张槎新房1.4万/平起！别开心太早，有条件
最近，张槎季华北路某盘打出限时特惠1.4万/㎡起带装修的海报，比此前正常售价低3000元/㎡以上，引起市场关注。
要知道，该盘拿地楼面价约1.1万/㎡，周边二手已站上1.7-1.8万/㎡。
到底优惠是否真实？买不买得过？咱们一起看看。
1/2/8座清货
一次性付款价格都好谈
优惠信息吸引了部分客户上门咨询，工作日下午，现场有五六台客，主要是张槎、南庄居民。
| 现场人气
项目分两期开发，首期规划10栋高层住宅，1/2/7/8/10/11/12座已开售。佛山市房产信息网显示，截至1月4日已网签245套，去化率约41%（不排除网签滞后）。
目前，项目主推1/2/8座余货，主打建面约87-120㎡三四房，折后均价约1.65-1.85万/㎡，预计2023年中旬带装修交付。
此外，项目预计春节后推出4/5/6座，价格待定。
| 项目沙盘
有没有1.4万/㎡单位？
有的。销售说，“只要能在1月10日前一次性付款，价格方面都好谈，没有其他条件。”
举个例子，1栋一套中低楼层、东北向的87㎡三房，全款至少要比按揭贷款总价少18.7万（不考虑利息）。
①按揭付款
折后总价：约154.4万
折后单价：17680元/㎡
30%首付：约46.3万（5日内付清）
商贷30年月供：5897元
商贷20年月供：7217元
②一次性付款
折后总价：约135.7万（1月10日前一次性付清）
折后单价：15538元/㎡
销售表示，开发商回款压力较大，如果确定想买，价格方面还可以商量。一次性付款优惠仅针对1、2、8座房源。
三房87㎡起步
同一楼层，望花园单价高150元/㎡
虽然该盘规划有会所、音乐喷泉、幼儿园等，但从户型配置来看，整体风格偏刚需。
其三房面积87㎡起步，对比海伦堡弘阳·悦江一號三房94㎡起、东基童梦天下三房106㎡起，总价更低。但遗憾的是没有套房，如果想要三房带套房，要选择105㎡户型。
下面来说说主推的1、2栋，楼栋靠近季华北路，楼高24层，2梯4户。
| 1栋平层图
87㎡为东北朝向，望马路，部分视野受到高压线遮挡；88㎡为西南朝向，望花园喷水池，相对安静。
据悉，同一楼层，望花园单位要比望马路单价高150元/㎡；同一户型，楼层越高越贵，差价50元/㎡左右，单价最高约1.8万/㎡。
| 东北向户型望马路，中间在建水轴景观
| 西南向户型望小区花园
现场所见，层高约3米，垂直空间感较好，餐客厅开间约3.2米，略为局促，建议选用简约型家具。
| 88㎡样板房客厅
主卧、次卧空间适中，但儿童房空间较小，只能放1.2米床，需要定制家具放置衣柜。
| 88㎡样板房主卧
| 88㎡样板房次卧
交标方面，除了常规的厨电三件套，还有洗手间暖浴快、智能马桶、客厅水晶吊灯、主卧紧急按钮等，相对齐全。
| 88㎡样板房洗手间
客户最看重学区
周边配套尚未成熟
那么，购房者是怎样看的？
南庄个体户@TAO：“楼盘靠近佛山四中，做学区房有优势，但是离地铁站有点远，周边配套和城市面貌有待改善，我现在主要对比绿岛湖某盘。”
张槎上班族张先生：“花园和会所都比周边漂亮，户型选择较多，如果价格再便宜一点就好，想等一等再决定。”
大富村村民阿辉：“如果不挑楼层，价格和绿岛湖差不多，但楼盘对着王借岗公园，本地人多少会比较介意。”
再看看周边二手，融创望江府、龙光玖龙湾挂牌价约1.7-1.8万/㎡，近90天分别成交5套、2套，交投并不活跃（数据来源：贝壳）。
一手方面，邻近的海伦堡弘阳·悦江一號预计最快1月16日开放样板房，月底前迎来首次开盘，户型涵盖94㎡三房、109㎡四房、120㎡复式四房。
据销售说，“平层洋房单价肯定要比隔壁楼盘高，但预计不会超过2万/㎡。”
| 海伦堡弘阳·悦江一號项目沙盘
再来看本文主角，1.4万/㎡起的价格是张槎最低位，但能符合条件全款购买的客户不多，覆盖范围有限。回想2018年，融创望江府全款优先挑客，快速清盘，如今新盘接棒又是另一番光景。
如果采用按揭方式购房，均价为1.65-1.85万/㎡，周边选择较多，西面有绿岛湖低价抢客，东面有张槎老城区拼成熟配套，前有狼后有虎。
有购房者乐观认为，价格仍有可能下调，现在不妨等待机会。
该楼盘推出全款购房优惠政策，一方面是营销手段，吸引更多客户上门；另一方面是因为资金回笼压力较大。
业内人士指出，该房企面临“三道红线”监管压力，2020年已提出“高增长、控规模、降负债”的三年发展战略，有息负债力争每年下降1500亿元。因此，如果你手头资金充裕，又对该盘感兴趣，不妨坐下来大胆谈价格。
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