天量二手一定卖不出价吗？我找到一个反例

年初，功夫君聊过一路之隔却价差很大的两个桂城盘——南海万科广场VS中海寰宇天下，引发强烈讨论。

今天我们再来聊两个禅城核心盘——普君新城华府（下称“华府”）和越秀岭南隽庭（下称“隽庭”）。

这两个盘隔路相对，但价差悬殊，贝壳上显示高达4000元/㎡，且华府明显交投更旺，到底为什么？

01. 小区园林：越秀小，普君大

先来对比下两盘基础信息↓↓↓

都是封闭式管理小区，华府体量大，有19栋住宅；隽庭体量小，有11栋住宅+2栋公寓。

容积率、绿化率也相差无几，地图上测量一下，两个小区楼间距大约50米，彼此密度相差不大。

▲华府实景

那么分析小区园林只能归因于大与小，很多看华府的购房者都表示喜欢它大大的园林，要知道靠近祖庙，次新的大社区就数它了。

▲华府园林

有业主这样形容：“跑三四圈就足够半小时的有氧运动量了，冬天还有人带娃娃在大草坪上晒太阳，外卖小哥也经常在里头迷路。”

而住在隽庭的业主，因为小区空间有限，园林道路狭窄，更多选择到小区外的丰收涌河岸公园散步。

▲隽庭外的丰收涌公园

功夫君看房时碰到一个壮观景象，一堆老人推着婴儿车聚集在隽庭小区出入口处聊天，这已经是小区面积最大的社交广场了。

▲隽庭园林

但从颜值上看，隽庭白白的建筑外立面让人眼前一亮，其独有的中式亭台楼阁又很养眼，华府的米黄色外墙比较普通，园林风格中规中矩。

▲隽庭园林

总的来说，实用性，华府园林胜；观赏性，隽庭园林胜。

02. 房源分析：华府选择丰富，越秀门槛高

分析房源，我们可以把谜底揭开一半了，隽庭现时挂牌有44套房，其中26套是商业公寓，这些公寓均价约1.3-1.5万/㎡，隽庭的均价就是这么被“稀释”了。

那么，隽庭真正的住宅二手价是多少呢？罗列贝壳上2021年成交数据，得出整体均价约为21278元/㎡，相同时段华府成交价为22292元/㎡。

除掉以后，华府依然拉开1000元/㎡的码位，或许我们可以从户型入手分析。

贝壳显示华府约有78套住宅，隽庭真正住宅只有26套，前者是后者的三倍，按道理，存量越大，价格越没有竞争优势，在这里却是相反，原因为何？

一是华府门槛更低。

价格上，两者住宅类挂牌起步总价都是169万（截止至2021年5月11日），但在169-189万范围内，隽庭只有1套可选，华府有22套可选。

二是华府实用率更高。

以两房户型为例，隽庭挂牌房源有79㎡两房（3梯7户），密度有点高。

也有81㎡两房（2梯6户），跟华府78㎡两房（2梯6户）空间格局差不多，但后者不仅面积少了2㎡，还多了一处入户花园，厨房也大一丢丢。

功夫君还记得2015年隽庭一手开盘时宣传实用率就只有7成左右，华府在这点上占有优势，而且相差2㎡，均价差不多基础上，总价就相差几万了。

三四房产品也类似，隽庭三房要92㎡起步，华府88㎡就有；四房大户型，隽庭164㎡才有，华府134㎡就有。

▲华府134㎡四房

▲隽庭164㎡四房

但要注意的是，华府挂牌房源多为北向，粗略数了一下，大约有31套，几乎占了1/2，隽庭挂牌房源多为南向，在朝向方面优势较大。

至于房源景观，隽庭的楼王均南向望文华公园，目前文华公园还升级了景观，每晚都有一线灯光景色，华府稍弱，高层才可越过隽庭楼栋俯瞰明珠体育馆美景。

03. 配套学位：越秀强，普君弱

但考究到学位，这个价差就变得“扑朔迷离”了。

隽庭对口佛山九小+佛山三中，两者都是禅城老牌名校，华府对口的是佛山一小+佛山十中，两者都是排不上名的学校。

▲九小本部实景

隽庭的中介表示，买这里的业主多看中学区，买华府的则是年轻上车客。这也解释了为什么这个片区的房子，学区并非拉开差距的唯一要素。

另外，在一些生活小细节节，两盘也有所区别。

例如华府的业主电瓶车统一停在负一层车库，不得上楼，划定专门停车带，设有充电桩，入地下车库有专门的非机动车道，而隽庭的电瓶车集中在一层大堂边上。

又比如底商，华府底商设计以骑楼为主，炎夏、雨天可作为避阳遮雨过渡带，业态以便利店、药店、生鲜超市为主。

▲华府底商

隽庭底商则没有这种骑楼式设计，业态比较多养生类店铺，相比之下，华府的商铺更便利，业态更亲民，但这点对房价影响不大。

▲隽庭底商

分析到这里，华府已经凭着大社区、多房源、低门槛等优势在价格上超越隽庭，精致的隽庭即便有更优秀的学位配套，也不敌对手呀！

04. 二手涨幅：隽庭涨幅可观，华府分批次看

回顾两盘一手价，隽庭在2015年开卖时均价约1.2万/㎡，彼时华府均价约1.1万/㎡，一段时间内，隽庭一直主导着这路段的一手价。

2016年，隽庭楼王收官价约1.4万/㎡，此后该路段一手价继续由华府主导，2017年初最后收官价突破2万+。

从投资价值看，隽庭业主基本都享受到了一波可观的升值红利，买到华府收官货的业主就有点“站岗”之嫌，毕竟目前有部分房源也才2万/㎡出头成交。

其实两个盘的二手价一真你追我赶，功夫君观察了大半年，过去隽庭成交价高于华府，最近华府才正式赶超，未来走势是否保持这个距离，可以继续观察。

最后附两份楼栋鸟瞰图，有兴趣的粉丝可宏观了解两盘户型布局。

普君新城华府户型布局

↓↓↓

越秀岭南隽庭户型布局

↓↓↓

华府一手的售卖顺序是从南侧靠近同济东路开始，再到北侧楼栋，收官是以中部园林楼栋为主，所以南侧的1/2/17/18/19栋的可谈价空间比较大。

隽庭也是先卖靠近同济东路楼栋，2梯6户小户型为主，南侧的全是2梯2户的楼王大户型，西侧3栋是回迁房和2栋公寓，都分别区分管理，看房源时要留意一下。

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