总价148万起！桂园学区房能入手吗？家长现身说法

截至目前，多妈的学区房攻略已经覆盖到桂城老牌名校——桂园小学，过去这是一所机关子弟学校，如今排名在南海区公办小学第5名，也是最值得去的小学之一。

▲桂园小学实景

奇妙的是，这是一所处于禅城地界的桂城小学，学校附近的老旧小区——桂园，统统都不上这所小学，反而是直线3公里外的三个桂城盘可以就读。

▲可入读桂园小学的三个小区

三个盘相互紧挨，配套差别不大，下面我们集中聊聊小区的居住感受和可选房源上。

01.

金地珑悦：楼龄最新，刚需最多，总价150万起

珑悦共有12栋楼，2梯4户或2梯6户，容积率约3.8，约有2285户，密度不低，1-3座放盘量较多，颇多年轻新婚一族关注。

▲金地珑悦楼栋布局图

贝壳评价金地珑悦是适合年轻人的刚需小区，带看中介也坐实了这一点：“这里有不少租客，居住群体没那么纯粹。”

该盘目前放盘三房约有30套，占了大半比例，二房和四房只有零星几套，“虽然是刚需盘，但现在大家有能力都会尽量选择三房。”中介说。

1-3座主要是76-89㎡三房，76㎡两房北向，单卫浴，空间较紧凑；89㎡三房南向，带主套，动静分区。

▲金地珑悦两房户型

▲金地珑悦三房户型

两房总价150万起，三房总价180万起，首付相差约10万，月供相差约1000元/㎡（按首付3成，基准利率，贷款30年计算）。

中间望花园楼栋为2梯4户，户型为91㎡南向三房，以及143㎡南北对流四房，大户型以横厅为主，现场看了一套大四房，空间阔绰，可望邻近的怡翠世嘉。

▲金地珑悦大四房户型及房源实景

需要注意的是，小区地块呈“L”字型布局，1-2栋为单独管理，楼下是临街商铺，门口有保安看管。

▲金地珑悦单独管理的1-2栋

其余楼栋集中在封闭式小区内，南北整齐排布，楼间距约50米，小区康乐设施齐全，绿化维护不错。

▲金地珑悦园林实景

据业主介绍，“金地物业管理到位，态度负责，比如车库入口没有非机动车道，物管马上就搞了一条通道，游乐设施坏了也及时维修。”

多妈看房当天，物管小姐姐正换上新年装饰，一派喜庆气氛。

02.

怡翠世嘉花园：带看最活跃，性价比高，小两居148万起

世嘉有15栋住宅，2梯3户，2梯4户或2梯6户有，容积率约3，约有2462户。

▲怡翠世嘉小区布局图

小区呈现围合式布局，对角线最大楼栋间隔约150米，从高空俯瞰，小区绿树成荫，中部设有景观池和泳池。

▲怡翠世嘉园林实景

贝壳上的评价是“三大广场环绕下沉式庭院花园小区”，现场感受，除楼栋外立面旧一点，公共设施配置比较到位，绿化率高，夏天更舒适。

▲怡翠世嘉园林实景 

梳理小区挂牌房源，三房约占一半比例，二房和四房各占1/4比例。

其中，小两居集中分布在梯户比较高的楼栋里，整体总价约148-170万，户型相仿，朝向略有不同。

▲怡翠世嘉两居室

同是小两房，在配套相同，户型没有硬伤的前提下，怡翠世嘉的性价比会更高，贝壳数据显示，其带看活跃度与成交量比金地略胜一筹。

三房几乎分布在所有楼栋，小三房约89-105㎡，大三房约110-123㎡，实用率在今天来看，不算太高，总价约185-283万。

▲怡翠世嘉带平台大三居

三房设计不过不失，有些二楼房源还带有大面积露台，不喜欢高密度的，留意标识为2梯4户的房源即可。

作为一个8年楼龄的项目，挂牌房源中，还有约22套毛坯房，次新房比例不低，侧面反映前期投资客不少，但随着二手业主入住，自住率逐渐提高。

▲怡翠世嘉实景

至于这个小区的二手卖点，业主很多提到“鹏瑞利广场”，对入读桂园小学几乎没有提及。

03.

