想在祖庙换大房，只能被尾货吊打（含4盘硬核分析）

对于想要置换大房子的禅城人来说，选择真的少之又少，哪哪哪都下不了手。

上回春节探盘禅城篇【戳我回顾】，不少粉丝在留言区咨询怡廷、天宸，功夫君这就安排上，顺便把同济府、普君华府II一并对比分析。

一、价格和货量

01. 最后3套，岭南天地怡廷要清盘了

来到怡廷售楼部，洽淡区一台客有说有笑，似是有什么喜事。

怡廷主打改善型，133-150㎡大户型占大头，销售介绍，目前只剩最后3套房，现楼交付。

▲怡廷与华安市场一路之隔

①150㎡高层洋房，2梯4户，2楼，总价约400万，折合单价2.65万/㎡；
②153㎡小高层洋房，1梯2户，2楼，总价约444万，折合单价2.9万/㎡；
③273㎡毛坯复式，1楼，总价约800万，折合单价2.9万/㎡。

其表示：洽淡区的客户刚买下小高层一楼，带花园，总价高一点，剩下的几套房可到实地参观。

02. 只剩天地层，保利同济府进入尾盘

保利同济府的人气从年初一延续到现在，从没停歇过，就连销售都自信满满，“我们盘很少推广，现在都差不多卖完了。”

项目在清售2、4座高楼层单位，3梯6户，总高38层，南向所有户型都要2.8万/㎡起，部分四房单价无限逼近3万/㎡。

▲同济府沙盘

春节有一口价优惠，以2座高楼层为例，112㎡折后总价317万，算下来单价约2.8万/㎡，折前已经破3万/㎡了。

项目2019年9月开盘，统共约600套货量，大约每天卖出一套，速度不算快，但也从没低过姿态，毕竟配套太硬核了，而且也是准现楼，年底交付。

03. 高层景观四房3万/㎡起步，普君华府II慢慢卖

至于祖庙最大的“地头蛇”，东建集团的普君新城华府II也相当佛系，个个都“春节不打烊”，它却年初一就闭门谢客。

目前在售1、4座，3梯6户，总高49层，主推107-122㎡三四房，准现楼。

▲普君华府II沙盘图

1座超35层以上，南向望明珠体育馆、文华公园，景观相当无敌，如果是122㎡四房，单价至少要3万/㎡以上，比中部楼层还贵。

4座由于景观稍稍逊色，相同梯腿户型，高层反而比低层便宜一点，一些北向单位长期打着23xxx元/㎡起，门槛不算高。

04. 后期货量多，龙光天宸加推贵约1000元/㎡

龙光天宸距离祖庙直线约3公里，严格来说不算祖庙盘，但也不乏购房者会拿它做对比，毕竟体量大，选择多。

天宸建有13栋楼，去年底开盘卖了1、13号楼，现在加推2号楼，2梯4户，33层高，主推103-128㎡改善型产品，带装修均价约2.5-2.7万/㎡，比首次开盘贵约1000元/㎡。

