三水房价稳住了！跑量还行，就是没钱赚

所谓“敌不动我不动，敌若动我先动”，当一个板块突然躁动起来，说明市场契机可能出现了。

上周末，三水三大新盘不约而同亮相，老盘动作不断，勾起了萨姐的兴趣。其实早在春节期间，就有中介说佛山4号线动工，对三水楼市有促进作用，更容易出单了。

我抱着怀疑的态度，在雨天探访了三水新城、西南老城和北江新区6个盘，发现各盘人气不一，三水新城与西南老城的价差明显缩小，前者更出现了8字头的价格。

三水刚需有没有捡笋机会？这篇文章将为你答疑解惑。

三水新城：两大新盘来袭

保利老盘迎战，打出8字头起

三水新城是三水新房供应量最密集的区域，在售一手超过14个，去年卖出7740套住宅，相当于西南成交量的3.5倍，也是全佛山成交量最高的板块（来源：中指院）。

2月19日，龙光玖悦湾和观景华府同时开放样板房，前者是品牌房企，位于南丰大道以东，后者是本土开发商，位于南丰大道以西，很有代表性。（三水新城学区以南丰大道作为分界线划分）

①龙光玖悦湾：它位于三水北站西南面约500米，一条路上还有融创建发雅居乐和玺、融创半岛壹号和捷和广场二期，可谓是“兵家必争之地”。

这个盘的亮点是低密度，全部是11-18层小高层，全盘仅784套。周边竞品多为28-32层，通俗点说，上班高峰期等电梯时间更短。

| 龙光玖悦湾项目人气

开放当天，吸引了大批客户上门。据销售说，此前认筹客户中，以三水本地客为主，不乏周边改善客户，还有部分狮山、白云等地客户。

项目首推1栋和2栋，主打87㎡、97㎡、98㎡三房和116㎡四房，售价约1.05-1.2万/㎡，预计2024年6月带装修交付。

户型特点是方正实用，75%户型带长阳台。比如116㎡四房，阳台连通次卧，而且带一个凹槽位置，可以摆放吊椅，也可以自行改造，扩展次卧空间。

龙光玖悦湾116㎡四房板房（左右滑动查看更多）

②观景华府：从龙光玖悦湾出发，向西驾车约7分钟便可到达观景华府，它是观景豪园的姐妹盘。销售中心门前停车位充裕，部分楼栋已盖到接近十层。

项目规划有17栋25-32层住宅，号称是“三水新城第二大规模在售新盘，仅次于保利中央公园”。社区内规划有3个羽毛球场、2个乒乓球场和1个篮球场，配建一个12班公办幼儿园。

| 观景华府销售中心

虽然该盘与保利中央公园很近，但南侧靠近广佛肇轻轨，首推14栋正对轻轨高架桥，建议选择8楼以上楼层景观更佳。

| 观景华府95㎡板房阳台景观

目前只有2种户型，95㎡三房和113㎡四房，毛坯吹风价9000-11000元/㎡，冻结2万优先选房，预计3月中旬开盘。

| 14座平层图

本土开发商操作相对“老实”，做了实地板房，客户需走楼梯上楼参观，板房次卧没有做榻榻米，效果贴近收楼。

95㎡三房，进门一侧就是厨房，板房设计双排橱柜，客户可以打通生活阳台，改造成U型橱柜，更加实用。客厅采用双层隔音玻璃，看房过程中有轻轨列车经过，感觉影响不大，但还是建议避开2-4楼。

观景华府95㎡板房，实际毛坯交付（左右滑动查看更多）

113㎡四房是三水比较少见的户型，入户处偏转45°，避免直望主卧房间，客厅带南北双阳台，但北向阳台有错开，实地看采光较好。

面对两大新盘来袭，老盘保利中央公园和保利时代不甘示弱，直接甩出价格王牌，因此春节以来销量还不错。

③保利中央公园：近期拿出5座几十套特价房，125㎡四房仅8138-8728元/㎡，还带装修。

| 保利中央公园特价单位

| 保利中央公园沙盘

为什么那么便宜？看平层图就会发现，125㎡四房单位是西向，便宜不是没有原因。

细问下得知，97㎡三房售价约9500-11000元/㎡，纯南朝向，部分高层单位可望三水荷花世界。在片区正常价格区间下，保利中央公园景观更优。

| 保利中央公园平层图

④保利时代（时代操盘）：在售最后一栋8座，99-125㎡带装修三四房，均价10500元/㎡。此外，5座95㎡均价约9500元/㎡，但从地图上看，5座比较靠近加油站。

萨姐认为，这个盘优点在于：配建幼儿园今年开学，步行可到三水新城小学（在建）和三水区新城医院（在建），而且是三水新城最早收楼的一手盘，预计今年8月交付。

| 三水保利时代项目规划图

据悉，三水新城小学提前招生，今年在博文小学借读一年，明年9月开学，预计新增2000个学位。

西南老城：准地铁盘溢价小

碧桂园印象北江靠细节取胜

如果喜欢浓郁的生活氛围，习惯和老街坊喝早茶聊天，不妨看看西南老城区。根据佛山4号线规划，主要在广海大道上设站点，准地铁盘有三水冠军城和融佳华府，但两者价格未与非地铁盘拉开价差。

