相距3公里，价差高达1.2万/平！这是大沥城区现状

广佛同城十年，大沥是最早承接广州客外溢的地区之一，每天数十万广佛候鸟往返于此。

从功夫君的视角来看，大沥楼市分为四大板块。

其中发展最早的，莫过于盐步、黄岐板块，这里直接与荔湾接壤，在售均价2.8-3.3万/㎡。

沥桂新城板块作为后起之秀，在售均价2.4-3万/㎡，由于靠近千灯湖，向来也不缺关注度。

今天，功夫君主要带来大沥镇政府板块和广佛智城板块在售项目盘点。

两个板块东西直线距离不过3公里，最低1.2万/平，最高2.4万/平。

也就是说，在东边买一套房的钱，分分钟可以在西边买2套，价差十分明显。

广佛智城板块

广佛智城，地处广佛国际商贸城中心区，坐落在南海中轴线之上，占地约500亩，总建筑面积110万㎡，集产业、商业、互联网+、孵化于一体。
经过8年多的发展，广佛智城至今引入市场主体3000个，税收超2亿，带动就业2万人，并拥有华南最大的永旺梦乐城。
板块住宅交投相对活跃，在售楼盘有美的玖峰广场和华福熹云水岸；二手次新盘则有保利中央公馆、融创御府和保利珑门。
▲大沥永旺梦乐城
这一次，功夫君决定先了解板块二手情况。
当地中介表示：除保利中央公馆是2017年交楼，保利珑门、融创御府等大部分还没证满两年。
其中，居住氛围最好的是保利珑门，正好夹在永旺和九龙公园中间，生活十分便利。

然而，二手挂牌价高达2.3-2.9万/㎡，还是毛坯，对于刚需来说，显得有点高高在上，这个价位足以买到桂城外围的次新盘了。
▲保利珑门的二手挂牌价

前文提过，许多业主房产证还未满两年，需多缴一笔约5.6%的增值税，短期内难以成交。

相比之下，周边的一手项目虽并不位于广佛智城核心位置，但产品及价格更有优势，一起来看看：

项目名称	在售户型	价格区间
美的 玖峰广场	93㎡三房 118㎡四房	带装修 2.2-2.4万/㎡
华福 熹云水岸	92-111㎡三房 121-140㎡四房	带装修 2-2.4万/㎡

01
华福熹云水岸


熹云水岸位于广佛智城北侧1公里处，与保利中央公馆仅隔一道桥，周边仍有较多厂房。
销售表示，项目在清7/8座尾货，建面92-140㎡，带装修2.2-2.4万/㎡，也有部分3座一手转名单位放出，单价2万/㎡出头。
▲华福熹云水岸
必须承认的是，该项目在户型设计上下了功夫，比如7座92㎡户型做到了南北双阳台，客厅开间也有3.7米，各个空间并不显小。
▲建面约92㎡三房
但从价格来看，熹云水岸就没什么优势了，三房总价约200万，上车门槛要准备65万（三成首付+税+物业维修基金），月供约7850元。
02
美的玖峰广场


美的玖峰广场位于广佛路-江夏立交南侧，与永旺直线距离也是1公里，周围遍布专业批发市场。

项目共4栋住宅+1栋公寓，规划户数524，当前在售2座93/118㎡三至四房，楼高29层两梯六户，物业费2.7元/㎡/月。
▲美的玖峰广场沙盘
项目户型设计颇为实用，其中93㎡每层4户，客厅开间有3.6米；118㎡每层两户，为全南向横厅设计，所有户型均带美的智能装修。
该盘整体均价2.2-2.4万/㎡，其中93㎡报价2.2-2.3万/㎡，南向低楼层≈北向中高楼层售价；118㎡报价2.3-2.4万/㎡。

功夫君了解到，也有部分内部单位低至2万/㎡，具体折扣要视客户诚意另行争取。
最后补充一句，项目复工情况良好，目前施工进度肉眼可见，预计2021年底可交付。

▲美的玖峰广场


大沥老城区板块第二站来到大沥老城区，这里也是大沥镇政府所在，集中了大部分企事业单位和老牌商业街。
另一方面，板块位于佛山沙堤机场限高范围内，建筑物普遍不超过20层，居住密度较低。
▲大沥老城区
相较广佛智城的高门槛，老城区楼价显得亲民许多，主流售价1.6-1.8万/㎡（带装修），也有部分尾盘低至1.2万/㎡（毛坯），丰俭由人。

