如果你是刚需，劝你别看了！

就知道你不会乖乖听话的

看完不要后悔哦~

今天要聊的是大良

全是大户型

首付百万，月供过万

价格不菲！

准备好接受暴击了吗？

事不宜迟，干货奉上！

01.

户型123㎡三房起，价格2万/㎡毛坯起

目前的大良在售一手产品以改善为主，价格水平跟禅城祖庙相似，在2-2.5万/㎡之间，多为毛坯。

价格似乎不高，但是看看产品，你就受到一万点的伤害，尤其是刚需上车族！

首先是华侨城天鹅堡，起步面积段为256㎡，最便宜的是10座低楼层，毛坯2万/㎡起步。

▲天鹅堡户型图及板房景观

其次是金辉岭南云著，目前在清2栋1单元和3栋1单元，产品为124㎡四房和141㎡四房。

电建洺悦华府在售124㎡南北对流大三房，以及143㎡南北对流或大横厅四房。

还有，中铁建凤语潮鸣目前主推的也是3梯3户产品，东西两翼为140㎡四房和168㎡五房，南侧为142㎡四房“飞机户型”。

可以看到，金辉和电建的产品面积段相似，分析户型，功夫君认为各有优劣。

金辉的124㎡为北向，可以做四房，三面采光，无遮挡，视野开阔，独特的楼栋规划，使得该户具备享用专梯入户的权利。

▲金辉项目户型图

▲金辉124㎡专梯入户

▲金辉124㎡北向景观

电建的124㎡虽做到南北对流，但只有三房，空间利用率不高。

▲电建项目124㎡户型图

140㎡面积段，三个盘都有相应产品。金辉两种设计都能做到南北对流+双套房，但3栋1单元的“I”字型厨房，实用率较低，且餐厅在过道处，影响整体动线。

▲金辉项目户型图

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▲金辉141㎡景观和板房

电建的140㎡更加规整，虽没有双套房，但更符合现今市场主流，且两种设计都拥有大阳台，横厅户型还能望见江景。

▲电建143㎡横厅户型图

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▲电建143㎡横厅板房和景观

▲电建143㎡竖厅户型图

中铁建的140㎡有两种，南北对流设计比较常规，不过不失；C户型为“飞机户型”，起居室居中，东西为卧室，三面采光，实用率不赖。

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▲中铁建140-142㎡户型图及板房

另外，中铁建还有110㎡复式待加推，以及168㎡做到五房双套间，两种产品走出了差异化路线，匹配更多层次需求。

▲中铁建168㎡户型图和板房

四盘中，只有电建部分楼栋以精装交付，功夫君也到现场仔细参观。

玄关柜除菌除臭功能，浴室毛巾架加热功能，浴室镜除雾功能，踢脚线钝角+美缝处理，阳台赠送家政柜，单价比毛坯要高5000元/㎡，至今还有不少精装单位未清，务实的顺德人似乎更偏向于买毛坯。

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至于上车门槛，功夫君拿到了部分计价单位，从123㎡来看，电建的上车门槛要低很多。140㎡四房产品中，中铁建的上车门槛最低，可以参考以下表格。

折扣方面，金辉目前有97x98x98x99折，并表示年后接近清货；电建项目目前有10-12万抵20万优惠，叠加99x99x99x98折，大年初一开始收回一个98折。

另外，去年底已入市的新希望锦官半岛，目前在售3、5、6座产品，6座价格最低，105㎡三房低楼层总价210万起还带装修，门槛更低，位置更接近德胜新城。

▲新希望锦官半岛模型

另外，金辉销售表示，大良富人区存在一二手倒挂，查阅贝壳挂牌房源，周边二手均价几乎与新房齐平。

部分房源挂牌价确实高于一手价，但从真实成交价来看，只有天鹅湖部分房源超过2万/㎡，其余大多在1.9-2万/㎡之间。

02.

金辉地价最高，天鹅堡交楼最快

再来看看各盘成色，表格对比会更清晰。

天鹅堡建设楼栋最高，达到60层，但由于2梯2户，故密度不算太大，快封顶了才对外开售，交付时间最快，看房需要验资100万。

▲天鹅堡沙盘模型

▲高耸入云的天鹅堡

金辉岭南云著地价最高，社区较小，总货量不多，开卖接近一年，仅剩2、3栋少量余货，交楼时间仅次于天鹅堡。

▲金辉项目沙盘模型

电建洺悦华府还在推售首批的1、3、7座，交付时间较晚，现场客户颇多，但似乎卖得有点吃力，猜测与其位置尴尬有关（前不着商场，后不着地铁，只有一个医院和学校）。

▲电建项目沙盘模型

▲电建项目建设进度

中铁建最晚入市，走中式园林风格路线，前期有110㎡复式支撑，去化颇为理想，28号已加推5座大户型，整体价格与前期相似，春节后预计加推6座110㎡复式。

▲中铁建项目沙盘模型

▲中铁建项目建设进度

综合以上信息，金辉项目体量最小，其余体量都足够大，想要花园大的，金辉不是最佳选择，但若是着急收楼入住，天鹅堡和金辉两个时间接近，其余都要再等2年。

再结合功夫君现场（周六下午时分）观察的人气，尤以金辉、电建项目最多，门口停满车辆，客户基本可坐满洽淡区。

▲电建项目人气

▲金辉项目人气

03.