▲龙光天宸沙盘

以四房为例，13栋低楼层118㎡折后约2.58万/㎡，2栋低层127㎡折后约2.64万/㎡。

销售表示：后期加推只会越来越贵！据了解，天宸最早交楼要到2023年3月。

二、产品分析

怡廷的高层洋房更实用，玄关有过渡区，几乎所有房间朝南，生活阳台藏在厨房内，主阳台南向望花园，前方为小高层，就算在2楼也不显昏暗。

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▲怡廷高层洋房户型图及实景

小高层主要问题是南向朝着在建的商业街，会有几年忍受施工的阵痛期，而且有可能受商业街噪音影响。

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▲怡廷小高层洋房户型图及实景

交标都带基础硬件，厨卫套装，主卧带浴缸，整体不过不失，高级感不算强。

同济府的四房从112㎡起跳，有横厅也有竖厅，竖厅厨房为过道式，操作空间有限，两个朝东的房间，空间有点拥挤。

▲同济府2座户型图

▲同济府4座户型图

▲同济府112㎡竖厅厅厨房和次卧

倒是横厅户型，厅大房大，独享入户公共空间，玄关转角，保障了一点私密性，阳台也够大，南向望花园，128㎡就是这个的放大版。

▲同济府四房横厅交标

▲同济府四房南向景观

4座景观朝南基本无遮挡，天色好时甚至看穿整条同济路，往西还能远眺西樵山，如果选2座，南向景观会被1座稍微遮挡一点。

▲同济府1座东向景观

普君华府II四房只有116㎡和124㎡横厅两种，接近7成都是刚需户型，南向虽然有个大阳台，但部分被遮挡，视野宽度不及107㎡。

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▲普君华府II户型图

▲普君华府II107㎡景观

▲普君华府II128㎡景观

交标带有很现代的智能家电，应该是为溢价做铺垫。

天宸方面，虽然周边城市面貌还有待提高，但龙光凭借展示面留下不少客户，产品实用率还是杠杠的。

▲龙光项目展示面

同是116㎡，龙光可以做到客厅+三个房间朝南，入户紧凑一点还能间隔出一个小房间，128㎡就比较常见，用心的是在玄关做了L字型过渡，避免直望室内。

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▲龙光四房户型图

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▲龙光116㎡四房板房

三、性价比分析

那祖庙的几个盘到底是否“一分钱，一分货呢”？我们结合产品看看。

怡廷主推改善大户型，价格早就站上3万+，只有3栋高层+几栋小高层，小区体量小。

▲怡廷小区实景

很多看过它的人，都是既爱又恨，爱的是地段与产品，恨的是周边拥挤的道路。

同济府离地铁约60米，社区体量小，只有5栋高层住宅，但也努力在社区内做了泳池、儿童乐园、跑道等设施。

▲同济府小区实景

交楼装修相对高档一点，配套同济小学+汾江中学，旁边是区机关幼，附近不少机关事业单位人员购入。

▲同济府小区实景

普君华府II也是最后一个住宅组团，绿化面积较小，楼栋还做得超级高，容积率达到4，这让有些普君想置换的业主都转投到同济府了。

▲普君华府II小区实景

有别于一期，开发商总算愿意做大一点面积，改善群体有了很多选择，据打听是周边的机关、医护人员购入为主。

至于龙光，虽然离祖庙远了一丢丢，但产品很能扛，价格也相当“美丽”，目前是周边的税务局、供电局、三中、同济小学、华英学校等职工购入。

▲龙光项目实景

对比发现，每个尝试突破3万+门槛的盘，手上都有“杀手锏”，例如怡廷不可复制的地段，同济府的地铁+学位，普君华府就靠高层景观打高价牌了。

唯独龙光，目前还没喊破3万+，这点又让纠结同济府和天宸的客户，最后爽快地选择了后者。 

四、功夫君怎么看

走完一趟发现，刚需群体，在老城区找旧小区上车，基本不难，但对于改善群体，崭新的一手，跟得上时代的社区建设，是必备条件。

有人问为什么非祖庙不买，老佛山的情怀你不懂，哪怕走远一丢丢都不能接受，选房范围自然就少了。

看穿了禅城人的想法，开发商自然掌握了定价主动权。“一个愿打，一个愿挨”，价格再高的怡廷和同济府，都有人买。

▲祖庙老街区

中心地段想释放地块，除了拆迁别无他法，祖庙这地段，“不补个4万/㎡地价，谁愿意？就算愿意，哪个开发商能啃？”

老城区本地人优越感很强，寸土寸金的当下，旧改拆迁岂是容易之事，像如广州市二宫附近有地块想拆迁，80%以上投了反对票。

想要留在核心区，又想要漂亮的好房子，恐怕除了目前这几个高价尾盘，基本没有选择了。

随着核心区一手盘的清盘，相信在未来几个月，禅城改善客想要买得香香的祖庙一手房，都要被赶到外围去了。

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