怡翠玫瑰园：改善自住多，放盘最少，总价200万起

三个小区当中，要数怡翠玫瑰园的改善群体性质最强，起步面积段120㎡，总价197万起，整体均价又是最低，不超2万/㎡。

作为一个改善型楼盘，整体容积率只有2.75，2梯3户或4户，楼栋为点状式布局，绿化率高达42%，贝壳上的评价是：环境优美的宜居小区。

▲怡翠玫瑰园布局图

▲怡翠玫瑰园园林实景

120㎡集中分布在北侧望季华路，可瞧见一路之隔的禅城盘——星星凯旋国际。

▲怡翠玫瑰园与星星凯旋国际一路之隔

该户型最大亮点是7㎡的厨房生活阳台，连接主卧和次卧，虽大气，但私密性欠缺，有些业主会改成两个小阳台使用。

▲怡翠玫瑰园120㎡三房户型

四房起步面积段为138㎡，总价约240万起，有些户型主卧还配有三个小阳台，虽仅能种种花草，却能让空间270度采光。

▲怡翠玫瑰园四房实景及主卧阳台

这个16年老盘毛坯房源也不少，对该片区比较熟悉的中介标识，玫瑰园业主的粘性最高，自住比例最大，业主群体最为纯粹。

多妈看盘当天发现，楼栋大堂设有休息沙发，但没有亮灯，黑漆漆的环境，并没有很想逗留的欲望。

▲怡翠玫瑰园楼栋大堂

多妈看房时，还看见大堂张贴着业委会要求更换物业的动员公告，已经通过大部分业主同意，即将进入甄选物业公司阶段。

“有趣的是，这件事发生后，小区的管理忽然好转，临街商铺地面上的坑坑洼洼也填补好了。”中介说道。

值得一提的是，该盘东南角配套的是华师大附属实验幼儿园，对家长来说相对方便，附近几个小区业主都把娃送进来。

▲怡翠玫瑰园幼儿园

04.

桂园小学老矣，还值得期待吗？

“看中这一带的买家，基本不是为了读书，都是年轻一族、新婚过渡较多，对学区需求不大。”中介解释道。

多妈猜测，当中有相当一部分就读民办学校。

虽说是三个桂城盘，但对于分配到近3公里外的老校桂园小学以及不怎么排得上位的石肯中学，家长的心也是矛盾重重。

第一是老牌名校是否能跟上时代步伐。桂园小学是传统的名牌公办小学，但随着一众新校崛起，其地位日益下滑，地处老城区，扩容有限，教学设施也跟不上节奏。

▲禅桂交界的桂园小区

▲桂园社区环境

“老校没有午睡的地方，小孩中午需要托管，不太放心。”

第二是横在家长面前的接送问题。高德地图显示，学校与小区之间骑行需时约半小时，自驾约20分钟，说长不长，说短不短，但每天必须早起半小时，恐怕幸福感会骤降。

家长们更关心怡海五小，直线距离只有1.6公里，骑行只需10分钟，硬件设施先进+华东师范师资+距离近，这三大样让三小区的父母对怡海五小心动不已。

然而2020年划分政策显示，三个小区不在列，“除非我们集体反映，不然只能继续读桂园。”

在佛山，曾经出现过业委员争取公办小学划分成功的例子，但背后必须是团结的业主做支撑。

▲桂园小学对口三个小区

既然无法改变政策，便只能改变自身条件，但对于习惯了的生活，接受改变也不是一时三刻的事儿。

“有朋友为了读环湖东校区，已经换到香海彼岸了，但金地居住感很好，住了五年了习惯了，舍不得，再多观察一两年看看政策变化吧，毕竟还是桂城户口，吃香多了。”

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