从1.2万降到5千，深陷600条官司！这盘打死也不能买
最近，功夫君收到粉丝投诉：
他在张槎的绿地MAX公馆给销售忽悠冲动买了一套公寓，买的时候6千/平，现在降到5千/平，而且是商办性质的，想要申请退款，却被驳回了。
这个盘，功夫君见证了其拿地、开盘、持销的全过程，今天跟大家好好聊聊。
| 售楼部外立面
持销7年，售价断崖式下降
该盘位于禅城张槎，占地约26.68万㎡，一共有7宗地，产品类型涉及住宅、办公、商业，功夫君将其发展轨迹po在这里了，大家细品。
| 2014年 | 7月开销售中心，9月开盘，首批住宅售价7700-8000元/㎡ |
| 2015年 | 住宅售价7-8字头，折后最低6900元/㎡ |
| 2016年 | 住宅售价8-9字头，年底突破1万/㎡ |
| 2017年 | 住宅最高卖到1.2万，同年售完，商办入市卖1-1.2万，临街商铺卖到2.2万/㎡ |
| 2018年 | 商办持续销售，1万/㎡ |
| 2019年 | 商办持续销售，1-1.2万/㎡，临街商铺最高卖到2.5万/㎡ |
| 2020年 | 商办持续销售，1.1万/㎡ |
| 2021年 | 商办持续销售，6字头到7字头 |
| 数据来源：佛山乐居、佛山房天下，制表：功夫房产 |
上面这张表，显示了两个关键点：
①这盘卖了7年，还没卖完；
②今年商办产品售价断崖式下降，几乎腰斩。
佛山市房产信息网显示，项目开发商佛山铂晟置业有限公司名下，有13个备案项目，根据地址，全都是绿地未来城的。
据统计，这13个备案项目已售7274套物业，未售1823套。
| 佛山市房产信息网部分数据
除了2014-2017年曾经售卖的住宅产品，该项目其他所有产品皆为40年产权，要么是商业用房，要么是办公用房，注意，这两种性质，都是不具备居住功能的。[注1]
2019年的时候，商办产品明明已经卖到1.2万/㎡了，为何今年却突然降到6字头？
带着疑问，功夫君跑了一趟现场。
最低有5字头，员工私下抢客
绿地未来城是项目最早的名字，2018年曾用名“绿地小平墅”，如今最新的名字叫做“绿地Max公馆”。
目前项目主打建面约30/40㎡复式商办，以及建面约90/115㎡平层商办，整体价格6字头，搞活动时最低还有5字头！
| 项目特价房源
30㎡约20万，40㎡约30万，90㎡约50-60多万。这价格，是不是觉得很魔幻？仿佛穿越回到7年前。
销售说，我们现在没有开渠道联动，开了就要涨价了，这么一句听着平平无奇的话，其实信息量极大，我们后文再说。
看板房，小户型的二层楼板需要自己搭建，层高有点压抑，其他都没大问题，二楼还送一个大空间，是外部走廊的上方空间，可做衣帽间。
| 40㎡二楼
| 40㎡二楼赠送的空间
至于90/115㎡的样板间，虽然是正规的三房两厅产品，但为了规避商办产品不能住人的问题，所有板房都没有床，只有沙发和书桌。
| 90㎡三房卧室
以一个普通购房者的角度来看，现在的绿地未来城，似乎没什么问题。
不过，当功夫君离开售楼部后不久，走在路上，一名自称“内部员工”追了上来，直接表示，可以帮我把总价做低1万。
功夫君顿时满头问号，销售私下抢客？本来就够便宜的，居然还能便宜1万？这是什么操作？
后来，功夫君从一位知情人士处，了解到实情：
自渠和外渠
这位内部员工，其实是自渠，就是编制隶属于开发商的渠道人员，他们的成交点数和折扣，一般会比内场销售高。所以他能便宜1万，是有可能的。
像是某壳、某丰、某富这些都算外渠，绿地未来城一旦开外渠，操作是真的有点骚。
现在自然上门客是6xxx，开了外渠，曾经设定单套返佣9万，羊毛出在羊身上，经渠道来买更贵，单价会拉到7-8K买，能成交就是渠道的本事，绿地则收回原价6K。
其实，早在今年1月，绿地未来城在渠道这件事上，已经出过事。
小强热线曾报道，来自禅城的万先生，用34万买了一套43㎡，销售声称原价43万，交7万团购费可以便宜9万。签认购书的时候才发现，房子只值27万，这7万并不在房款里。
