【绝密】禅城奇槎7盘区域报告.pdf
功夫君最近忙疯了
要写稿，又要踩盘
要答问题，还要吃鸡腿
所以，好不容易出去探春了
功夫君决定给大家来点猛的：
一、奇槎在售项目及产品
二、奇槎各盘推货节点及价格
三、刚需及改善客户，如何选择？
四、奇槎各盘望江情况
五、奇槎板块竞品分析
六、短期内可兑现配套
七、板块远期规划情况
八、大环境政策利好浅析
九、奇槎项目户型图大汇总
奇槎在售项目及产品
先来看一张图，下图中红色的块块，就是奇槎目前有货在售或即将入市的项目，共有7个盘。
一条小河隔开的保利和光花园，其实属于桂城地界，并不算禅城奇槎板块。
| 项目 | 产品 | 标准 |
五矿崇文金城 | 叠墅135-282平 复式75-111平 | 毛/装 |
| 绿城桂语兰庭 | 平层100/128/145平 | 毛/装 |
| 世茂望德 | 复式，96/104平 | 毛坯 |
| 中粮珑湾祥云 | 平层96/127/134平 | 装修 |
| 保利碧桂园天汇 | 平层178平 | 装修 |
| 卓越浅水湾 | 平层95/118平 | 装修 |
| 时代香海彼岸 | 平层98/116平 | 装修 |
| 出品：功夫房产 统计时间：2019.03.08 |
从整个板块来看，刚需和改善户型均有，可选产品极其丰富。（下文项目名均为简称）
奇槎各盘推货节点及价格
| 项目 | 价格 | 节点 |
五矿 | 复式吹风2.6-2.7万/平 | 最快3月底开盘 |
| 绿城 | 2.4-2.6万/平 | 在售 |
| 世茂 | 2.2-2.3万/平 | 3月中重开板房 月底将推全新1座 |
| 中粮 | 2.2-2.6万/平 | 未来将推大户型 |
| 天汇 | 吹风2.2-2.3万/平 | 预计本周末开盘 |
| 卓越 | 价格待定，参考周边 | 预计3月底开板房 |
| 时代 | 2.3万/平 | 3月内清盘 |
| 出品：功夫房产 统计时间：2019.03.08 |
目前，除了个别项目的部分产品，整个奇槎板块基本都能做单合同，区域售价2.2-2.6万/平。
即将入市的纯新盘卓越浅水湾，虽然具体吹风价尚未出炉，但直言会参考周边项目价格。
曾经价格优势最明显的天汇，通过回归单合同，价格早已没了1字头。
刚需及改善客户，如何选择？
刚需购房者：喜欢实用率大的，可以选复式单位，例如五矿75平、世茂96或104平，均是实用面积大于建筑面积。
如果喜欢平层，中粮96平、卓越95平、时代98平，绿城100平，都可以对比看看。
置换型改善购房者：小房换大房，三房换四房的，五矿111平，绿城128/145平，中粮127/134平，浅水湾118平，时代116平，这些都是很实用的四房，且首付压力不大。
土豪型改善购房者：觉得150平以下都是小房子的，可以考虑五矿的叠墅、天汇178平大平层。前者赠送面积多，实用率很高；后者专梯专户，无遮挡望江。
项目各盘望江情况
功夫君画了一张图，图上蓝色圈圈就是各项目高层项目可以俯瞰江景的范围。
直接临江，不会有遮挡：天汇、中粮两盘，已占据了临江位置，未来也不用担心有遮挡。
现在可望江，未来或会被遮挡：时代和绿城，容易被保利和光花园挡住江景；卓越南侧的宅地出让后，也有可能被遮挡。
高层视野开阔：五矿和时代北面均为低矮村居及厂房，高层视野还是很开阔的。
特别的景观：世茂和中粮比较特殊，南侧距离奇龙大桥较近，项目南侧的单位都会很直观地看到大桥景致。
奇槎板块竞品分析
走出奇槎，平洲的越秀星汇翰府、富丰君御，城南的新福港鼎峰，都是奇槎项目们的竞争对手。
原因很简单：客群相似，以禅桂客及广州客为主。
功夫君给大家分析下这三个板块的优缺点。
| 板块 | 奇槎 | 平洲 | 城南 |
| 楼盘 | 7盘 | 3盘 | 1盘 |
| 地段 | 临广近市区 发展空间大 | 临广村居多 发展空间小 | 城区内部 发展成熟 |
| 商业 | 楼盘底商 | 有大型商场 | 有大型商场 |
| 交通 | 自驾 | 自驾+新交通 | 自驾+广佛线+2号线 |
| 医疗 | 规划新医院 | 板块内2所 | 近市一 |
| 环境 | 半月岛公园、滨水公园 | 康怡公园、映月湖公园 | 亚艺或周边小公园 |
| 出品：功夫房产 统计时间：2019.03.08 |
不同客群关注的点会有所侧重，广州客更喜欢地铁轨道沿线，或是在地缘上靠近广州。
禅桂客户会更关注生活配套是否完善、周边环境是否舒适；部分有读书需求的客户，会把教育资源的优劣放在第一位。
短期内可兑现配套
LEH国际学校：去年10月动工，预计今年9月启用，提供750个学位。
地铁2号线：力争2020年试运行，最近奇槎的是湾华站，从站点到桂澜路口约2公里。
奇槎体育中心：现正进行用地规划许可批前公示。
佛山新世纪环湖妇儿医院：已进行建设工程规划许可批前公示。
番海大桥：已进行建设用地规划许可批前公示，建成后魁奇路直接接驳广州番禺。
板块远期规划情况
① 奇槎村不拆；
② 桂澜路沿线规划多宗商地，是产业和生活配套的载体。产业方面，目前公布的有大健康产业项目、军民融合产业园区，但未有更多详情。
③板块内还有4宗宅地待出让，往北钢铁市场区域有望旧改，也有可能析出宅地。
④地铁6号线不在本轮报批范畴内，即便纳入下一轮建设规划，也需在本轮建设规划实施最后一年或规划项目总投资完成70%以上后才能上报。
大环境政策利好浅析
奇槎板块处于三个圈之中：
①粤港澳大湾区 ②一环创新圈 ③三龙湾高端创新集聚区
功夫君认为，15分钟到南站是奇槎板块最大的地理优势。（数据来源：新奇槎）
奇槎若想通过地理优势实现腾飞，需在产业引进上狠下苦工，在居住环境和配套上与国际接轨，才能真正把人才留在奇槎。
奇槎项目户型图大汇总
【绿城桂语兰庭】
【五矿崇文金城】复式
【世茂望德】
96平
104平
【中粮珑湾祥云】
【保利碧桂园天汇】
178平
【卓越浅水湾】
【时代香海彼岸】
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