三房150万起！看祖庙丢失的尊严，能在这里找回

张槎夹在祖庙与南庄之间，过去曾是纺织工业重地，去年遭遇市场重锤调控，价格跌至冰点，有房源成交单价不到1.4万/㎡，几乎贴着地价飞行【回顾】。

事实上，张槎盘非常割裂，东边的高喊自己祖庙盘，靠着与祖庙核心的差价吸客；西边的虽然一桥过南庄，却得不到南庄客的地缘认可。

开春之后，政策吹暖风，加上2号线开通，多盘销售表示看房客多了，一个周末成交2-3套的不在少数，慢慢地张槎盘也感受到了市场传递的信心，价格要回调了！

看房人渐多

价格有明显回调

海伦堡弘阳悦江一號

这个盘赶在去年上半年入市，广东粤湾数据显示，四月份的网签均价还是2-2.1万/㎡，到了11月就滑落至约1.7万/㎡。去年10月，项目扔出1.37万/㎡特价房，几乎是贴着地价11842元/㎡卖了。

功夫君现场偶遇一位中介，其表示该盘年前还成交过一套1.34万/㎡的单位，楼层不低，可见特价持续了相当长一段时间。

| 悦江一號

不过，现在这个盘价格明显回调。其目前在售1、12号楼，售价1.6-1.7万/㎡，工作日下午，洽谈区竟坐了六七台客户，年龄大概约四、五十岁左右。

销售坦言，去年降价原因有二：一是邻近同济西路大桥边，有噪音影响；二是市场调控，开发商需要回笼资金。

调控、降价，导致的直接结果就是装修也没了，最后加推的1号楼纯毛坯卖。

季华正荣府

季华正荣府，目前价格还在低位徘徊，新加推9号楼，产品相同，都是93㎡三房和116㎡四房。

| 正荣府

重点是单价1.7万/㎡任选，差一点的楼层单价可低于1.7万/㎡，现场算了9座2套中楼层房源，93㎡折后单价1.74万/㎡，116㎡折后单价1.69万/㎡。

销售表示，去年高位的时候卖到1.9-2万/㎡，但因为客户都是自住为主，且前期可选楼层位置较好，并没有太多想法。

旭辉恒基铂仕湾

旭辉地价达到1.2万/㎡，但售价也仅仅是1.7-1.8万/㎡。首推A区3座，开盘2个月，可选楼层还很丰富。

3座为2梯5户设计，产品为85-89㎡三房和108㎡四房。现场了解到，中楼层三房折后单价1.78万/㎡，四房折后1.76万/㎡。

| 铂仕湾沙盘

此外，现场有一套89㎡三房一口价单位，位于低楼层，总价约154万，单价约1.72万/㎡。如此看来，旭辉开盘价虽然不高，但还是站得很稳，特价单位也没有太大起伏。

销售表示，最近周末看房签约的不少，光是周末一天就成交了3套89㎡房源，客群不乏智慧新城企业高管、南方电网、佛山四中高中部老师。

花曼沁园&弘阳德商昕悦府

两盘由于靠近祖庙，曾经卖过2万/㎡的高价，但受市场影响，也跌到跟西部相近的价格。

花曼沁园去年12月已交楼，如今是现楼发售，但由于周边两个竞品盘都以装修交付，项目只能硬着头皮拿出3、5、8号楼加上装修出售，整体只需1.7-1.8万/㎡，对比去年11月的踩盘价1.5-1.6万/㎡，有明显的上调。

| 花曼沁园园林实景

现场算了两套房源：

3座高楼层122㎡四房一口价215万，折合单价1.76万/㎡；中楼层总价210万，折合单价1.72万/㎡。

项目的特价单位也不遮遮掩掩，直接打在售楼部门口的板上，春雷行动优惠最低单价1.65万/㎡，最高1.8万/㎡。

| 花曼沁园特价单位

昕悦府方面，目前在售1、2、3号楼，1号楼新加推，货量较多，整体价格约1.8-1.9万/㎡，对比去年11月踩盘价1.75-1.9万/㎡，价格相近。

| 昕悦府

项目偶尔会放出特价单位，单价可低至1.65万/㎡，但一般都是清栋价或者原业主退出单位才有。

总体来讲，昕悦府的户型产品、交标等方方面面都相当能打，即便是市场冰点，也咬紧牙关卖着高价，极少有让利空间。

住宅密度较低

三房往90平下探

如果看惯了市中心2梯6户、超高层的住宅，来到张槎会被这些低密度的设计大大吸引，几乎每个盘都是2梯4/5户设计，邻近罗村沙堤机场的都是小高层，光听这些数字就感觉舒适。

