东莞客佛山看盘一个月：“论房价，佛山人比东莞人幸福！”
最近一段时间，功夫君的粉丝群里活跃了几位东莞客，他们或是投资，或是自住。一翻提问之下，发现“新一线城市、广佛同城、经济实力强、价格适中”等是他们对盯上佛山的缘由。
功夫君与其中一位A先生深入交流一个月，发现他见解独到：
①房地产行业值得长线投资
②佛山中心区城市面貌好，价格不高
③锁定千灯湖稀缺改善型产品
④三山新城发展起码需要十年
01.
为何来佛山？城市基本面貌好，价格不贵
先说说A先生基本情况：东莞工作二十余年，从事制造业，目前手上有3套房产，集中在莞、深，具备比较成熟的投资经验。
在“房住不炒”的大基调下，A先生为何还坚持投资房产呢？他的解释是：“银行利息低，股市风险大，P2P怕爆雷，只有房产这条路比较稳定了。”
至于为什么选择佛山？A先生也是经历过一翻考察。
▲佛山千灯湖
首先，东莞今年房价涨幅大，“临深的东莞凤岗镇、黄江镇新房价格去到3.6-3.8万/㎡，与旁边的深圳价差不大，未来三五年东莞很可能横盘，没必要此时高位接盘。”
其次，A先生也看过湾区其他城市，“珠海价格不便宜，经济却比不上佛山；中山、惠州城市等级也不算高；反观佛山，城市基本面不错，房价整体不高，相对东莞来说，佛山人还是比较幸福的。”
02.
首先看哪里？锁定千灯湖一二手标杆
瞄定城市，A先生选择国庆假期开启佛山看房之路，首先锁定了千灯湖，因为在他印象中，佛山千灯湖有如东莞松山湖般存在。
他的看盘路线如下：千灯湖一号-保利天悦-怡翠尊堤-时代天韵-越秀星汇瀚府，足迹集中在千灯湖、平洲板块，除了千灯湖一号中介有小套路没法看房以外，其他都很顺利，每个盘他都给了些总结（注：不代表本号观点）：
【保利天悦】
位置好，商业、地铁什么都有，面积偏改善，230㎡比较稀缺，用来享受型居住无可挑剔，未来放在二手市场应该会很受欢迎，但超千万的总价是否有那么多人接受呢？这个需要考究。
▲保利天悦230㎡样板间
120-180㎡比较适合投资，以比较低的价格享受天悦的品牌配套，考虑一碗汤的距离，可能是富豪的后代购入比较多。
【越秀星汇瀚府】
周边厂房较多，商业氛围不够，小区绿化不错，会所装修高档，大堂够气派，有露天泳池和室内恒温泳池，还配备健身房、乒乓球室、图书角，东莞大部分楼盘都没有，这点很赞。
▲越秀星汇瀚府沙盘
楼距较大，户型中规中矩，可赠送面积不多，望花园户型朝北，朝南为刚需小户，但看厂房景观打折，旁边有学校在建，初步算价感觉偏高。
【怡翠尊堤】
主打南海之眼规划，分好多期开发，早期业主已入住，实地板房可以看千灯湖夜景，但前面还有待建楼栋，届时会有遮挡。
▲怡翠尊堤
楼距较小，但小区太大了，五年后供应量巨大，前期入手价格低的有优势，现在2.8万/㎡买入，未来不好说。
【时代天韵】
车直入楼盘停车场，体验不错。大堂、电梯装修、板房交标装修都很满意，楼间距比尊堤小，景观也是看厂房，但五年后二手会受尊堤供应影响，自住合适，投资还下不了决心。
▲时代天韵
A先生还扫了一下奇槎板块，他认为五矿的复式产品楼道偏窄，上下不便，对于绿城面积过小的花园也不满意，倒是被和悦滨江的品质打动了。
▲奇槎板块
这一圈下来，A先生对佛山楼市基本面有所了解，“千灯湖路面宽阔干净，城市面貌良好，绿化到位，连天桥都配有电梯，这是我在东莞、惠州没见过的。”
03.