随后，万先生要求退房，但开发商表示，有6万属于广州固拉乐网络科技有限公司（这就是外渠），无法退款。[注2]
万先生的故事，并不是个案，绿地未来城开外渠额外收费造成的问题，远不止此，我们后面继续说。
地块延期竣工，产品却正常销售
从售楼部出来，功夫君决定去看看目前在售组团的工地情况。
| 红色框为正在建设地块
据销售介绍，目前在售的90/115㎡主要集中在6号地块，现场可见该地块已基本建成，目测收楼不成问题。
问题在于30-40㎡产品所在的3号地块，现场可见楼体外则的绿色纱网已全部拆除，裸露出钢筋水泥，楼栋中未见有工人施工，但可以听见内有“咣当咣当”的金属敲击声。
| 3号地块现状
工地门前的告示牌显示，施工单位为河南省鑫中联建工有限公司，开工时间为2018年7月，计划竣工时间为2020年5月，现在距离竣工时间已延期1年零4个月。
实际上，这并不是绿地未来城第一次出现工地延迟竣工的问题了。
2020年4月，南方网就绿地未来城的“延期复工”事件，进行了连续三次的跟踪报道。[注3]
报道提到，受到疫情影响，绿地未来城7号地块延期9个月未见复工，待疫情稳定，施工单位进场时，却遇到河南派普的不配合。
这里面涉及到项目开发商佛山铂晟置业有限公司与施工方河南派普的工程款、变更施工总包合同及进场施工等问题，双方进行了多次谈判。
功夫君查询中国裁判文书网获知，河南派普将铂晟置业告上法庭，最终结果是佛山铂晟的1千5百万被强制执行。[注4]
比较幸运的是，南方网报道的7号地块，功夫君查看现场已竣工交付。
那还在施工的3号地又是什么情况呢？目前网上暂未查到佛山铂晟和河南鑫中联有何纠纷，但已延期竣工的工地，对应产品却在正常销售，对于购房者来说，存在交付风险。
业主对于绿地延期交付也是忧心忡忡，在社交媒体上随便搜索绿地未来城，出来相关的词条都是“绿地未来城烂尾”。
涉案超600条，深陷官司泥潭
不查不知道，越查越心惊。
天眼查数据显示，绿地未来城开发商佛山铂晟置业有限公司，涉及的官司数量超600条，在2021年更是达到顶峰，年度涉案量达到376条。
除了数量惊人，涉案金额更是夸张。一则佛山市中级人民法院执行裁定书写到：
本案为涉及被执行人佛山铂晟置业有限公司的众多系列案件中的一件，该系列案件涉及标的总金额达人民币1.8亿元左右。[注5]
也就是说，绿地未来城的开发商，涉及的官司案件，已经去到1.8亿！
功夫君在翻看这些文书时，与购房者相关的，大致可以归纳为：收不了楼、退不了款、商办性质、还有渠道费用被坑。
其中，涉及固拉乐、房多多这样的电商外渠纠纷，由于种种原因，购房者往往败诉。[注6]
其实，能走上法庭的购房者，已经是幸运者，佛山铂晟早已在购房合同中埋下了伏笔，多份民事裁定书中写到：
本案中，原、被告双方在所订立的《合同补充协议》中明确约定双方在房屋买卖合同履行过程中产生的纠纷由中国广州仲裁委员会仲裁解决，该仲裁条款属于原、被告双方的真实意思表示，合法有效且内容明确，双方就本案的纠纷应向中国广州仲裁委员会申请仲裁而非向人民法院起诉。本院对于本案无主管权。故对原告的起诉，依法应予驳回。[注7]
换句话说，你想告项目，还不能直接告，得先去申请仲裁。
不过，也有购房者通过仲裁成功争取自己的权益，中国裁判文书网显示，截至今年7月26日，佛山铂晟已被下达多封执行通知书。
巨头陨落，绿地三条红线全踩
其实，通过绿地未来城，我们揭开的，只是绿地集团问题的冰山一角。
2月2日，湖南省公安厅召开了“打击拒不支付劳动报酬犯罪”的新闻发布会，长沙的绿地融城项目拖欠了农民工的工资513万多元，被当做典型的案例。[注8]
2020年的10月，网易房产成都频道发布了一则名为"绿地，请付款"的文章，公开向绿地集团西南事业部公开催讨广告款。[注9]
澎湃新闻报道，中建三局《工程联系函》显示，2019年10月30日，武汉最高楼绿地中心因业主方欠付工程款，被迫全面停工。后经【每日经济新闻】求证绿地集团和施工方中建三局获悉，该工程联系函属实。[注9]