项目名称	在售户型	价格区间
合生 悦公馆	95㎡三房 120㎡四房	带装修 1.58-1.7万/㎡
时代招商 天禧	95㎡三房 115-129㎡四房	带装修 1.6-1.9万/㎡
国华新都	89-143㎡平层 160㎡复式	毛坯 1.2-1.45万/㎡
方圆 小城之春	129㎡四房 （最后两套）	带装修 1.6万/㎡
富佳和院	82-96㎡三房 104-120㎡复式	待售

03
合生悦公馆


合生悦公馆邻近大沥高级中学，距离镇政府步行仅800米，与碧桂园华府隔一条马路。
项目于2018年底拿地，2019年底入市，共规划5座住宅，约300户，还有约3000㎡社区商业，拿地楼面价约9936元/㎡。

销售表示1栋已售罄，目前在售2栋，楼高16层，两梯四户，面积段为95㎡三房和120㎡四房。
价格方面，项目均价1.6-1.8万/㎡，楼层任选，北向95㎡最低1.58万/㎡起，120㎡价格稍贵1000-1500元/㎡。

问及折扣，销售表示：若家里有医护人员，还可参与95折团购，折后价1.5-1.7万/㎡。
▲合生悦公馆沙盘图
以120㎡四房为例，带南北双向阳台，折后总价约204万/套。也就是说，这里一套四房总价≈广佛智城那边的三房起步价。
若是刚需上车，95㎡总价约150万/套，三成首付算上各项费用约48万，月供约5300元。

▲建面约120㎡户型
04
时代招商天禧


从合生悦公馆往南2公里，就是时代招商天禧，其位于太平大道南侧，步行至大沥镇政府约1公里。
该盘同样是2018年底拿地，楼面价约8876元/㎡。
项目规划14栋围合式住宅，分A/B区开发，建筑面积约18万㎡。自去年年底开卖以来，天禧陆续已有5栋入市，吸引许多本地客购买。

▲时代招商天禧平面图

销售表示，天禧目前在售1/6/7/8/9栋余货，面积段为95㎡三房和129㎡四房，最抢手的115㎡四房早已售罄，下一批推新要等到4-5月份。
95㎡分A/B两个户型，都是三房两卫设计，区别在于B户型双卧室朝南，客厅开间为3.65米；而A户型阳台面积更大，主卧收纳空间更多一些。

▲A户型建面约95㎡

▲B户型建面约95㎡

129㎡为南北双阳台设计，空间够用之余，满足更好的通风条件。

▲D户型建面约129㎡

价格方面，因楼栋不同而略有差异，如1栋为两梯四户，6-9栋为两梯六户，北向均价1.6-1.7万/㎡，南向均价1.7-1.9万/㎡。
以一套7栋北向95㎡三房为例，总价约156万，三成首付约54万（含税含物业维修基金），30年月供约5900元。

▲时代招商天禧

05
国华新都

说起老城区的项目，不得不提及国华新都，其就在时代招商天禧旁边，该盘于2013年拿地，楼面价仅1726元/㎡。

项目建筑面积约50万㎡，共52栋，分两期开发，一期26栋，二期26栋，共2774户。

▲国华新都

目前，项目在清89-143㎡平层和160㎡顶层复式，基本上是各楼栋的天地层单位，毛坯均价1.2万/㎡，为大沥在售最便宜的项目。

▲建面约89㎡户型

▲建面约143㎡户型

价格是一方面，另一方面国华新都风评一般，网上有许多业主反馈可查，在此不做过多评价。

功夫君写在最后

还有两个项目不展开叙述，一个是富佳和院，已开放销售中心但尚未入市；另一个是方圆小城之春，目前仅剩最后2套130㎡底层四房。

总体而言，大沥旧城区受制于可开发用地少、城市面貌较旧、交通经常拥堵，楼价不及新开发的广佛智城板块；不过，老城区教育资源并不逊色，板块内有多所省级学校。

与此同时，两个板块的旧厂房改造都在有序推进，未来城市面貌还会有更大的改善。

最后，功夫君还有以下几点感受：

①没有地铁是大沥市民心中长期的痛，未来规划的5/6/8号地铁线路，都不在本轮佛山地铁申报范围；

②不堵车的情况下，两大板块都能自驾20分钟到千灯湖，但堵车就不好说了；

③大沥旧城区楼价是比较亲民的，甚至低于部分非限购区，待国华新都正式收官后，区域其它项目将彻底站稳1.6万/㎡；

④综合来看，天禧销售中心人气最好，时代还会通过一些物业附加服务打动顾客，比如说，主动给来访的车辆消毒。

——  END ——
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