中铁建、天鹅堡最近地铁，金辉附近名校最多

看盘过程中，销售提得最多的是佛山地铁3号线（在建）和周边学校配套。

其中金辉岭南云著距离驹荣北路站约400多米，南边一路之隔是顺峰幼儿园、顺峰小学、顺峰中学，按照就近分配原则，能够在这里完成9年义务教育不是难事。

电建、中铁建、华侨城三盘主打的是逢沙站，电建稍远，大约有700米，后两者基本都是家门口的地铁站了。

学校方面，电建自身配套公办幼儿园，旁边是玉成小学（新逢沙小学），是2019年开学的新校，目前只有一二年级，天鹅堡旁边是逢沙旧校。

相对来说，顺峰系列学校在当地更有名气，逢沙小学及其新校的崛起尚需时日，而夹在两片之间的顺德一中属于高中，大良片区的学生基本都以考上这所为目标。

此外，中铁建和天鹅堡对面就是欢乐海岸和新购物中心，高层可以直望顺峰山及乐园景观，这是他们高层卖点之一。

而电建项目北侧紧邻同江医院，有人认为很便利，有人认为风水不佳，无论如何，仅是一种观点参考，购房还看自身需求。

04.

从华侨城购物中心看大良东区人气

说到这里，不得不提2020年底开业的华侨城O’PLAZA购物中心，8.8万㎡体量，还没有南海寰宇城那么大，号称有百个品牌，20%都是首店。

现场所示，商超如永旺，服饰如李宁、adidas、MJstyle等都有，特色店如西西弗书店、海马体照相馆、调色师，亲子店如淘气堡，3C产品如华为都已开业。

功夫君当天逛的时间是周六中午，人气比较有参考价值，靠近商场出入口的车位基本停满，以顺德车为主。恰逢当天一楼超市开业，比较火爆。

商场中庭做了百米长的山石盆景，不少男女老少都借此景拍照打卡。

购物中心与欢乐海岸的曲水湾风情街是无缝衔接，外街集中了一系列顺德特色餐饮，于是商场内餐饮走了差异化路线，碰上好几家西北、东北菜。

现场抓了几组客采访，表示都是居住在附近，“在附近工作和居住，周末过来逛逛，图这儿有充足的停车位。”

对比功夫君以往逛过的嘉信城市广场一带，这一片人气还是少了点，更像一个打卡景点，和接地气的民生商场还有点距离。

其实从几个商场的人气聚集来对比，可以发现，以顺峰山碧桂路为界，居住人气依然集中在西侧，东侧新区尚处于开发中。

除金辉被一众传统富人区二手盘包裹之外，其余清一色都在大良东部新区，毕竟旧城区可开发用地越来越少，只有空旷的东部新区更有想象力。

▲大良旧城区住宅密布

如果更注重与旧城的联系，那么除了金辉，几乎只剩下二手，如果更相信新区的冲劲，还是有几个盘等你挑。

若非要从各方面给本文项目排个序的话，以功夫君的视角，是这么看的： 

①地铁通勤：中铁建≈天鹅堡>金辉>电建

②学校教育：金辉>电建>中铁建≈天鹅堡

③小区质量：中铁建≈天鹅堡≈电建>金辉

④户型设计：中铁建>天鹅堡>金辉≈电建

⑤上车门槛：电建<金辉<中铁建<天鹅堡

对于大良市场，我们的固有印象都是地价高，大户型豪宅多，基本靠本土消化，去货速度慢。

像鹏瑞、宝能的入市，甚至把价格拉高到4万+、5万+的水平，仍然有不少高净值人群青睐。

事实上，除掉这些个别豪宅盘，大良的一手均价不算特别高，2-2.5万/㎡的水平跟现在火爆的三山、北滘对比，还不是一个等级。

可以说，大良大部分的豪宅不是豪在“价格”，而是豪在“产品”，因为户型真的太大了，总价、首付、月供都随之拉高。

随便一套算价下来，首付接近百万，“六个钱包”凑合一下并不难。但是月供基本破万，按照月供占收入1/3，家庭月流水要超过3万，此等收入水平岂是普通30岁以下家庭能实现的呢？

年轻一代在大良扛起一套房子并不易，如此高门槛对外来人口难免劝退，也难怪越来越多的新大良人会外溢到旁边的伦教、容桂，找小户型上车。

但这样纯粹的市场，又会少了很多投资的戾气，市场交易更加健康，圏层更加纯粹，如此氛围下，购房决策也更理智。

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