总价44万入读禅城省一级小学，入户神器都帮你挖出来了
随着佛山中考放榜，学区群内对初高中教学质量的讨论热烈起来。
为解决广大父母的学区房需求，功夫君建立《多妈看房》栏目，全是干货，欢迎收藏。
本期我们探讨的主角是：绿景小学+惠景中学交集的学区二手盘。
▼对应小区范围图▼
▼对应二手房源表▼
读书入户神器：金澜新村、凯德城脉
如果只考虑纯粹落户入学的家长，可以关注金澜新村和凯德城脉。
金澜新村是典型的上世纪90年代步梯老房子，虽然没有实地踩过，但从贝壳上提供的实景图，便可感受小区状况。
▲金澜新村
▲金澜新村临街商铺
▲金澜新村小区内部
没有地下车库，外立面陈旧，裸露在外的电线凌乱，楼道黑暗等等，若真要入住，必须经过大成本的装修翻新。
▲金澜新村小区内部
挂牌房源中，半数以上都是30-40㎡一房一厅户型，总价44-48万/套，剑指入户入学，甚至打出“入户神器”的标签吸引买家。
▲金澜新村挂牌房源
▲金澜新村一房户型图
▲金澜新村一房实景
类似的产品还有凯德城脉，靠近魁奇路，挂牌房源很多，有电梯有小区管理，楼栋还很新，当然价格也不便宜。
▲凯德城脉小户型楼栋
▲凯德城脉大户型楼栋
面积从30㎡起步，最低总价约65万元，随着面积段的增加，房源总价也相应提高，60㎡以上户型基本总价超百万。
这些楼栋规划为3梯21户，密度较大，户型设计跟常见的商业公寓相似，租客较多。
▲凯德城脉小户型楼栋内部
功夫多随中介实地看了一套35㎡的房源，总价70万，位于高层，从南向阳台可俯瞰魁奇路快速化改造工程，甚至能眺望世纪莲。
▲凯德城脉35平户型及实景
▲凯德城脉35平阳台景观
中介解释，靠近南门的3栋小户型是半开放式管理，租客较多，靠近里面的才是全封闭式管理，楼下零散分布着一些便利店、美容店、母婴店。
▲凯德城脉楼下商铺
像这种楼龄较新，带有电梯的小户型住宅，若是作为陪读之用，也不失为一个折衷选择，只不过得承受空间拥挤，动静不分区的居住缺欠。
低总价入读+自住
惠雅苑、丽日华庭、汇银城市花园
若是预算稍微宽松一点，寻找性比高的，推荐你去看看惠雅苑和丽日华庭，两者楼龄相仿，设计都是同一个年代风格。
惠雅苑共有9栋楼，均为7层步梯楼，楼下架空层设置为单车房。
▲惠雅苑小区实景
其挂牌只有一套42㎡一房户型，总价63万，而后跳价至94万，中间出现断层，大多房源总价在110-135万之间。
▲惠雅苑二手房源
71㎡两房总价110万，房子东西各有一个阳台，西向望小区园林，东向望马路，每个阳台都有4㎡大，形成横向对流通风。
▲惠雅苑71平两房户型及实景
卧室布局在南侧，采光窗也是东西向，下午或有西晒，但有一些树木遮挡。
▲惠雅苑71平房源实景
看房时刚好业主在辅导孩子做作业，询问之下读的正是绿景小学，如今正计划卖房置换，寻找更好的中学学位。
当然，这个小区也有坐南朝北的户型，功夫多也就没有一一细看了。看完顺便在园林逛了一圈，有几位长者在树荫底下乘凉聊天，悠闲自在。
▲惠雅苑楼道实景
▲惠雅苑小区绿化
丽日华庭同样也是7层步梯房，共有35个楼栋，小区较大，保养新净，现有挂牌房源起步价128万起，最高报价达200万。
▲丽日华庭小区实景
▲丽日华庭楼道实景
功夫多挑了一套性价比较高的顶层单位，原面积是88㎡，加上赠送的复式玻璃房，得房面积达到101㎡，折合出来的只需要1.2万/㎡，比整体均价便宜。
▲丽日华庭101平户型户型及实景
这个设计与此前看过的丽日玫瑰有点相似，估计是那个年代开发商的风格，考虑南方日照强，赠送的玻璃房很多业主做封闭处理，变成独立的杂物房。
原88㎡空间里做了两房一卫，阳台改造成了阳光书房，但该楼栋靠近魁奇路，噪音灰尘较大。
▲丽日华庭101平户型阳台景观
当天接待的业主是一位男士，特地从桂城赶过来开门，中介表示业主是急售的，比较有诚意。
汇银城市花园西区主要为步梯房，小区内设有景观水池，架空层摆放单车房，虽有地下车库，但地面也停了不少车辆。
▲汇银城市花园西区实景
目前挂牌的小户型房源只有2套，建设年限较长，楼梯扶手已出现锈迹，看房之时联系不上租户，只能作罢。
▲汇银城市花园小区及楼道实景
总结来看，三个小区虽为步梯楼，但楼道均铺设地砖，社区内部绿化较好，居住氛围纯粹，当中的小户型房源对于首付预算在30-40万左右的家长比较合适。
