一站桂城，不到3万！要不是学校，我都下定了

有没有发现，祖庙核心区现在一手盘比较多的就剩朝安板块了？

年前，封盘一年的金茂悦悄悄改名重开了【回顾】，年后，我们又把周边情况扫了一遍，有些东西很想跟大家分享。

它的地段：地铁一站桂城，很方便

朝安与桂城就一站之隔，因此，这里也是桂城买家置业最后的倔强。

比如，金茂悦不少买家就是南海区府员工，一站桂城，价差明显，他们都愿意“过河买楼”。

| 朝安板块示意图

星河云颂府对年轻人的吸引力更大，毕竟下楼就是地铁，三万不到也能买。

它的价格：三房大部分3万/㎡以下，很诱人

开工首日，功夫君跑到朝安几个盘实探，金茂悦销售称春节期间成交约七套，整体价格约2.8-2.9万/㎡。

项目还有6栋住宅待推，货量较多，销售还提到未来加推价格肯定要涨到3万/㎡以上。

龙湖越秀傲云，售楼部已撤场，小区门口挂上了一块广告牌，“清盘特惠，最后3套”。

| 龙湖越秀傲云售楼部

电话咨询消息如下：

清售的是118-121㎡复式四房，全部南向，位于2、4、顶楼，价格为2.4-2.7万/㎡，3、4栋已交付，1、2栋将于今年底交付。

星河云颂府，开盘一年，现带装修价格3.1-3.4万/㎡，新春特惠单位最低2.8万/㎡，为95㎡三房，中间楼层，靠路边楼栋，销售称初十价格收回。

| 星河云颂府位置

| 星河云颂府阳台实景

回顾首次开盘，95㎡三房售价约2.8-3万/㎡，似乎变化不大，真正能突破3万/㎡的是四房产品。

项目位于朝安地铁B出口，是名符其实的地铁上盖盘，规划2栋住宅+1栋公寓，3楼有空中花园相连，住宅只有两个户型，95㎡三房和115㎡四房，2梯4户，全部南向。

| 星河云颂府沙盘

户型设计中规中矩，交标相对高端，回访一位准业主，表示：“过年去看了一趟，建楼速度很快，交标品质高，虽然没啥涨幅，但还是很满意的。”

| 星河云颂府95㎡板房

| 星河云颂府95㎡板房

综合看下来，朝安几个盘的三房都在3万以下，真正能站上3万的都是四房。即使封盘改造一年的金茂悦，也不能免俗。

它的未来：近千亩旧改，很震撼

朝安给人的印象都是密集的城中村和工业区，从卫星图可以看到，现状还保留着大片大片的厂房，中间零星点缀着几个新楼盘。

根据2021年初禅城发布的旧改实施计划，朝安站周边共计有4个重磅旧改项目，总体量接近千亩： 

①朝东果房整村改造项目，约376亩；②朝东大围村改造项目，约72.4亩；③朝东一号地块改造项目，约383亩；④上下石地块改造项目，约110亩。

其中体量最大的是果房旧改已于去年7月动工，由东建集团开发，昨天过去看的时候，现场大概有7个塔吊在施工，楼栋建至六七层高，场面着实震撼。

| 果房项目动工

| 果房项目现场

说起东建，其在祖庙的“千年老盘”普君新城，目前在售华府II，整体价格约2.6-3.2万/㎡，虽然土地年限短，产品刚需，却一直以高价卖着，没有太多让利空间。

| 普君新城华府II沙盘

相关业内人士表示，在民营房企艰难的2021年，东建集团一如既往的稳健，本项目还超额完成了业绩，再说了，这几乎是祖庙片区唯一在售新房了，有站得住脚的价值。

此外，华府II将于今年3月正式交付，届时全项目将是现楼销售，在当下，有这等实力与底气的房企，真的没几家了，难怪项目也卖得很“佛系”。

| 准备交楼的普君新城华府II

手里有钱，心里自然不慌。有小道消息称，回迁房与商品房都同时动工，售楼部最快十月就能建好。

可以说，大半个朝安都要告别城中村和厂房面貌，迎来史上最大蜕变，光看果房这拆迁对比图都让人十分期待。

 | 拆迁前的果房村

 | 拆迁后的果房村

 | 果房旧改效果图

它的教育：几乎没有名公办，很扎心

不过，一谈到学校的问题，销售就面露尴尬。因为，整个板块几乎没有什么公办学校，最近的也要跑到两公里外的东方广场去读。

金茂悦和傲云分至佛山六小+佛山十中，星河分至佛山六小/二十四小+佛山十中，这样的配置劝退了不少重视教育的买家。

而旧改中的果房项目，目前规划仅配建一所幼儿园，其他规划未出，按照这个旧改体量，未来片区入学压力很大，规划新学校迫在眉睫。

| 朝安板块周边学校

此外，板块内有一所民办学校——培立实验学校，性质为非营利性民办学校，有粉丝爆料培立有转公的可能，若是，朝安片区的教育将会提前逆风翻盘。

| 从金茂悦望培立实验学校

地段很好，产品不错，价格够笋，唯独教育是最大的bug，这几乎是功夫君身边多数人对朝安板块的评价。

祖庙路窄，塞车严重，桂城房价过高，旧改中的朝安承载着两边置业需求，不介意教育问题，朝安真的很让人心动，你同意吗？

编辑：功夫多

审校：功夫基、功夫财

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