没想到，绿地集团甚至连政府的土地出让金都拖欠。2020年8月4日，沈阳市自然资源局发布消息，绿地拖欠当地的两块土地的出让金1.46亿元，已经将近十年之久，一直没有交纳这笔钱。
2020年月，监管层根据负债率为房地产企业融资划定的“三道红线”，绿地集团三条红线全踩。
数据显示，截至6月底，绿地控股总资产达到1.4万亿元，负债总额1.23万亿元。
依照“三线四档”融资新规，绿地控股剔除预收款后的资产负债率为82.8%，净负债率为120.0%，现金短债比为1.34。也就是说，到2021年中期该公司仍踩中两条红线。
关于绿地，今天我们先讲到这里，你与它又有过怎样的故事？我们留言区见！
参考资料：
[注1] 【佛山市住房和城乡建设局】佛山市自然资源局等四部门关于进一步加强服务型公寓规划建设管理 规范商务办公类项目管理和销售行为的通知
http://fszj.foshan.gov.cn/gkmlpt/content/3/3298/post_3298966.html#347
[注2]【小强热线】花34万买27万的绿地未来城公寓？佛山街坊：买到懵查查！
https://mp.weixin.qq.com/s/xgkdSxF2SH8TVEpnZkOHgw
[注3]【南方网】终于告别漫长的等待？佛山绿地未来城：7号地已开工
https://house.southcn.com/node_33d6a3909c/bbad658c12.shtml
[注4]【中国裁判文书网】河南派普建工集团有限公司建设工程施工合同纠纷执行实施类执行通知书
https://wenshu.court.gov.cn/website/wenshu/181107ANFZ0BXSK4/index.html?docId=4223cb5ea87d450d989eabf400fb6484
[注5]【中国裁判文书网】伦志斌、佛山铂晟置业有限公司国内非涉外仲裁裁决执行实施类执行裁定书
https://wenshu.court.gov.cn/website/wenshu/181107ANFZ0BXSK4/index.html?docId=1f1ed0ff54d24dd6936fad86009dedc8
[注6]【中国裁判文书网】深圳市房多多网络科技有限公司与王坤、佛山铂晟置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案民事二审判决书
https://wenshu.court.gov.cn/website/wenshu/181107ANFZ0BXSK4/index.html?docId=f9e4c7b533034bb49ce1ac9c0134907f
[注7]【中国裁判文书网】夏小平与佛山铂晟置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案民事一审裁定书
https://wenshu.court.gov.cn/website/wenshu/181107ANFZ0BXSK4/index.html?docId=223417356f3846f68cc9ad7e016fee2c
[注8]湖南打击拒不支付劳动报酬犯罪，绿地控股企业欠薪成典型案例
https://baijiahao.baidu.com/s?id=1690561182687981193&wfr=spider&for=pc
[注9]绿地被公开打广告催债背后：负债超万亿 三条红线全踩
https://baijiahao.baidu.com/s?id=1681928545349163570&wfr=spider&for=pc
[注9]华中第一高楼因欠款停工？武汉绿地：会和中建三局协商处理
https://baijiahao.baidu.com/s?id=1649897989286820605&wfr=spider&for=pc
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