城北新房突破2万/平！滨江首府VS水木芳华怎么选？
不知不觉，城北新房售价已经突破两万。
自敏捷金谷收官，城北再也没有低于1.5万的住宅，目前两大在售楼盘都已站上1.9万，部分房源摸高甚至超过2万/平。
今天，咱们就来聊聊在售的滨江首府和保利水木芳华。
滨江首府
2座去化约五成，大户型单价超2万
该盘在售一期最后2栋洋房，分别为1座和2座，两栋户型和朝向一致，2座是上周末新开盘的。楼高21层，两梯四户，涵盖95方三房、122方四房和127方四房，带装修发售。
▲项目沙盘
▲现场人气
据销售人员称，2座去化率约五成，122方和127方有较多可选，95方单位仅剩少量可选，以低楼层为主。预计10月底会加推三期，共3栋洋房，分批次推出。
目前有两个99折，比上周开盘时少一个99折（可尝试争取），折后均价约1.85-2万/平米，与此前1座售价基本持平。
▲项目规划图
03/04户型（127方竖厅）西南向望花园，单价最高。以2座10楼为例，总价约251万，首付3成约76万，贷款175万，30年期月供约9800元，单价约1.98万/平米。首付不能分期，个人征信和流水好可以申请2成首付，使用公积金不影响折扣。
不过这还不是最贵的，03户型17-20层单位均价超2万/平，按照楼层越高定价越贵。
▲127方样板房客厅
▲127方户型图
01户型（122方横厅）西南向望花园，性价比较高，均价约1.85-1.88万/平米。
同一平层，03/04户型单价会比01户型单价贵1000元左右，而95方单位均价约1.9万/平米。
▲122方户型图
旧改进行时，配套兑现期至少三年
项目位于禅城城北板块，属于政府“三旧”改造重点片区。目前周边主要是城中村，有较多用地需要改造，包括：
项目南侧的水果批发市场已经停业，搬迁至罗村和南庄；
项目西侧的蔬菜批发市场预计到2020年到期，将改造成为商住用地和规划绿地；
项目以南有规划建设一所小学和一所九年制学校。
▲周边用地性质规划图
此外，禅城城北片区地处禅桂交界，走海八路往东至千灯湖大约20分钟车程，因而受到不少桂城、广州购房者关注。
建设中的海五路西延线横跨汾江河，直通桂城。根据官方回复，目前禅城段进展顺利，但南海段由于涉及拆迁问题延后进度，预计推迟到2020年建成。
▲建设中的海五路西延线
项目距离建设中的佛山地铁3号线中山公园站约1.3公里，未来从该站点上车至桂城地铁站仅3个站，对于上班族来说吸引力不小。根据官方最新消息，佛山地铁3号线预计最快2022年试运营，而7号线和5号线也将在项目附近与3号线交汇。
保利水木芳华
售价1.75-1.95万/平 准时签约有99折
项目目前在售14座，面积为88-107㎡，全是三房，三梯十户，带装修售价1.75-1.95万/平，多数集中在1.8万/平以上。
▲保利水木芳华目前在售14座
这一价格水平要比首批开售，近佛罗路的15座高。销售称，卖完14栋之后会加推13栋，届时价格还要涨。
对此，功夫君倒是持保留意见，毕竟对于购房者而言，现在花两万块买城北，是个槛。
由于靠近罗村，近佛山机场，整个小区都限高，住宅不超过16层。
▲保利水木芳华
可做一成首付
咱们以中楼层03单元，一套南向约97平三房为例算笔账，总价约177万，首付三成约53万，按照目前主流银行首套上浮10%利率计算，30年月供约6955元。
销售称，目前没有其他折扣。除非购房者能在签约之日起三天内付清首付款，还能申请一个99折。
虽然房价折扣这块极少优惠，但芳华却可以通过“首付分期”降低首付门槛。
销售称，如果首付有压力，可以先给一成首付，其余两成数月内还清。这点也在其售楼部门前大力推广。
▲项目可做首付分期
三梯十户 最小户型朝向较弱
目前在售的14座就在15座南侧，整个楼体呈L型，86和88㎡都是三房一卫，要么是北向，要么是东向，价格也是最低的。
同一楼层，86㎡北向要比97㎡南向便宜500元/㎡。
先来说说86㎡户型，入户即是餐客厅，没有玄关，厨房为L型，三件套为华帝。
▲86平餐客厅
客厅开间约3.5米，电视背景墙偏窄，需要增加酒柜或储物柜来做视觉上的延长。
▲89平餐客厅
这个户型无套房，主次卧面积约11平和9平，放置1.5米的床不成问题。
最小一间房为阳台报建，做卧房建议定制家具。
▲89平飘台改书房
这个户型最大优点是，紧凑型三房，功能基本齐全，适合资金有限的刚需买家。缺点则是，朝向偏弱，入户直面客厅，私密性弱。
再来说说97㎡户型，其他100和102㎡格局与该户型相仿，可做参考。
97㎡为三房两厅两卫，餐客厅为传统竖厅设计，进门玄关处做了定制鞋柜，厨房为U型设计，预留双门冰箱位，操作台空间ok。
▲97平玄关
▲97平餐厨空间
客厅开间约3.6米，主卧能隔出衣帽间+梳妆台，连通独立卫生间。
芳华所在地块前身为化纤厂，北侧佛罗路沿线还有一大片破旧厂房尚未拆除，开车经过沿途难免会有萧条之感。
▲佛罗路
项目目前主要对外通道就是佛罗路，上下班时段会明显堵车，销售中心门口已有化纤厂公交站，共有6条线路来往，通往南海桂城、三水、东方广场等。
▲项目门口的化纤厂公交站
目前禅城城北片区整体居住舒适度欠佳，商业配套缺乏，等各项配套落地至少要预留三年以上时间。
对比桂城3万/平的房价，禅城城北卖2万/平，对刚需族而言有一定吸引力；而对比禅城季华路附近一些新盘，吹风价2.2万/平起，还是可以多考虑一下，多给一点钱买现成地铁站旁，还有更舒适的居住环境。
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