二次探盘，主战三山新城
在与功夫君多次交流之后，A先生国庆后又抽时间来佛山，这次主要看三山新城，这个时间点也正是三山新盘集中上市之前。
这回A先生看房路线是：保利华侨城云禧-中海万锦熙岸-保利西雅图-保利诺丁山，这里也简单罗列一下A先生的看盘心得（注：不代表本号观点）。
【保利华侨城云禧】
园林绿化面积可以，体育会所超大，配置很全，楼距较小。户型赠送扩展阳台，但需自行封窗，后期可能出现楼栋外立面不一致。价格不便宜，115㎡高楼层要3万/㎡，129㎡单价接近3.5万/㎡。
【三个二手盘】
自住比较多，中间有个学校，均价2.3万/㎡，中海墙面有大面积水迹，可能有渗水现象。
▲三山新城二手盘
诺丁山管理不太严格，保安没有询问就进去了，但小区较新，户型中规中矩，业主封窗导致外立面不一致，是云禧问题的现实版。
诺丁山尾盘价格2.7万/㎡，目前放盘便宜的二手有2.4万/㎡，虽然部分户型能看湖，但这盘不近学校、反而靠近高铁线，这个价格偏贵了。
此外，A先生也大概了解了新盘万科天空之城，展厅曾经开在了广州，实锤了该板块主打广州客的事实。
看完一轮三山项目，A先生也对板块进行了总结。
在他眼里，三山新城离广州很近，但路面较窄，客群以广州刚需为主，除三山本地居民以外，鲜少其他本地客，随着多个新盘开售，未来供应量会激增。
▲建设中的三山新城
至于三山新城的规划，A先生虽然没有过多了解，但他认为三山要达到千灯湖的城市面貌，路网铺设起码要扩大一倍，但未来官方投入多少，发展高度有多高，还不好说。
▲三山新城文瀚湖
他认为三山新城的房价受广州限购政策影响比较大，如今广州不少地方都“开了小口”，一旦大范围放松，三山新城是最受伤的地方，这跟东莞临深板块有点像。
04.
投资思维：长线持有+稀缺改善产品
为什么A先生率先选择这些盘来看呢？他结合自己的投资思维做了一些解释。
首先是投资时长。十年前那种“快进快出”的房产投资方式放在今天已经不适合，如今一二线城市很多都有限购、限售政策，投资房产时间起码要拉长到五年以上或更长。
考虑到中国经济增速已经放缓，像过去那种大刀阔斧开发新区，几年发生翻天覆地变化的可能性很小，闭眼买新区已经不适合。
▲千灯湖二手楼盘
其次是人气的聚集。现在中国的人口不像以往那么集中在几个城市几个板块，而且人口增长速度也放缓了，不断建起的新区很难在短时间内聚集到成熟的人气。
譬如深圳前海，建了十年依然没有很成熟；譬如佛山新城，城市面貌可能比千灯湖要好，但人气的聚集还需时日。
再次就是选板块了。这里要搞清楚一个城市的鄙视链，以东莞为例，有钱人基本都会在松山湖或者南城买房，这里不仅比临深板块要贵，而且是全东莞认可的富人区。
到一个不熟悉的城市去投资房产，风险是很大的，要尽快了解佛山市场，得先从区域标杆的一二手盘开始，千灯湖是比较好的切入点，而且是佛山认可度较高的板块。
▲佛山千灯湖夜景（来源：南海桂城）
最后就是选楼盘了。这一步要相当谨慎，A先生认为佛山新盘真的太多了，而且都是刚需小户型为主，在他看来，应该要盯紧稀缺改善型产品，140-145㎡比较合适，而且周边的商业、教育、地铁配套都要有。
标杆如鹏瑞皓玥湾，280㎡的总建面，总价要去到千万级别，但A先生犹豫后面接盘的客户群体是否足够，毕竟手拿千万资金，买广州、深圳不香吗？
▲鹏瑞皓玥湾大平层阳台实景
05.
佛莞之争下，东莞客用脚投票佛山？
佛莞向来有广东第三城之争，GDP方面，2019年佛山GDP破万亿，东莞以9482亿元紧随其后，两者相差约1268亿元。
但从GDP增速来看，自2018年开始，东莞GDP增速超过佛山，2019年东莞GDP实际增速7.4%，高于佛山的6.9%。
产业方面，这十多年来的竞争中，佛山依然以制造业为主，而东莞在深圳高新产业带动下，产业结构转型初见成效，高新科技企业数达到5798家，而佛山仅有3949家（来源：第一财经）。
人口方面，2019年东莞常住人口846万人，佛山为815万人，后者虽然总量低，但增量却是东莞的3倍。
▲东莞松山湖
城市魅力方面，东莞在《2019年中国城市活力研究报告》中名列广东第三，仅次于深圳、广州。
总之，在经济实力、产业产值、人口吸引力、城市魅力等方面，佛莞一直是你追我赶的状态。
反观在商品房成交方面，佛山却一直遥遥领先东莞，2019年佛山一手成交超11万套，东莞成交大约4.8万套。
一位东莞资深媒体人提到，“贵”是其中一个原因，“现在东莞客会外溢到增城、南沙、惠州、肇庆等地置业，但佛山很少见”。
如今东莞客开始活跃在佛山楼市，是否已经在用脚投票佛山这座城市呢？我们可以继续关注这个现象。
如今，A先生已经出手，买在哪里，我们评论区猜一猜吧！