赚到了！当了15年“钉子户”，祖庙这栋楼摇身一变景观楼王

10年前买房

个个都是投资客

赌谁是市中心

赌赢了，房价上涨

那是好运气

当然，你也可以说自己眼光独到

例如今天这位粉丝P先生

其小区从一幢空地上的单体楼

变成了一线景观楼王……

▲猜猜看是哪一幢

户型面积够大，实用率不高

先来看看P先生的居住现状，其小区为15层单体楼，楼龄约15年，2梯8户，整幢楼总共110户，密度较大，楼道较暗，每户赠送独立单车房，设置在二楼夹层。

P先生家是户型面积最大的，东南向，夏季阳光充足，通风极佳，客厅窗户、次卧飘窗、阳台正对楼下市政三旧改造项目——丰收涌，还可远眺明珠体育馆和电视塔，景观优美。

▲P先生家窗景

主卧设置在了西北侧，窗户面积小，采光通风略欠缺，次卧虽有主卧级景观，却没有主卧级空间，放下1.5米床、梳妆台、衣柜，几乎没有空间了。

究其原因，是客厅面积过大，压缩了卧室面积，这是那个年代的人比较喜欢的户型，大客厅代表有面子，如今看来就有浪费空间之嫌。

当然，客厅大也有它的好处，随便招待十几个人不成问题，逢年过节特别热闹，挤一挤还能排下两桌饭。

▲P先生家窗景

此外，北次卧是走向阳台动线的必经地，私密性欠缺，只能作为书房或临时客房，好处是藏到后方的阳台，晾晒的衣服不会被客人看见。

主卫和公卫面积偏小，还不能干湿分区，对比如今市面上同等面积的设计，显得很不实用。

无独立园林，无封闭式管理

小区存在单体楼的弊端，没有独立园林，没有封闭式管理，但入户大堂有值班保安看守，需门禁卡才能到达相应楼层，算是有基础的安全保障。

地下车库位置有限，出入口狭窄，很多业主选择停到地面，地面车位经过多次更改，硬是多腾出了几辆车的位置，车与车的间隔狭小，非常考验车技。

楼下正对丰收涌一河两岸景观，半封闭式管理，宽敞的内部道路没有车辆通行，小孩可以在这里放肆奔跑，早晚很多人跑步运动、结伴散步、遛娃遛狗，俨然一个外挂式园林。

▲丰收涌一河两岸

虽然一河之隔是城中村，外来租住人员多，人员复杂，但带来的影响并不是太大。

一层开设了几家底商，便利店、美发美容店、生鲜超市、快递驿站，基本能满足生活需求。

▲社区底商

归属祖庙街道，周边配套齐全

该盘归属祖庙街道，分配小学为九小，距离市政府直线约400米。今年年初，新市政公园、岭南大道北延线开通，周边道路面貌有了很大改善。

小区周边1公里便是祖庙商圈，印象城、九小、一小、同济小学、铁军小学、机关幼儿园、儿童活动中心、市一医院、市二医院、文华公园、普君北路地铁站等都在步行可到范围内，配套比较硬核。

▲丰收涌一河两岸

撇开单体楼的楼龄旧、管理不严、户型不实用的内部问题，外部环境和配套都是吊打周边品牌大盘般的存在。

15年后，变身一线景观楼王

P先生说到，他们楼下并非一开始就这个模样，大约7年前，这里周边还是一片长满杂草的烂地，丰收涌还是一条臭水沟，堆满垃圾，环境恶劣。

▲当年周边的烂地环境

▲改造前的丰收涌

“谁也没想到，7年后会变得这么漂亮！如今看来，当年真的买得非常值！当然主要是蹭到越秀楼盘带来的福利！”

2013年，越秀地产联合体以近18亿总价竞得南浦村地块，开发建设新楼盘，包括P先生在内的住户当时都在讨论自己楼栋会否被征拆，大家都乐观笑称为“钉子户”。

其实地块的红线范围早已确定，该单体楼不在征拆范围内，但要忍受周边建筑工地带来的粉尘和噪音影响。

▲越秀地块鸟瞰图

“那几年看着旁边楼栋建起，工地粉尘蚊虫太多了，窗户都不敢大开，为了迁就工地建设，小区出入口几经更改，生活非常不便。”

“但是，也看着丰收涌一点点地改造，看着河岸小树长大，路灯装饰点缀其中，一点一滴地变美。虽然有那么几年生活质量下降，但也是苦尽甘来呀！”

▲改造中的丰收涌

更巧合的是，该楼栋恰好与越秀规划的几栋楼王同处于头排景观位置，部分户型享受着南向一线无遮挡风景，P先生家就是其中之一，但北向的几户可能有所打折。

▲改造建成后的实景

30多万买入，二手挂牌180万

探讨P先生一家当年买房的决定，其是出于改善自住环境，“当年的预算并不充足，中心区房价不低，但又不想远离亲生兄弟姐妹，毕竟以后年纪大了可以有个照应。”

“这栋楼当年也并非完美无缺，购入之时，已经烂尾10年，后由新股东接入建成，到手产权就缩水了10年，但价格比较合适，便买入了！” 

到这里，可能你已经很好奇它到底是哪个盘了？只可惜，这个项目挂牌二手房源几乎为零。

根据P先生的描述，居住在这里的大多是本地人。大约今年4月份，其留意到某网站挂牌了一套与自己户型相当的房源，总价约180万。

▲创意图（@广州房产拍摄）

什么概念呢？15年前，P先生家是30万多万毛坯价买入，算一下涨幅，414%！惊掉下巴了吧！

当然，别人家好歹也经历了15年的等待呀。甚至前十年，都是在一片空地上孤零零地住着。

涨幅高是好事，但自住需求也是事实，P先生认为套现的可能性不大。“看着周边环境变好了，还有置换的必要吗？”

但涨价是否永恒的呢？未必！小区周边环境与配套虽然跟上节奏了，但是楼栋本身楼龄大了，设施出现老化，户型跟不上时代等实际情况，也会阻碍其价值继续上涨。

P先生猜测，目前这套房产的价值已经到达高峰，毕竟单体楼的硬伤摆在这，因此也有部分业主或置换，或增购，寻找更好的居住环境。

功夫君写在最后

一片空地，那叫投资；配套都有了，那叫追涨；社区成熟了，那叫接盘。

这句话放到P先生简直是真实写照。

其实同样的故事还能在全国各地找到优秀样本，毕竟过去的20年，正是中国房地产发展的黄金时代，当年买下的物业，放到今天看来，涨幅都是相当可观。

15年前的千灯湖还是一片烂地，15年前的佛山新城还是一片农田，中国城镇化速度发展飞快，城市面貌日新月异，谁也无法预料，15年后的千灯湖是佛山房价最贵的地方，佛山新城成为城市新CBD。

▲南海千灯湖

房价上涨的速度反映的也是城镇化发展的速度，但当城镇化开始普及，地段平权效应扩大，中心区涨幅也基本到达鼎峰，想要通过房产获取大笔资产增值的年代已经过去。

像P先生一家这种运气并非谁都能拥有，那种瞎买后，再等上几年周边就会好起来的想法要抛弃。如今买房，对周边的城建规划、配套建设考察就要更加严谨，否则，容易落坑。

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