为啥大家不关注南海大道了呢？

写在开头，先祝大家中秋吉祥，阖家团圆。

有粉丝曾留言问功夫君：为啥鲜少聊南海大道旁的楼盘？

你说完全没提，也不对，千灯湖一号、灯湖领秀、景裕豪园、金色城市，不少业主都是忠粉，他们都在南海大道上。

| 南海大道北崭新楼盘

这是为啥？

其实南海大道北侧几个新盘，与千灯湖一众楼盘同时代兴起，因此大家默认为千灯湖范围，与南海大道极少挂钩。

而粉丝所说的南海大道盘，多指南海大道中段，在21世纪初期相当辉煌、繁华的那一段，即南海广场-丽雅苑一带。

| 南海大道中段南海广场

随着商圈的迭代，现在很多人消费都往桂澜路边上走，那边商业业态更新潮，南海大道渐渐淡出大众视线。

如果你问大家为什么都不去南海大道-南海广场一带了，十个有九个都会回你：

老了、旧了、塞车了、修路多了、体验不好了……而这些也是不争的事实。

从桂江大桥出发往南，住宅的外立面从高大上变得越来越有年代感，以金色城市、景裕豪园、灯湖领秀为代表是5年楼龄的次新住宅。

| 景裕豪园

从兴业新邨-和基花园开始，就是楼龄15年以上的二手盘，层高稍低，不到20层，外立面显旧。

| 和基花园

从这一段开始，南海大道边上住宅与商务大楼夹杂出现，譬如一些标志性大楼如电信大楼、移动大楼、金安大厦、中银大厦、佛山传媒集团大楼等。

| 电信大楼

| 佛山传媒大楼

| 中银大厦

这些代表的是当年发展迅速的通讯、金融业，但“时代抛弃你，连招呼都不会打”，互联网产业兴起，这些产业价值力早不如前。

住宅中最具代表性的是丽雅苑，体量达50万㎡，纵向跨越海三路至海四路，盘踞在南海大道中段，是当时豪宅的标杆。

| 丽雅苑中北区

说起丽雅苑，其分为北、中、南三区，越往南，楼龄越新，但中区体量最大，中介说看丽雅苑的房，很多人默认中区。

“丽雅苑是跟怡翠花园同时代的楼盘，当时我们选了交通更为便利的丽雅苑，现在居住还很舒适，业主粘性高。”

现在看回丽雅苑，会疑惑为何大大的阳台朝向南海大道，原来上世纪90年代的南海并不是这样的。

| 高楼中夹杂具有年代感的住宅

“旧时南海大道没有那么宽，没有这么多车道。那时公车都还没有咧！大家出行都靠单车，条件好的就摩托车。”相信当时的城市污染也没有那么严重。

| 2001年的南海大道

一路之隔是南海体育馆，接替了南海体育场的角色，抗疫期还疏导了核酸检测人流，时代变化，使命不减。

| 南海体育馆

往南便是21世纪初期全佛山最辉煌的商业体——南海广场，曾经的商业标杆，相信很多人约会、同学聚会都在这里走过；如今业态落后，门庭冷落，让人感叹一个时代的落幕。

| 南海广场

一路之隔是海棠村，20年楼龄步梯楼，残旧的外立面，与周边的高楼有点格格不入，但却是不少年轻人性价比租住首选。

| 海棠村

再往南就是悦万城，曾经的创鸿城，经历破产停工再转让，一波三折，住宅终于收楼入住，底商引入天河城运营管理，有了点烟火气。

| 天河城

然而诺大的商业体，依然无法焕发南海大道昔日的光辉。

从这段开始就是地铁3号线施工段，原定三年的工期，至今已有4年，施工改道的阵痛变成了长痛，就连百度地图，也把这段南海大道劈成了左右两段展示。

走过佛平路，海通大厦、邮电局相继排开，曾经蓬勃的邮电业也带领邮电大厦成为地标，如今邮电业分开，只剩下邮政业务了。

| 海通大厦

凯德广场（现为印象汇），也是南海大道上的商业标杆，多少个节日去沃尔玛扫货，地铁施工的这些年，直接把L字型广场的出入口堵住了！

| 凯德广场

找不到出入口，塞车，停车难，凯德广场的商家经历多次转让，都没有几家能长久活下来。

同一个十字路口，还有越秀悦汇天地，分占桂城地铁站两个地铁站，但人气依然不温不火。

有粉丝这样形容悦汇天地的体验：“交通太拥挤，找停车场费劲，商场没有高档感，还找不到垂直电梯，以后也不打算再去了。”

通过百度热力图观察，整个南海大道，仅悦汇天地十字口显示人流最密集，同等级别人流，在桂澜路有两个。

| 工作日6:15南海大道商PK桂澜路商圈热力图

功夫君尝试在群内发出疑问，为什么桂澜路商圈人流量更大？很多粉丝给出不同见解：

“蛋糕量总是有限的，这边多了那边就少了。”

“周边都是20多年楼龄的，居住者消费力有限，好比在非洲穷村庄开个奢侈店。”

“说到底就是一句话：喜新厌旧是人类有天性！”

“南海大道封闭路段太多，体验很不爽，感觉桂澜路宽一些，红绿灯少一些，开车更快。”

对于最后一个解释，功夫君尝试从地图找出答案，从桂江桥开始，至佛山水道，南海大道有5条天桥，5个红绿灯；桂澜路有2条人行天桥，5个红绿灯。

看似一样的红绿灯，何以桂澜路有更快速之感，功夫君截取两边相似路段，以非高峰路况对比，同样4公里+6个红绿灯，南海大道硬是要多花7分钟。

或许这真的要归因于围蔽施工及道路设计了，桂澜路有辅道，驶入驶出有缓冲区，不会因为右转而减缓后方车速。

相反，南海大道多年前搞“严管路”将商铺与马路中间用铁栏分隔得严严密密，上下客不易，且开车容易一闪而过，无法蓄留消费人流，一些临街商铺也面临极难的生存困境。

| 南海大道临街商铺

除了商圈，楼盘、学区也是粉丝提到很重要的原因，楼盘旧了，没有新盘带动关注度，而且悦万城、永凌大厦等烂尾盘，让南海大道多了一种“命途多舛”的感觉。

此外，南海大道学位以桂江小学、海三路小学、桂城中心小学、桂江二中、叠滘中学为主，始终是第二梯队，无法形成强大教育阵营。

最后一个原因或许很多人没关注到的，桂城如今发展趋势是向东往平洲，向北往南海之眼，南海大道恰好处于与禅城交界处，缺乏发展动力。

“从桂城角度看，开发西边空间不大，桂城费时费力改一公里，走路过了河就是禅城了。”有粉丝如是说。

这就涉及两区发展规划了，或许禅桂交界都并非两地发展重心，一条断头多年的海五西路就是很好的解释了。

| 断头多年的海五西路

有人觉得，功夫君写哪哪火，事实并非如此，或许有粉丝希望通过咱们的影响力带动一下南海大道的关注度。

但是，老了、旧了、塞车了、修路多了、体验不好……这样的南海大道，徒留情怀，触动不了“喜新厌旧”的年轻人。

据知情人士透露，南海大道的烂尾楼永凌大厦要盘活了，产权剩50年，预计明年入市，这样一个单体楼，能否给南海大道带来一波关注度？我们拭目以待吧！

| 烂尾多年的永凌大厦

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