⑤融佳华府：拿地两年，位于三水汽车站对面，已开放销售中心和板房，由浅水湾开发商三水融佳打造，只有一栋楼，仅144套，包含36套回迁房。

从外观看，该盘被碧桂园三水华府包围，地面公共空间比较少，但胜在离规划地铁站近，步行约200米左右。

| 融佳华府项目实景图

“很多附近小区的业主过来看，还有三水人民医院的医生和护士，主要看中这里交通方便，” 销售说道。

该盘为2梯6户，两个电梯分开排布，中间有一条公共走廊连接，每一个电梯对应三个单元。有两户入户门正对电梯门，其余四户入户门挨得太近，业主出入难免“面面相觑”。

项目有四个面积段：68㎡两房、91㎡、101㎡、105㎡三房，毛坯发售，预计本月内开盘，吹风价10000-10500元/㎡。

| 融佳华府平层图（局部）

融佳华府105㎡板房，实际毛坯交付（左右滑动查看更多）

⑥三水冠军城：同一条路上的三水冠军城，在售98-168㎡三至五房，售价约9500-11000元/㎡，大部分还带装修，比融佳华府性价比更高。

前面两盘都是位于三水车流量很大的广海大道，如果介意车流影响，偏爱大社区、大园林、周边环境好的，建议看看碧桂园印象北江。

⑦碧桂园印象北江：虽然萨姐探盘时阴雨连绵，但碧桂园印象北江的人气是最好的，看房过程中陆续有七八台客坐下来洽谈。

销售坦言，“今年春节售楼部不打烊，每天都有5-6个销售上班，不过没想到春节卖得不错，2月至今卖了40多套。”

| 碧桂园印象北江项目人气

项目主推2座和8座，户型为90-120㎡三四房，售价约9500-10500元/㎡，部分10座望江单位售价约11500-12000元/㎡。

| 碧桂园印象北江项目人气

该盘在交标方面花了心思，比如两个洗手间都配有碧桂园自主研发的专利卫浴产品，马桶采用蓝气球卫浴马桶盖，比较贴心。

碧桂园印象北江110㎡四房板房（左右滑动查看更多）

又如无线动能开关，如果不喜欢原定的开关位置，还可以随意移动，贴在墙壁上就可以。参观板房过程中，有一对年轻情侣对此很感兴趣。

| 无线动能开关

近年来，西南老城区改造稳步推进。去年文锋西路扩宽工程完工，恢复双向通行；中心城区新增4个立体停车场；云秀山体育场全面升级改造等，不断提升老城区居民的居住体验。

北江新区：一手选择少

雅居乐和招商蛇口打得火热

如果你想在城市颜值和居住人气之间折中考虑，建议看看北江新区（行政上也属于西南街道）。经过十年发展，已建成十多个大型社区，入住率较高。

目前，北江新区一手盘主要分布在西南大道南北两侧，规模最大的是常乐府和招商樾园，前者剩下最后3栋，后者剩下最后5-6栋。此外，颐安天朗名庭和御龙湾二期则处于清盘阶段。

| 常乐府紧邻招商樾园

⑧常乐府：项目配建的幼儿园已经建成，现启用了新的销售中心。

项目在售1座和3座，户型为89、99㎡三房，120㎡四房，带装修，均价9000-11000元/㎡。前段时间，该盘曾推出8字头特价房，但未包含5万电商费用，现场计价最低9字头起。

| 常乐府沙盘

目前在售楼栋位于社区西北角，尤其1座比较靠近广茂铁路和北江新区垃圾处理站，因此较去年同期位置较好楼栋有一定价格降幅，但非市场因素导致的。

现场所见，板房设计方正实用，89㎡朝北望马路，99㎡朝南望花园，客厅带南北双阳台。

常乐府99㎡三房板房（左右滑动查看更多）

萨姐刚离开常乐府，就被渠道人士截住，直接开车拉到招商樾园看板房。正好，招商樾园是北江新区房价标杆，肯定要去看看的。

⑨招商樾园：项目在售3座、19座、20座，户型为95-119㎡三四房，售价约10500-12500元/㎡。

价格方面，以中低楼层南向单位为例，95㎡望马路三房，单价约11600元/㎡；99㎡望园林，单价约12000元/㎡。

招商樾园95㎡板房（左右滑动查看更多）

该盘优势在于近凤凰公园，社区北门可直接连通凤凰公园，配建的公办幼儿园今年9月开学。此外，社区园林景观比较漂亮，而隔壁盘约1.4万㎡公园是对外开放的。

| 招商樾园社区园林实景

| 招商樾园项目人气

目测今年常乐府和招商樾园都会清盘了，但北江新区仍有新盘补上，如鸿安丽苑和轩隆雅苑，两盘一再延迟开卖，看似等待时机出击。

点评：价格就是王道

品牌楼盘性价比更高

雨天看房，萨姐发现三水楼市没有想象中“冷”，反而有点回暖的迹象。虽然朋友圈充斥着各种“8字头”、“9字头”的楼盘广告，但实际上都是特殊楼栋、天地层单位等，几乎没有开发商老老实实降价。如果想选好单位，单价普遍在万元以上。

其实，自去年某大爆雷后，其在三水主城两盘丢失大量潜在客户，这部分购房需求会逐步流向其他盘。对于大部分楼盘来说，某大价格黑洞盘销声匿迹是一件好事，意味着有机会争取更多客户。

但是，我们也要看到：三水新盘之间竞争压力依然较大，在9000-11000元/㎡价格区间段，产品选择十分丰富。本土房企项目以毛坯发售，价格没有优势，相比之下，品牌楼盘带装修性价比更高，在后期物业方面更有保障。

“本土房企没有太大业绩压力，降价的可能性很小，相反品牌开发商就算赚钱少，也要保流量，要出成绩。” 一位上市房企三水区域营销负责人说。

| 三水广海大道城市景观

随着首付比例降低，房贷利率下调等利好陆续涌现，三水部分观望族购房意愿更强烈，萨姐也收到几个三水购房的问题咨询。如果你考虑在三水买房，不妨上【问问功夫君】平台提问，三水土著萨姐将为你答疑。

作者：功夫萨

审校：功夫基、功夫财

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