截至目前，佛山临广盘大多数已进入快速“跑货”状态。随着市场观望情绪不断蔓延，不少粉丝开始关注禅城中心盘，尤其是本土房企项目，是否也会按捺不住降低姿态？今天，功夫君就想跟大家聊聊祖庙附近两个盘：东建普君新城华府II和东建世纪锦园，到底降价没？华府II一共5栋楼，目前已全部封顶，正在做装修，销售称预计明年3年能交付，收楼应该就能拿到证。该盘目前主推2栋，可选货量较多，1-3-4栋较早推出，剩余货量比较零星，整体区间价在2.7-3.4万/㎡，带装修。5栋未售，销售对加推时间和预计售价三缄其口，只是称“价格一定会更贵”，并强调不能提前锁房。
2栋紧挨1栋，南向朝马路，北向望花园，南向中低层三房与北向三房会有3万以下单位，南向高层多在3万以上，主要溢价原因是景观资源强，能越过越秀岭南隽庭望见岭南明珠与电视塔。功夫君计算了2栋一套中层南向100㎡和1栋高层北向99㎡，折后单价分别为2.93万/㎡和2.75万/㎡，与上述定价策略吻合。按照销售的说法，3、4栋还有一些零星余货，主要是高层或底层，以及个别退出不要的单位，这些会适当做一下特价处理。功夫君计算了3栋一套低层东南向三房（楼层不太好听），折后总价约296万，折算单价约2.88万/㎡。“如果你真的看中这套，可以再尝试申请多一点优惠，上周我们卖了一套同户型顶楼单位，优惠完总价不到270万，折算下来不到2.7万/㎡。”不过这里要说明，3栋的南向低层单位下方正是汽车出入口，东南向还能斜看一点园林，西南向就是看马路和越秀公寓楼，如果要捡漏还是考虑东南向单位。当然，有杠精可能会说，3栋、4栋都没几套余货，特价处理也很正常。那么，我们来看看目前主推的2栋。想要了解降价情况，最准确的方式是监控同一栋楼、同一套单位不同时期的价格。按照销售的说法，2栋是近期加推的新楼栋，优惠不多。但功夫君监控2座49层北向100㎡在7月底与8月底的报价，单价由30263元/㎡降至28780元/㎡，下调幅度接近1500元/㎡。当然，49层是顶楼，100㎡又是北向，一旦搞起特价来身先士卒也正常。不过，在此之前大半年里，无论1座还是4座，同一套单位时隔1-2个月的价格，可都是呈现上调趋势，唯独到了8月，开始出现转折。至于首付，销售并未释放分期、延期这些信息，但言语中也没有说死，如果你差的不多、延期不久，也是可以谈的。华府II现在主要卖的是：准现楼+成熟配套，以及吹了很长一段时间的九小学区。当然，功夫君认为，学区这块目前来说仍存在不确定性，不到最后都不好说。但从居住氛围与配套来说，这里几乎无可挑剔，已经很成熟。所以，现在华府II的主要客群应该还是本地客。至于缺点，当然有，但对比现成配套还能克服，毕竟现在选择二手贷款太难，祖庙周边一手几乎断供，新房的数量都摆在明面上。看完华府II，我们再来看看东建另一个盘——世纪锦园。这个盘实际地界在张槎，但距离祖庙不远，目前所有楼栋已封顶，首批业主8月中旬已收楼，其余每户单位销售都有密码钥匙，言下之意可以实地看房。该盘近日打出广告“19XXX起，住祖庙准现楼”，这个价格口径与2019年底开盘差不多。
销售解释称，这批特价房是最近从政府部门回收一些房源，集中在北向张槎路的5-6座，最低总价180多万，折算下来是1.9万+/㎡。 撇开这批特价房，锦园这两年已经涨到2.1-2.4万/㎡，过去几个月的促销海报，也没多大价格惊喜。
项目目前在售1、2、7、9座，全是2梯4户，17层小高层，户型为93-94㎡三房和119-125㎡四房。这批房源的优点是：低密、楼间距足够大，且为准现楼。“只要银行放款，办好相应手续，就能交付。”销售说。锦园目前三房不多，9栋可选楼层还有一些，同一楼层，东南向要比西南向总价多8万。
等到9栋三房卖完，往后只能挑直面正骨医院的北向三房或望花园的四房，后者单价2.4万/㎡，分化很严重。今日，功夫君接到消息，项目放出几套员工房，单价低至1.88万/㎡，位于8座低楼层，为南向94㎡三房。跟华府II相似，只要你诚意足够，会有捡笋机会。和华府II不同的是，锦园销售直白表示，资金如果紧张，可以申请最长2个月的首付延期，还可以做另一种贷款（类似首付贷），利率3%左右。“我们的客户主要是东方广场的摊主、附近医院医生、佛大老师，预算基本够得着三房，所以四房走货慢一点。”销售说。至于配套，锦园属于东便居委，今年分配至东鄱小学、佛山六中、汾江中学，附近还有冠华小学、协同学校等民办，小区自带公办幼儿园。这一带，佛山中医院、妇幼保健院、正骨医院都比较集中，项目南侧是升平百货、同心荟广场，自住氛围浓厚。其实本地人都知道锦园是张槎盘，虽然打着祖庙商圈，也没有太反感，毕竟离祖庙的确很近，骑个电动车10分钟就到了。有中介告诉功夫君：“这个盘投资客少，以张槎本地块居多，如果不是价格太稳，应该早就清盘了。”综合华府II和锦园的表现，合富辉煌高级分析师曹绍林认为：“东建是本土实力开发商，不玩高周转，动不动就大降价。这两个盘地段、配套和规模摆在那里，基本没啥可挑剔的，加上祖庙中心基本面好，本地客能够支撑去化。”功夫君也认同这一点，东建鲜少出现明显降价，就算有也不会摆在明面上，针对一些特殊房源，是可以谈的，谈的越深入，或许还有会意想不到的惊喜。都说“铁打的售楼部，流水的销售”，功夫君认识东建销售，都表示工作岗位相对稳定，每天样板房准时18点关灯，年初一想看房都得“摸门钉”，也是本土房企特有的佛系表现了。PS.功夫君已开通禅城主城区置业群，如果你有意向置业禅城，欢迎扫码进群。
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