例如花曼沁园，楼高17-18层，一半都是2梯4户楼栋；相隔几百米的昕悦府也是相似的，容积率只有2.5，全是2梯4户楼栋。

| 花曼沁园规划图

| 昕悦府沙盘

| 昕悦府建筑进度

到了张槎西边，楼栋建设可高至25-30层，有项目坚持2梯4户设计，例如季华正荣府，悦江一號的洋房和旭辉都是清一色的2梯5户。

正荣府和悦江一號的三房起步都得93-94㎡，户型设计几乎一模一样；四房起步约110-116㎡，正荣的四房为南北对流双阳台，悦江一號的110㎡四房是竖厅设计，可望江；悦江一號还有120㎡的复式差异化产品。

正荣府92平三房
悦江一號94平三房

正荣府114平四房
悦江一號110平四房

| 悦江一號四房景观

最晚入市的旭辉最刚需，把三房产品往90平以下压缩，85㎡就有三房，108㎡就有四房，相当紧凑。 

其中85㎡朝北，飞机户型，卧室居于两侧；89㎡为纯南向，阳台连通卧室，约6.1米宽；108㎡为大横厅户型，阳台6.3米宽。 

| 铂仕湾四房板房

花曼沁园目前没啥三房可选，都在清四房产品，面积约119/122/137㎡，其中还有些113㎡大三房（可改四房）产品。

昕悦府产品也比较统一，95㎡纯南向，有6米大阳台；111㎡为横厅四房，厅宽7米；113㎡为南北对流双阳台。

交标上，彼此也是内卷，除了花曼沁园被迫上马，装修做得有些勉强之外，其他交标都挺有诚意，品质大同小异。

| 5个盘玄关交标对比（点击可查看大图)

赠送玄关柜、方太厨电、抽拉式水龙头、TOTO卫浴、科勒卫浴、浴室镜柜、卧室复合木地板、客厅蒙娜丽莎瓷砖、智能门锁等都是标配。

| 5个盘厨房交标对比（点击可查看大图)

不同点在于悦江一號、昕悦府都赠送了洗碗机、油烟档板，细节处再拉了点好感。

最后再提提不利因素，悦江一號邻近东平河堤，整个小区需后退100米做防汛用地，而且小区地库不往地下挖，跟地面齐平，加上大堂高6米，第一层住户就高于地面11米，相应楼层比普通小区高，旁边的融创、龙光也有类似设计。

| 悦江一號与东平河防汛楼、在建桥梁距离

旭辉邻近佛开高速，A地块还有供电用地，悦江一號南侧有同济西路大桥在建，两者都会带来噪音问题，但销售毫不忌讳地告之不利因素，不得不赞赏他们的专业，而且旭辉还强调靠近高速的楼栋交付时，阳台是做双层玻璃封窗处理，最大限度减少噪音影响。

| 铂仕湾与高速距离

| 铂仕湾交付说明

2号线+公办九年制

张槎看到了价值希望

不塞车的情况下，从祖庙出发自驾到张槎西部，大约15-20分钟，如果是花曼沁园和昕悦府就更近了，小电动大概11分钟可到达。

好几个销售都称亲测2号线接驳，20多分钟可换乘回到祖庙，但几个项目与地铁站的接驳，都超过了步行最舒适距离，需要依赖骑行接驳。

| 数据来源：高德地图

虽然如此，但张槎的新盘产品力确实无可挑剔，而且最低总价150万出头就能买三房，首付也就40-50万，30年月供也就5-6千/月，对比祖庙动辄百万首付，月供过万来讲，在这里看房真的找回点尊严。

二号线开通后，对张槎房价拉动不是十分明显，但少量广深客户沿着2号线来看房买房还是有的，不敢大涨，但起码有了回调的底气。

而本地客，则更关注片区即将投用的佛山四中附属学校（智城学校），九年公办直升，非常省心，相当一部分家长都愿意买在这里为孩子学业铺路。

| 智城学校最新进度

好了，还想看哪个板块，留言区说说，功夫君尽量安排起来哦~

作者：功夫多

校审：功夫基、功夫财

——END——

PS.功夫君已开通禅城中心区交流群，如果你想置业禅城中心区，欢迎扫码进群。

注：为保证群交流氛围纯粹，暂不对中介、销售、微商开放，敬请理解。

入群方式：扫描下方二维码，转账支付5元，经过核验即可。

【土拍】又是央企！华润掷38.6亿挺进大良

【教育】70万起，佛山第1梯队学区房任选

【拿地】双响炮！保利1.6万/平捡漏金沙洲

【板块】三水新房跑量还行，就是赚不到钱