桂城超保值！10年老盘开价2.3万！靓学位三房首付75万起

近段时间，功夫君发现了一个蛮心酸的事实：在桂城，首付80万居然挑不到新房。

你不信？

其一，整个桂城板块的新盘那叫一个缺啊…有货在售的更是屈指可数。

其二，遍地双合同，首付动不动就要上百万。

其三，好不容易碰上一个价格合适的，只剩天地层，你捡不捡？

其四，小户型住宅首付是低，但一房一厅或单间普通刚需够用吗？

然而，功夫君转念一想，一手不行可以看二手，首站目标走访桂城北板块。

桂城北板块主要以南海广场商圈为核心辐射的周边商住小区，靠近南海大道，周边有南海体育馆、鸿大广场等标志性配套，代表二手盘有丽雅苑、江南名居、兴业新村等。

丽雅苑

勇气王：10年二手放盘2.3万 追赶次新盘

丽雅苑算是这一带较早开发的高档电梯住宅小区，体量庞大，分为南、北、中三区，其中北、中区楼龄约16-17年，南区比较新，约10年左右。

▲丽雅苑富有标志性的大圆顶

北、中区多是中大户型，面积段起码在100㎡以上，以130㎡居多，南区的户型相对会小一点，有90㎡左右的三房。

毫不夸张地说，当年能买在丽雅苑的业主非富即贵，即使放到现在看，小区绿化环境和外立面也不算差，离佛山地铁3号线南海大道站（在建）比较近。

▲丽雅苑中区

据中介介绍，丽雅苑放盘量不大，可选房源不多，业主心态也比较强硬，降价空间不大，小面积成交价在2.1-2.2万/㎡左右，大面积会低一点。

特别是南区，放盘价会相对高一点。一套10年楼龄的91㎡三房报价210万，单价约2.3万/㎡，几乎与隔壁次新盘时代名著相当。

▲丽雅苑南区

▲丽雅苑南区社区

▲丽雅苑南区外立面

与南区相比，中区的弱点除了户型段较大，楼龄较久之外，人车不分流也是一大问题，业主车辆只能停放在小区路两旁，有安全隐患。

▲丽雅苑中区社区环境

需要说明的是，南区与北、中区被一条海三路隔开，学位划分不同。前者划分到海三路小学，后两者则划分到桂江小学。

据中介透露，银行对丽雅苑的二手房评估价一般能去到2万/㎡，而实际成交价往往略高于评估价，这会使得购房者贷款额度减少，首付增加。

所以，如果能幸运碰到业主降价到2万/㎡以下的（还真有），功夫君建议选择南区。

江南名居

高性价：70万起可买三房 入读桂江小学

与丽雅苑直线距离约1.9公里的江南名居是中介最积极推荐的二手盘。

一来，放盘量较多，面积段选择丰富；二来，小区绿化率高，居住氛围浓厚；三来，同样是电梯房，成交价与银行评估价相当，首付门槛较低。

▲江南名居

江南名居的开发商是德宝地产，东方广场附近的锦隆花园也是出自其手。

江南名居同样体量庞大，分为6期，1/2期楼龄约13-14年，户型主要是100-106㎡的小三房，成交价约1.9万/㎡左右；3/4期多是130㎡以上的大户型；6期楼龄最新，放盘量不多，小面积可选房源较少，价格也比较高，去到2万/㎡左右。

▲江南名居外立面

以一期一套西南或东南向的108㎡三房为例，业主放盘价约203-205万，单价不到1.9万/㎡，包税算下来首付门槛要70万起，比较适中。

▲一期108㎡三房

据中介介绍，来江南名居买房的人除了价格，主要考虑的是读书。该盘学位划分到桂江小学，是南海比较出名的学校，步行距离也很近，是二手房一大卖点。

该小区主打江南园林，绿化率着实很高，但物业管理一般，公共设施显得比较旧。不过，在小区业主看来，1.1元/平/月的管理费几乎可以忽略，也算不过不失。

▲江南名居小区园林

如果购房者比较看中桂江小学的学位，那江南名居性价比还是高的，选择这里建议优先考虑一期房源。一来，楼龄与后面几期相差不久，单价较低，品质也比较好（对比2期门面做得好很多）；二来，户型段适中，108㎡的主人房除了1.8米的大床和衣柜之外，还能放得下一张婴儿床。

▲江南名居底商配套

宏宇景裕豪园

次新盘：满两年报价2.4万 首付80万起

与江南名居一路之隔的宏宇景裕豪园是该板块目前唯一在售的新盘，一手价2.6-2.8万/㎡，满两年二手报价2.4万/㎡左右，部分高达2.6万/㎡，带装修。

▲宏宇景裕豪园

与其他二手盘相比，景裕豪园最大的优点就是楼龄新，社区环境好，当然物管费也高一点。

以一套满两年91㎡的小三房为例，业主开价220万，包税算下来首付大约去到80万，而这已经算是比较便宜的。

▲90㎡小三房室内格局

至于缺点，新楼盘几乎都是接近40层的高层住宅，抬头仰望总有压抑感。此外，房间实用率也比较低，如一套小三房，主人房放下一张1.8米的大床和常规衣柜最后，不要再指望放得下床头柜和婴儿床了。

▲宏宇景裕豪园小区环境

另外，该盘目前还有新货在卖，二手业主放盘不会低，除非遇到投资客着急套现，或许会降价出售。

除了上述三盘之外，该板块还有俊雅花园、康怡丽苑、兴业新村、名汇嘉园、时代名轩等二手盘。

▲时代名轩

俊雅花园和兴业新村多是楼梯楼，楼龄也比较久，单价在1.5-1.6万/㎡，在此不做太多推荐。

时代名轩就在江南名居隔壁，楼龄与后者6期产品差不多，价格也相近，成交价约2.1万/㎡左右，分为南北两区。

名汇嘉园则位于禅桂交界处，实际属于禅城地界，优点是离佛山地铁3号线南海大道站比较近，但学位一般。

踩盘手记

港真，如果桂城一手难上车，不妨考虑二手。虽然楼龄比较久，但这一带的二手房保养都不算差，首付80万左右还能好好挑一挑。

买二手房一定要多看，多对比，找一位靠谱的中介并打好交道，他们天天在一线，哪套急售或者降价更加清楚。

敬请关注功夫房产，后续还将推送桂城东与千灯湖板块二手踩盘。

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