高性价比终极推荐：兆阳御花园
功夫多当时在线上咨询绿景小学学区房的时候，中介就说了一句：终极推荐是兆阳御花园！
诚然，无论是从外部的商业配套，还是从社区规模、内部规划、园林绿化、户型设计、学校距离等等都是最优选择。
▲兆阳御花园及兆阳广场
兆阳御花园是一众对应学区房楼盘中楼龄最新的，因此成交参考价也是最高的，四舍五入达到2.4万/㎡。
幸运的是，在如此高单价的楼盘中，竟然也能挖出50㎡一房小户型，总价约115-120万/套。
两个户型都是朝北，空间狭小紧凑，有独立的卫浴、厨房、主卧室，阳台只有0.5米深，若是体型较壮的男性几乎没有站立的余地，空间显得很鸡肋。
▲兆阳御花园一房户型及实景
两位业主都是有小孩的家庭，可以看到，室内几乎每面墙都拿来增加收纳，就连门外的公共空间也当作鞋柜之用，可见一家三口居住会显得很拥挤。
▲设置在走廊的鞋柜
▲兆阳御花园一房户型及实景
这类户型挂牌不多，只有两套，面积大一点的房源总价就跳到160万了，差价悬殊。
询问之下，得知这些户型是70/90政策的产物，为满足客户对大户型的需求，使用双证拼大户型的方式出售，后又因限购政策再次拆分。
导致该盘二手成交价较高的原因，中介归纳为主要是楼下的兆阳广场，这是该片区唯一配套大型商业综合体的小区，餐饮、购物、娱乐齐备，不乏大品牌商家，如屈臣氏、美思佰乐、芝士茶语、皇茶等等。
功夫多恰好采访到一位居住在兆阳御花园的业主，入住的几年里，她对小区的园林绿化、物业管理都很满意，兆阳广场是她经常与朋友聚会的地方。
▲兆阳御花园园林
根据上面这位业主的口述，其亲姐姐刚好买在了华福城南一号，二手挂牌价仅次于兆阳御花园，对比起来，她认为整体品质不及兆阳御花园，尤其是园林保养较差。
▲华福城南一号园林
诚然，从与两所学校的距离，以及小区的居住品质，兆阳御花园是综合性价比最高的选择。
有钱任性：大面积优质小区任选
当然，片区内可交易的二手学区房还有很多，但单盘房源数都只有零星几套，而且面积段也偏大，当然也不乏品牌品质小区。
如雅居乐曼克顿山，为该片区的豪宅代表，近90天内成交量是片区最多的，部分房源甚至是毛坯次新房，房源总价大多在190-230万之间。
▲雅居乐曼克顿山
而丽日玫瑰名城二区、四区楼龄也较新，小区品质也较好，但户型面积段偏大，总价至少都要200万以上。
诸如碧云天、名仕轩等盘的房源也是动辄百平起步，总价170万起步，但楼龄较大，是90年代末，21世纪初的产物。
▲碧云天
▲名仕轩
另外，片区还有一个纯新盘——文华郦苑，但中介的建议是：其分配学位不确定因素太多，有可能是黎涌小学。
▲文华郦苑
其他零星的房源，功夫多就不在这里一一罗列了。
▲碧翠雅轩
▲汇博华庭
▲世纪康城
▲怡乐居
社区居住氛围小结
按照功夫多往常的习惯，会在附近溜达感受一下居住氛围。
这一片区给功夫多感受最深的是还保留大面积的城中村，几乎都是深村的地盘，包括永红村、北东村、北西村、东升村、田心村、深村四街、深村五街等，这些居民入读的的便是深村幼儿园和深村小学。
▲深村
▲深村
▲深村
当然，不排除本地居民早已通过置业附近小区的方式获取更优质的学位了，城中村居住的更多是外来务工人员。
走在金澜北路，西侧是高档的现代化小区，东侧是老旧的城中村，以及满布的五金商品店，那种情景仿如两个世界。
▲金澜一路两侧街景
为提高居住品质，部分村的村民会集资建设村民公寓，或者与商家合作，出租地块建设商业广场，丰富周边村民、居民的消费。
▲永红村民公寓
如四街村的巨和广场，聚集了大批教育机构，永红村的岭南时代广场则提供了餐饮和住宿的配套。
▲巨和广场
▲岭南时代广场
可能禅城以外的人对绿景小学不太熟悉，诚然，它创校至今只有12年，对比起同济、九小、元甲等知名老牌学府，名声是没有那么响亮，但胜在建筑、教学设施较新，可容纳师生1200人。
▲绿景小学
根据日前公布的禅城公办小学积分入学学位数显示，绿景小学是不在列的，侧面反映了这所学校的户籍生已经满员了。
坊间或是从这里毕业的学生评论，优劣参半。在教育资源严重不足的前提下，对于附近的学生来说，也是一所优质学府，何况它也是省一级学校呢！
—— END ——
若有更多学区房信息交流
欢迎扫码功夫多入群↓↓↓