卷死张槎城北！罗村一手还有1.2万/平

看完丹灶，功夫君马上又去扫了一遍罗村。

“嚣张”了好几年，现在的罗村啊，真没那么虚了。除了孝德湖旁价格比较高，其他板块大部分都是一字头。

不过，虽然新老一手货量还不少，但除了央企国企在努力营业之外，其他民企项目几乎都是佛系卖楼。

| 孝德湖公园 图源：南海狮山

对了，下周三功夫君继续开播，跟大家聊聊人才T卡新政对佛山楼市有何影响？有问题来直播间吧！

滨江金茂悦

渠道带看1.4万/㎡起，最大卖点是学校

罗村的置业板块沿桂丹路南北两侧分为：光明新城和孝德湖。

先说光明新城，有学校，有商场，多个二手小区聚集，居住氛围成熟，靠近禅城张槎、绿岛湖，彼此之间难免抢客。

这里一手盘也多，只不过除金茂悦外，都是卖了N年的老油条。

我们先看滨江金茂悦，建面超60万m²，有27栋住宅，分南北两区，供应超4千套住宅，能容纳上万人。

| 滨江金茂悦

项目最大卖点是学校，南北两区各规划一所幼儿园，北侧还有一所公办九年一贯制学校——石门金狮实验学校。也就是说，从幼儿园到初中，家门口读就行了。

小区东南侧规划有一个公园，东侧是汾江河，功夫君现场见到不少小孩子在公园嬉戏，中年阿叔在河边垂钓。

| 小区东侧的跑道、汾江河

目前在售南区18/19/25/26座88㎡三房，及97-118㎡四房，两梯六户，约1.6-1.9万/㎡。21座还有望江118-143㎡四房，两梯四户，约2万/㎡起。

沙盘上贴着“售罄”的几个楼栋，其实还有一些低层97㎡四房，约1.6万/㎡。

| 滨江金茂悦沙盘

至于上周末中介宣传的1.4万/㎡团购价，前提需要中介带看，对应的是26栋临路二楼单位。

越秀阅湖台

3月冲业绩，临路单位1.8万+

再来看孝德湖的越秀阅湖台。

该盘分两期开发，配建一所12班幼儿园，四房起步，一梯两户，板楼设计。

看房过程中，销售在介绍时会侧重强调定位与圈层，对标保利天悦。比如，项目外立面采用天悦同款玻璃幕墙，售楼部未来会作为业主会所，负一层已建有泳池和健身房。

| 会所游泳池

阅湖台目前在清一期尾货，户型是127-230㎡四至五房，临路的127㎡低层单位有1.8万+的特价房，望湖单位最高卖到2.9万/㎡。

销售称，为了冲刺3月业绩，对于首期资金紧张的买家，允许在3月27日前先支付一成首付，剩余2成在7月31日前交齐。现在成交还赠送10年管理费以及3万车位券。

越秀的交标不错，很多细节都照顾到了，比如卧室门会安装隔音条，中央空调、消毒碗柜、智能马桶交标都有。

| 样板房

毛坯1.2万/平起

三个老同学卖了超7年还有货

除了金茂与越秀之外，罗村还有好几个卖了N年的老盘，每一个名字背后都有超多故事。

然而，这些价格优势明显的老盘，几乎统一躺平，明明还有不少货，却连宣传都懒得搞，一度被外界认为已经卖完。

比如，距金茂悦约600米的光明花半里，2014年开卖至今仍在售。

现场来看，一期由于开发较早，入住率、人气、商铺进驻情况比二期好，二期胜在园林大。

| 光明花半里

步入售楼部，室内光线昏暗，木制沙盘极具年代感。目前在卖两梯四户的板楼，户型是117㎡三房和130㎡四房，带装修和毛坯都有。

毛坯售价约1.4万/㎡，带装修好楼层的单位要卖到1.6-1.7万/㎡。

| 光明花半里沙盘

户型上，无论三房还是四房均带双阳台，卧室飘窗全打掉，东南向望小区花园无遮挡。

| 阳台景观

设计上比较特别的是三房厨房连通的生活阳台，空间较大约10㎡；四房入户阳台约11㎡可改建书房，落地窗增加采光。

| 117㎡生活阳台

 | 四房入户阳台

与花半里一路之隔的尚观嘉园，也是一个长情同桌（脑海里响起一首《同桌的你》），也卖了超过七年。小区外立面欧式设计，蓝色屋顶搭配棕白墙身。整盘分两期开发，一期已经交付，二期还剩2栋楼未售，但售楼部里与花半里一样淡静无人。

| 尚观嘉园

该盘目前在售89、115㎡三房及140㎡四房，带装修，低层单位1.4万/㎡起，中高层要1.6-1.7万/㎡。

户型方面，不管多大方数都带入户花园，115㎡三房能做到南北双阳台，但89㎡三房只有一卫，实用性较低。

| 尚观嘉园沙盘

要说罗村年纪、体量最大的一手盘，莫过于翠湖绿洲。2010年至今，它已卖了10个年头，开发了4期，总算卖到尾货了。

不过，该盘目前在售产品都是大户型：170㎡四房、330㎡六房，前者带装修1.7万/㎡，后者毛坯约1.2万/㎡。

| 翠湖绿洲

二手1万/㎡巨量放盘

压制一手难出货

想当年，花半里、尚观嘉园、翠湖绿洲都是5、6字头开卖，在2016-2017年携手站上万元，最高爬到1.5万/㎡，对比现在看涨幅并不大。

| 尚观嘉园、光明花半里

事实上，比起一手，这三个老同学的二手挂牌量贼大，都是上百套那种。无论三或四房，毛坯还是带装修，挂牌价1.3-1.5万/㎡大把选择，这也严重影响其一手出货量。

项目	面积段 （㎡）	挂牌价 （万/㎡）	套数
光明花半里	84-160	1.3-1.9	122
尚观嘉园	79-140	1.3-2.1	111
翠湖绿洲花园	60-222	1-2	299

单看居住环境，翠湖绿洲园林最优，一二期靠近铁路，噪音影响比较大，建议选择小区位置较中心的三期。

| 翠湖绿洲园林

如果倾向成熟配套，建议考虑花半里和尚观嘉园，楼龄较新，靠近光明小学、美盛广场、罗村商业广场。

不过，这两个盘缺点也很明显：都靠近罗村大道，平时车流量大，临路一侧的楼栋多数采取封阳台处理。

| 罗村商业广场

罗村，紧邻祖庙和张槎，去千灯湖也很近，素有“禅桂后花园”之称，是一个“由交通轨道带飞”的板块。

2010年桂丹路二期通车，带来罗村第一次飞跃；2016-2017年佛山地铁2号线动工、佛山西站开通，罗村房价翻倍。

但随着西站建成后并没充分发挥其枢纽效应，地铁3号线分段开通，等待期较长，期望值逐渐下降，再加上交通拥堵、商业和教育配套欠缺等原因，2018年以后罗村又进入“楼市冷静期”。

此外，自住买家更看重眼前配套，罗村的优势在于和禅桂保持一定价格差，且不限购。

对南庄、绿岛湖而言，罗村的更大优势是离广州要近一点。随着城北新盘涌现，价格不贵，2万/㎡左右有得选择，罗村高价项目会受到一定影响，存在客源竞争问题。

如果你对罗村楼市还有什么疑问，欢迎下周三晚上八点来功夫君的直播间和我们聊一聊，点击下方预约，切勿错过哦！

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