艹！去了一趟平洲，发现刚需简直走投无路
近期，如果有人在平洲看房，估计其心情是绝·望·的。
功夫基刚刚把平洲的一手盘看了个遍，感想只有一个字：
为什么？因为选择只有三个：
A.买很贵的品牌盘，2.7-3万以上
B.买小房企的迷你盘，只有4栋楼
C.在一堆卖剩的天地层里凑合挑挑
噢，还忘了一个选项：
D.等平洲的高价地出来，起步3万+
今天，基哥给大家分享一下
2021年桂城楼价预测
之平洲篇
（或许还有三山篇，看心情）
01.
平洲一手市场正处新旧交替期
选择很少，但上车要抓紧时间
预测之前，先来看看当下的平洲一手市场，实际只有两个盘可以选。
第一个是越秀星汇瀚府，主推一期组团1/2/4座，100㎡三房及127/130/135㎡四房，2梯5户，带装修2.7-3.2万/㎡，三房比四房便宜。
在基哥踩盘时，项目已发出海报，表示元旦起全部房源调整至3万以上，不过经核实，暂时还没提价。
| 项目提价告示
第二个是利嘉阁，本土房企顺德老板做的小盘，只有4栋楼，目前主推1栋，90-91㎡的三房，2梯4户，毛坯2-2.1万/㎡。
这个盘还是挺有意思的，一是老板其实不太想出货，想等一墙之隔的绿城和保利入市了，再提高价格卖，不过销售们只想赶紧卖货拿钱过年。
二是社区极小的园林里，居然种了4棵高大的罗汉松，这当真是“小小的身躯里藏了大大的能量”。
| 利嘉阁花园里的两棵罗汉松
除了以上两盘，万科金域世家基哥到访时剩下1套一楼单位，销售直言：“你来晚了”；富丰君御在清十几套天地层尾货，毛坯2.2-2.4万/㎡；龙光天曜也是剩10套左右，98㎡三房、109/112㎡四房，2.5-2.6万/㎡左右，销售连接客都懒得接了。
基哥这一趟平洲之行，最大的感触是，要么贵，要么土，要么销售根本都不想鸟你，最热情的要数停车场指挥倒车的保安大哥了。
| 龙光天曜的特价房源展板
销售们普遍都会提起新近拍出的保利楼面价1.8万/㎡的映月湖地块，对于今年的平洲，他们是信心满满。
“今年的平洲已经不是你去年认知的平洲了。”
“隔壁地价都要2字头了，我们这里才卖2万块，你还想怎样？”
对于购房者来说，当下的平洲的确没法可选，但如果你资金实在不多，基哥劝你还是抓紧时间赶紧上车为妙。
当旧盘退场，新盘登台，价格只会更加超出你认知。
02.
平洲居住人气高，通达性强
越来越多本地客买入自住
基哥曾经天真地以为，平洲跟三山比，少了地铁怕是略输一筹，但只有实地走一趟，才能了解到——
平洲其实不能跟三山平行比较，毕竟两个地方的城市界面是完全不同的，针对的客群也有差异。
首先，平洲的居住氛围非常浓厚，跟三山的地广人稀完全相反。
即使是工作日，街上也有很多人在溜达，而映月湖环宇城（原怡丰城）正在整体升级，里面人气也不错，不少品牌连锁商铺正在装修，目测以后会成为平洲最棒的大商场。
| 映月湖环宇城正在翻新中
其次，平洲虽然没有地铁，但如果有车自驾，会发现去哪里都很快！
自从封了很久的佛平路开通后，平洲内部的通达性大大提高，整个城市界面都开阔舒适了很多，去往映月湖、平洲医院、几所学校都很快。
而且，如果你实地跑过，就会明白平洲距离桂城中心是真！的！很！近！例如，通过佛平路、桂平路到南海万科广场、南海妇幼医院，清风路到千灯湖、保利mall、万达广场等，基本都是一条路直开就到了。
| 不塞车3个红绿灯到南海万科，真的香
实际上，这两年来，平洲的一手项目已经少了很多广州投资客，基哥了解到越秀星汇瀚府、万科金域世家的客户里，广州客只有3-4成，而更多的是本地人被高价的桂城劝退，来到平洲购房自住。
不过，凡事都有例外，龙光天曜的广州客户占了75%，这说明一个问题：越靠近广州的盘，越受广州客青睐，买来投资，或者买来睡觉。我们不得不承认，距离真的是很要命的点。
| 龙光天曜的社区大门
03.
平洲会成为桂城最佳外溢地
未来新盘3万以上跑不掉了
说了这么多，最后来预测一下平洲今年几个新盘的情况吧。
绿城桂语映月做95-115㎡三四房，2梯4户，项目占地小主打刚需产品可以理解，其邻近映月湖，近广州，估计跑不掉3万+。
佳兆业花样年广雅院主打83-113㎡，2梯5户，非常近桂城中心，但也近佛山一环，首批产品不排除3万以下试探市场反应，不过长远来看3字头以上目测也是板上钉钉的事了。
| 今年平洲三大新盘即将入市
毕竟，桂城千灯湖若有一手新盘出来，估计是直指3.5万+，平洲有第二个灯湖之称的映月湖，配套又成熟，成为桂城刚需客的外溢地是顺理成章之事。
我们来按下计算器，90㎡X3万X3成首付=81万，刚需们，以后兜里没个70-80万首付，恐怕也很难买入平洲了，这也是为何开篇我建议大家想上车的要抓紧了。
至于新拍出的保利映月湖地块，南向望湖的优势，极有可能做成天悦、云禧一类的高端产品线，而高端产品，往往都是脱离市场规律定价的，未来会卖多少，各位也可以大胆猜一猜了。
| 保利地块东南向望映月湖
最后，值得一提的是，平洲的二手市场情况十分特殊，缺少好户型、好产品，部分楼盘价格横盘多年，功夫君将另开一篇专门跟大家说说，敬请期待。