拿地600卖8800！这盘套路重重，声称12号线今年动工
大家好！我是功夫萨，今天我想分享一次奇葩的看房经历。
最近，三水某盘通过广州中介联动，以旭辉江山工抵房6800元/平起为噱头吸客，还搭配“首付分期三年免息”方案（不是真的！！）。
直觉告诉我，这个消息99%不是真的，因为后者售价常年稳定在1.2-1.35万/平。不过，中介一再担保童叟无欺，专车接送，于是我就去看房了。
谁知道，当天压根没去看旭辉江山。中介称，“我们先去看另一个盘，对比一下嘛，最近搞活动价格很笋，就相差4个十字路口。”
容不得我拒绝，看房专车一直在南丰大道上飞驰，终于在11公里外的万顺华府停下来。来都来了，就看看呗。
| 项目区位图
320套房卖了两年，价格保持8字头
项目占地约1.2万㎡，建面约4.7万㎡，仅规划有2栋住宅，共320套住宅。
翻查资料可知，该盘分两次拿地，分别是2015年11月和2016年8月，楼面价约510元/平、738元/平。若不考虑通胀和建安成本，其综合楼面地价约616元/㎡。
2018年5月，项目取得预售证，同年以均价约8800元/㎡首次开卖。
佛山市房产信息网显示，目前该盘有55%房源已售，可售住宅约148套（不包含已售但未网签房源）。
| 项目沙盘
为什么去化不太理想？
一位熟悉乐平市场的开发商人士称，相对于同期销售的广乐颐景园（售价约8100-9500元/㎡，已售完），万顺华府缺乏品牌效应，价格优势也不明显。“去年整整一年，该盘暂停了销售动作，太难了，中介以噱头带客是无奈之举。”
在园区规划和建筑风格方面，该盘也没有显著特色。相反，在“人车分流”盛行的今天，它还设计了社区路面停车场。
| 社区路面停车场
100㎡三房带南北双阳台，实用率约78%
咱们来看看项目规划。1座楼高22层，2座楼高20层，均为2梯4户，预计今年8月带装交付，均价约8200-8800元/㎡。
户型方面，主要有100㎡三房和113㎡三房，正北或正南朝向，实用率约78%。现场有两个板房可供参观。
| 1座平层图
113㎡三房
进门就是入户花园，约4.4㎡，再往里面走就看到餐客厅，客厅开间约4米，视野比较开阔，阳台朝南，望社区园林和市政公园。
厨房与餐厅相连，带小窗，交标包含抽油烟机和燃气灶。L型橱柜，但右侧有一处承重柱阻隔，此处空间利用有点“鸡肋”。
三个房间归于一侧，过道位置浪费较少。主卧开间约3.9米，但飘窗比较小，采光ok，视野受到限制。
卫生间干湿分离，淋浴区有推拉门分隔，空间够用，但洗漱台和镜柜相对简易。
100㎡三房
113㎡户型与100㎡户型布局大致一样，区别在于主卧房布局不同，其余则是标尺上的差异。
这个户型最大亮点在于南北双阳台，通风和采光较好，主阳台朝北。厨房比另一个户型更好，L型橱柜，没有承重柱阻隔，空间更好利用。
主卧开间约3.2米，大飘窗设计，采光面更好，还带独立卫浴，干湿分离。
首付分期，最长3年免息，首期5万起
价格方面，113㎡三房单价相对低一点，为8200-8500元/㎡；100㎡三房单价约8400-8800元/㎡。（what？中介吹的6800元/㎡不存在的！）
销售称，目前项目采用首付分期，最长三年免息，不影响网签和收楼，首期最低5万。
1座705单位 面积约113㎡
原总价：约100.9万
优惠折扣：2万团购抵5万*99折*99折
折后价：94万
折后单价：8310元/㎡
首付：18.8万（按首套两成计算）
商贷20年月供：约5130元
商贷30年月供：约2089元
若采用首付分期，先给5万首期，则前三年还需每月支付3833元。首付分期方案，大大降低购房门槛，因此也吸引了不少外地客户上门。
有案场销售甚至跟客户说，“地铁12号线南边站就在项目旁边，今年马上动工，2024年就开通了。地铁一通，房价又要上涨了。”（假消息）
| 项目人气
小镇房地产爆发，7年房价涨132%
这个盘值不值得买？这个问题有点复杂，我们逐一分析。
①从广佛区位来说，项目地处乐平镇南边社区，去往广州白云约1小时，相对于临近的里水一手均价2万/㎡来说，具有价格洼地的特点，其主要客源也是广州外溢客。
②从板块自身素质来看，地段有点尴尬，向南距离三水新城约11公里，向东距离乐平镇中心约9公里；其产业结构以农业为主，工业处于起步阶段，常住人口约3000多人，流动人口较少。
| 项目区位图
③南边前身是一个镇，拥有自己的中心，即南边市场一带。自2002年起，三水调整行政划分，南边归入乐平镇管理，成为一个“社区”。
一条长约8公里的礼仪大道，见证了南边房地产市场的兴起。
2013年，南景湾花园以3800元/㎡开售，吸引不少狮山工业园产业工人购买；7年后，南边仅万顺华府一盘在售，最高8800元/㎡。
| 南边商品房一条街
有趣的是，岭南澳苑2017年售价仅为4200元/㎡，次年上调至7800元/㎡。2017年是个有趣的年份，这一年，碧桂园、龙光首入乐平拿地。
| 搜狐焦点价格页面截图
对于南边这个面积不足10km²的小镇来说，7年房价涨132%，不能不说有点厉害了。
④二手方面，项目周边社区挂牌价普遍在5800-7400元/㎡，但三个月内零成交，也可能是业主自住率较高。
总的来说，项目所处地段明显逊色于乐平镇中心和三水新城，但其售价以8200元/㎡起，与后者保持1000-3000元/㎡价差。
项目周边有南边中学、南边市场，未来岭南澳苑二期规划有商业体，基本生活配套可以满足，本地人自住的话，还是ok的。
| 岭南澳苑二期地块
但本地滴滴司机认为，南边归入乐平管辖后，十多年来发展比较慢，城市面貌变化不大，可能跟乐平集中力量发展华盛广场一带有关。
他说：“南边最好的社区，可能是南景湾花园，氛围比较好，如果要买房投资，选择三水新城或乐平镇中心会更好。”
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