体定点。
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不是贵就是吵，难以抉择
作为最近禅桂的不限购区域，罗村的客户群体主要是投资客或者没名额的购房者。纵览光明新城的4盘，缺点明显，实在有点难以选择：
光明花半里：三房户型只有一卫，近马路太吵。
尚观嘉园：装修款一次性付清，首付高。
翠湖绿洲：小区外外围环境一般，首年资金压力大。
万科城市之光：小区密度大，实用率低，单价贵。
从投资客的角度看，罗村有在建地铁站、佛山西站利好，但同等价位，禅城区也有不少选择，如城北三盘，张槎新盘等，单价更有优势。
从自住的角度考虑，光明新城环境一般，货车多，生活配套有待发展，孝德湖板块会更舒适宜居。
如果是你，会怎么选呢？
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