从1.3万涨至3万！5年赚115万！年回报率17%！南海万科收官了
近日，南海万科广场收官了。
从2012年到2018年，长达6年时间，最低1.3万/平，最高3万/平，该盘见证了佛山楼价上涨最迅猛的时候，也见证了楼市调控升级的全过程。
项目名称：南海万科广场
项目位置：南海区桂澜路与佛平路交汇处
物业类型：住宅、写字楼、商铺
占地面积：8.9万平
建筑面积：54万平
容 积 率：4.2
住宅概况：分为三期，一期：1/2座；二期：3/4座；三期：5/6/7
住宅户数：3239户
功夫君整理了该盘的一手销售历程，在6年的长跑过程中，可圈可点。
产品方面，项目主打万科最为得意的两种户型：87-91平三房、110-113平四房。但也有例外，三期7座设计有44/66平单位，为回迁剩余单位。
| 日期 | 组团 | 单价 | 备注 |
| 2012.09 | 开售楼部 | 限购期 | |
| 2012.12 | 一期1座 | 1.5万 | |
| 2013.02 | 一期2座 | 1.5万 | |
| 2014.03 | 一期售完 | ||
| 2014.06 | 二期3座 | 1.4-1.5万 | 2014.8.7，松绑限购 |
| 2014.10.1 | 商场开业 | ||
| 2015.01 | 二期4座 | 1.3-1.6万 | 2015.5.1，全面取消限购 |
| 2015.11 | 二期售完 | ||
| 2016.11 | 三期5座 | 2.5-2.8万 | 2016.10.7，重启限购 |
| 2017.07 | 三期6座 | 2.9-3万 | 2017.3.24，限购加码 2017.5.31，二手房加入限购 |
| 2017.11 | 三期7座 | 2.5-3万 | |
| 2018.09 | 项目收官 | ||
| 数据来源：佛山乐居，房天下 |
项目一期首开于2012年12月，为商场西侧的1/2座，当时佛山仍处在限购期，排除部分回迁户，剩余货量用了约16个月才卖完，可见去货不易。
▲一期住宅
二期迎来了佛山限购松绑新政，新一轮购房大潮开启。然而，3/4座也用了近18个月才售完，一二期整体单价均为1.5万，变化幅度不大。
▲二期住宅
从2015年底到2016年底，项目进入三期建设阶段，停售了整整一年。
三期入市时，楼市已然翻天覆地，限购重启。项目身价翻了一倍，最高售价去到3万/平。5/6/7座去化时间约22个月，相比一二期，平均下来快了不少。
▲三期住宅
功夫君走访项目附近的链家、乐有家门店，了解项目近期的二手交易情况，以90平及113平为例：
| 90平 | ||
| 单价 | 总价 | 首付 |
| 2.7-2.9万 | 250-260万 | 80万 |
| 113平 | ||
| 单价 | 总价 | 首付 |
| 2.7-2.8万 | 310-316万 | 110万 |
中介人员称，项目整体成交价约2.8万/平，三四房税费均在10万左右（个税2%+契税1.5%），其中成交多为三房，不少买家看中其地段好、近地铁、楼下有商场。
▲商场下沉广场
若某业主在2013年买入一期住宅，90平三房总价135万，今年以250万卖出，则五年可赚115万，年回报率约17%。
相比之下，在2016年后买入的业主，就没这么幸运了，三期售价与目前的二手价基本持平。
项目处于桂城核心地段，其租赁情况如何？收益率有多少？功夫君做了一番调研。
| 户型 | 租金 |
| 44平单间 | 2300-2500元/月 |
| 66平两房 | 2800-2900元/月 |
| 90平三房 | 3000-3500元/月 |
| 113-136平四房 | 4500-5500元/月 |
意料之外的是，位于7座的小户型租金相当高。其中，44平业主开价约2500元/月，66平接近3千/月，且较为抢手。
与项目一路之隔的桂南名都公寓，同为40平单间，租金仅1500元/月。
▲一期小区内景
相比之下，三房租金性价比还是不错的，带家具3200-3500元/月，不带家具3000元/月。
| 44平单间 | |||
| 单价 | 总价 | 租金 | 年回报率 |
| 2.5万 | 110万 | 2500元/月 | 2.7% |
| 90平三房 | |||
| 单价 | 总价 | 租金 | 年回报率 |
| 1.5万 | 135万 | 3500元/月 | 3.1% |
| 2.9万 | 261万 | 3500元/月 | 1.6% |
回报率方面，较好的是1.5万/平入手的一二期住宅，年回报率约3.1%；即使是高租金的44平户型，也只有2.7%。
由此看来，买得小，不如买得早。
说了这么多，南海万科广场这一案例告诉我们什么道理呢？功夫君总结了几条：
①地段为王，时势一到自然涨；
②不要等放开限购再买房，限购调控期，正是楼价稳定期；
③单价越高，回报率越低，佛山的租房市场整体价不高；
④房住不炒，限购短期放开可能性小，此时考虑投资房产要慎重，优先选择地段好、保值的物业，其次要做好长线投资的心理准备。
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