擦泪！三水楼盘终于熬过低潮期

大家好！我是三水土著功夫萨。

随着佛山地铁4号线环评二次公示，今年动工的目标更进一步，更多人把目光投向佛山西部，尤其是房价仅万元出头的三水。

如果你想置业三水，首先要搞清楚两个板块——三水新城和北江新区。一直以来，中心之争不绝于耳，趁着这个机会，咱们来聊聊这个问题。

论速度，三水新城更胜一筹

广三高速，就如三水楼市中的“楚河汉界”，以北是三水新城，以南是西南老城，而北江新区是依托西南老城发展起来的。

| 三水主城楼市板块划分

从城市发展战略来看，三水主城“北拓西进”，两大板块你追我赶。

论起点，北江新区起步更早，其前身为三水对外经济开发区，2007年时代中国进驻，开启了旧城蝶变之路。

| 三水北江新区

三水新城则是“一张白纸上作画”，2011年新城管委会正式挂牌，随后陆续引入保利、旭辉、金融街、融创等品牌房企。

经过多年发展，两者的城市界面都不错，但三水新城拥有更多高大上配套，如三水新文化中心、新体育中心（规划）、三水北站等。

| 三水区文化中心实景图（来源：@云东海发布）

又因为三水新城紧邻狮山，去往禅桂和广州，不需要穿过老城区，所以更容易吸引外区客户，一直是三水成交主力板块。

数据是很好的说明。今年一季度，三水新城一手住宅网签38.84万㎡，成交量和成交金额均排行全市第一。

从价格来看，三水新城新房售价要比北江新区高1000-1500元/㎡左右。

举个例子，同样是单价1.15万/㎡，在北江新区能买到中间楼层南向三房，但在三水新城，只能选特价单位，个别楼盘甚至没得选。

| 工作日上午，融创半岛壹号项目人气

论人气，北江新区底气更足

如果你是刚需，首付预算有限，没必要跟风买三水新城，因为北江新区也有相当硬核的优势——佛山地铁4号线！

4号线在三水设有5个站点，其中2个站位于北江新区。地铁站的选址，是经过科学的考量，首先反映的是对人流趋势的预判。

| 佛山地铁4号线一期三水段规划线路

没错，由于北江新区起步更早，紧邻西南老城，更容易吸引本地土著聚居；而三水新城投资客较多，狮山、广州通勤客户习惯在外地消费，因此商业活力不如前者。

两大板块最具代表性的商场——新动力广场和三水万达广场，或许能从侧面反映问题。

新动力广场有三水相对高端的希尔顿欢朋酒店，晚上十点商场关门后，商业街依然灯火通明，成为年轻人打卡胜地。

| 新动力广场

三水万达广场的优势在于万达影城，其他部分人气一般，万达金街店铺开业率较低。

| 三水万达金街

不仅如此，北江新区还拥有全三水最贵的早教机构（含伙食约3700元/月），预计未来两年新增高登汇（汇信华府商业）、银河广场（御龙湾商业）两大商业体。

看到这里，是不是要重新评估三水土著的消费力？

论教育配套，两者都要加把劲

买房是人生大事，除了考虑衣食住行，更要为孩子教育谋划。

功夫萨认为，幼儿园以就近入园为主，初中和高中可以考民办或住宿，应该优先考虑公办小学学区。

尽管三水新城有云东海学校和博文小学，北江新区有北江小学和思贤小学，但面对庞大的新增人口，教育资源还是远远不够。

| 位于三水新城的云东海学校（来源：@三水云东海学校）

| 位于北江新区的思贤小学（来源：@三水云东海学校）

因此，三水新城又规划三水新城小学，扩建下东鲁小学、宝月小学；北江新区拟新建凤凰小学，改建河口中学等。

不过，三水口碑和人气最好的两所小学，仍然是位于老城区的西南中心小学（民办）和西南第四小学。

| 西南中心小学（历史资料图片，来源：学校官网）

如果你的孩子着急上学，买房后建议积分入户，因为很多热门学校都优先录取人户一致的户籍生。如果不想迁户口，就要做好被统筹安排的准备。

点击下方可查看大图

更多学区划分，请点击【这里】

老城区复苏，主城新盘百花齐放

如果你还在两大新城之间纠结，家里长辈又有很深的本土情结，不妨看看西南老城区。

相信有人已发现，一直由三水新城楼盘霸占的一手热销榜，近日却常出现西南老城区楼盘的身影。

该盘除了本地客外，外地客也相当多，在我随机踩盘过程中，案场人气最好。

| 工作日下午，恒大悦珑台项目人气

核心原因有两个：一是恒大曝光量和号召力，二是性价比。

举个例子，北江新区楼盘售价约1.1-1.2万/㎡，而恒大悦珑台售价仅为0.97-1.15万/㎡，户型选择丰富。而且，社区园林和会所等展示面较好，在同等条件下价格最低。

| 恒大悦珑台销售中心外，停靠了不少外地车辆

此外，位于广海大道中的三水钧明汇·冠军城也值得一看。其位于4号线西南街道站，钧明汇商业预计今年开业。

项目在售15栋96/109㎡带装三房，以及8栋167㎡毛坯四房，均价1.2-1.4万/㎡。现场有部分特价单位，单价1.17万/㎡起。

| 三水钧明汇·冠军城特价单位

不仅如此，今年西南老城区好戏连台，还有三大新盘蓄势待发。

碧桂园印象北江预计5月底开放销售中心，首推90-120㎡三四房；博源·尚云府将于今年四季度面市，主打140-210㎡江景大平层。

位于三水汽车站对面的融佳公馆则有望于今年10月亮相，户型为68-105㎡两房和三房，整体货量不多，约144套。

| 融佳公馆项目效果图

可以预见，三水楼市将越来越精彩，对于自住客户来说，选择空间很大。

| 三水主城区在售及待售项目分布图

楼市风向标，两宗靓地正面对决

5月20日，三水新城将出让一宗商住地，起拍楼面价5000元/㎡。

| 三水新城地块实景图

几乎在同一时间，北江新区也拿出一宗体量相似、楼面价相同的地块，定档6月9日开拍。

有业内人士感到惊讶，两块地起拍楼面价一致，可见北江新区的价值正在拉升。

| 出让地块示意图

开发商更看好哪个区域？从拍地热度，即可自见分晓。

那些有点贪心，既想自住舒服，又想考虑投资前景的朋友，敬请关注功夫君直播。

最近想在三水买房的朋友，其实相当幸运。一方面，市场产品选择丰富，可根据个人生活圈子范围选择；另一方面，大部分新房价格集中在1.1-1.2万/㎡左右，不用担心买贵。

| 北江新区新盘陆续有来

此外，我们还发现，去年年底有些项目低价走量，有9字头单位，如今已不见踪影。随着地铁4号线利好不断，三水楼市已走出低潮期。

不少项目快速走货，例如招商樾园在售最后三期，最后7栋洋房；恒大悦珑台开盘半年，16栋住宅已有68%楼栋开售；融创半岛壹号亦去货迅猛，整体销售速度超出预期。

如果你有心水项目，以自住为主，不妨抓紧时机看看。

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