天上掉馅饼？首付47万不限购？嘉日华府大揭秘
这可能是今年功夫君遇到最奇葩的项目了。
上周六，一个名叫“嘉日华府”的楼盘突然刷遍各大中介的朋友圈，声称“禅桂单合同，1.3万，不限购，70年产权”。
此后，功夫君两次到访项目，算是把这个楼盘搞清楚了。
▲项目实景图
首付47万起 “单合同”有猫腻
功夫君首次到访项目时，还没到售楼中心，已见到人山人海的中介大军——有沿路招揽生意的，有在门口等客的，有在板房带客的，还有计价催客的，内外加起来至少百人。
现场感觉是这样的
据了解，项目位于佛山大道东侧，谢边立交入口南侧约180米，毗邻禅桂交界，实际地缘属于罗村，不限购。
整个项目仅为一座单体楼，楼高13层，1梯6户，面积涵盖46/60/101平，其中46/60平为两房，101平为三房，带装修发售。
价格方面，单价1.3-1.4万/平，双合同，装修部分需一次性。其中，46/60平首付需6成，101平首付需四成，小户型价格表如下：
| 46平单位：折后72万 | |||
| 毛坯总价 | 64万 | 装修总价 | 8万 |
| 6成首付 | 39万 | ||
| 总首付约47万，月供约1400元 |
| 60平单位：折后92万 | |||
| 毛坯总价 | 84万 | 装修总价 | 8万 |
| 6成首付 | 51万 | ||
| 总首付约59万，月供约1900元 |
明明是双合同，为何对外口径为“单合同”？
原因很简单，项目不会与购房者签订装修部分的合同，为了避税，这笔钱缴纳以后不会开具发票，只能开收据，所以购房者只需跟项目签订购房合同即可，此即为“单合同”。
板房实用率很高 周边环境较差
价格这么低，户型如何？我们逐一分析。
【46平户型】
该户型呈“手枪型”，客厅开间达3米有余，可分割出一部分做餐厅，厨房与卫生间空间宽敞，几乎达到了住宅的标准。
房间方面，通常46平顶多能做一房，但该户型却能做到两房，且两个房间都不算太小。美中不足的是卫生间为黑厕，阳台仅宽0.8米，十分狭长。
▲点击上方户型图，右滑即可查看板房图
【60平户型】
该户型相当方正，且动静分区明显。客厅开间达3.2米，明厨明卫，整体朝向为南向。
房间方面，次卧摆放1.5米床略显拥挤，主卧则十分宽敞，比客厅还要大。在三个户型中，该户型综合布局最佳。
▲点击上方户型图，右滑即可查看板房图
【101平户型】
该户型进门需先经过餐厅，再到客厅，客厅开间达4.6米，连接一个狭长阳台。房间方面，卧室1最小，仅能放下小床或做书房，次卧及主卧则十分宽敞。
缺点方面，餐厅位置无窗，光线稍显不足，且与客厅之间有一承重柱，可设计成装饰柜或建成墙体。
▲点击上方户型图，右滑即可查看板房图
此外，项目有多处硬伤：
①项目拒绝公积金贷款。
②厨房五金电器等，不在交标范围内。
③项目并无地下停车场，业主停车会是个大问题。
④项目可明火煮食，但并无安装煤气管道，只能使用瓶装气。
环境方面，项目周边多为2层低矮的铺位及厂房，主打制造业零部件销售，整体环境与城中村相仿。
▲项目楼下实景
此外，项目西侧50米为佛山大道，东侧150米为城北批发市场，北侧为7-8层民居旧楼，南侧为小片厂房，朝向佛山大道一侧单位或有车流噪音影响。
▲西侧城北批发市场，在建项目为敏捷金谷国际
无五证公示 产权疑云重重
在探查过程中，功夫君发现该盘存在多个疑点：
疑点一：无备案信息、无五证公示。
首先，当功夫君想查询该盘预售证时，在佛山市房产信息网却无法查到此项目，无论是咨询南海住建局或该盘相关人士，也无法得知该盘备案名。
其次，在售楼部，功夫君并未看到项目主动公示“五证”，销售人员称“相关材料在财务室”。
疑点二：产权成谜。
销售十分肯定地表示，项目为70年大产权，但由于无法查到该项目的国土证及预售证，该信息无法确认。
与此同时，销售又表示：该项目所有房源均在公司名下，现在切割为一套一套的单位拿出来卖，在产权方面同样需要切割。
功夫君咨询南海国土局相关部门了解到，项目产权分割需经由国土、消防、公安、住建、规划五部门审核通过，才能正式分割。在南海，常见的是产权合并，较少有产权分割的案例。
根据广州的经验，未经过政府部门同意产权分割并核准登记前，买家购买该房产不会有任何的法律保障。
虽然销售表示产权已分割完毕，但国土局相关人士表示从未听说该项目，功夫在网上也查询不到相关资料，无从查实其产权的最新情况。
疑点三：项目实为旧楼翻新。
销售透露，项目在2013年之前，仍为2-3层低矮商铺，此后开发商建成了13层高楼，并于近年进行外墙翻新，内部重新装修。
功夫君查看百度地图街景，项目在2016年时的确为旧楼，整体外立面与现时一致，基本可判定项目为旧楼翻新。
▲项目2016年外观（来源：百度地图街景）
疑点四：开发商资料极少。
据销售介绍，项目开发商为佛山市瑞丽房地产开发有限公司。功夫君通过天眼查得知，该公司于2002年注册，前身为一家中介服务公司，并于2011年变更了企业名称及经营范围。
此外，网上关于该公司的资料极少，更无经营其他地产项目的记录。但最为奇怪的是，在佛山市房地产行业诚信管理平台上查无此司，只能判定该公司并无入库。
疑点五：交楼时间存疑。
项目声称2019年春节前可交楼，但实际签订合同上写的是2020年7月，若开发商无法按照承诺的明年春节后交楼，也无可厚非。
总结&建议
优势：嘉日华府售价低，实用率高，是目前市场上十分罕见的产品，在这一点上，项目具有优势。
劣势：该项目无法查到备案信息、无五证公示，疑似旧楼翻新，产权疑云重重，若不能确定其产权真实情况就直接购买，购房者将面临风险。
功夫君最新了解到，目前项目46平单位东朝向单位已售完，60平单位9层以上已售完，101平单位仍有较多房源可选。
最后，功夫君提醒各位购房者，理性投资，注意风险，宁可错过笋盘，也不要掉进深坑。
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