佛山新城二手：地铁三房167万起，西部业主亏本抛
日前，【粉丝卖房】一套佛山新城二手得到评论区夸赞！
原因在于，97㎡三房挂牌188万，单价1.9万/㎡，业主被赞超有诚意。
功夫君不禁产生了两个疑问：
一、为什么佛山新城核心地段的二手房，价格这么低？
二、今年下半年，华发滨江府、碧桂园世纪中心、首开平湖如院都将入市，在如此天量的新货冲击下，佛山新城的二手房还会好吗？
心动不如行动，功夫君决定去看看佛山新城的二手市场。
保利海德公园
去年三房卖200万，现降至187万
功夫君首先看的是保利海德。
这个盘步行至世纪莲站大约800米，出门就有文化馆、博物馆、图书馆、佛山公园等市政配套。
| 保利海德公园
目前小区挂牌房源达179套，放盘量大，侧面说明早期投资客太多。
据了解，早期投资者买入95/118㎡三四房户型较多，前者双阳台，后者南北对流，放盘量占6成；至于128/140㎡户型较大，主要是本地自住客买。
贝壳网显示，三房挂牌总价最低187万，四房比较贵，起步要260万。
中介称今年三房售价已经降了，去年年底要200万起，今年部分房源降了起码10-20万。
“早期1.3万/㎡入手的业主现在放盘还能赚一点，后期2-2.3万/㎡买入的业主，根本不愿低价卖。”中介说道。
翻查2018年数据，该盘一手卖1.8-1.9万/㎡。从二手成交来看，小区2019-2022年南向三房成交价1.8-1.9万/㎡，也就是说，小区三房价格维持着四年前水平。
此外，由于小区位置好+楼龄新，带看量很活跃，近30天带看高达163次，日均至少有五次带看。
但带看量不一定都能转化为成交量，近90天成交4套，相当于每月卖1套。
有中介认为，这与小区人气不足有关，收楼3-4年，入住率只有约3成左右，加上楼下底商不多，目前只有银行、药房和门窗店，买菜得进附近村里市场。
| 楼下底商
不过，即使是居住氛围浓厚、靠近地铁站及商圈的小区，价格/成交量也不一定能上去，比如招商依云水岸、金海MCITY。
依云水岸，紧挨世纪莲站，楼龄接近十年，社区已形成浓厚的居住氛围，产品涵盖洋房、别墅。
| 依云水岸二期
但小区较早开发，户型放在现在有点过时，部分80、90多方仅做两房一卫，部分主阳台并非连通客厅，而是连通卧室，私密性不高。
贝壳网显示，小区三房挂牌价约180万起，今年以来仅成交了一套83㎡两房，成交价约1.8万/㎡。
至于金海MCITY，东平站上盖，下楼是保利广场、爱琴海购物广场，但败在好好的住宅项目却做成公寓般。
各楼栋之间距较小，部分卧室采光不足，三梯七户密度高。中介表示除非客户要求低总价+位置好，否则一般不会轻易推荐这个小区。
这盘首次开卖最高带装修售价1.4万/㎡，2017年还卖出历史最高价2.4万/㎡，如今二手成交价在1.5-1.9万/㎡,三房总价167万起。
| 金海M-CITY
怡翠晋盛+保利东湾
居住氛围好，议价空间不大
想要具备位置好、有居住氛围、户型正的，新城东站的怡翠晋盛，保利东湾可以有。
其中，怡翠晋盛二手货量集中在【花园】和【御园】，楼龄约5-6年，楼下底商已有便利店、药房、理发店等，对口的东平小学就隔一条马路。
| 怡翠晋盛花园
小区仅有一家中介门店，属于怡翠旗下，到访量还不错。有中介刚送走一组客，转身就开始接待另一组客。在功夫君看房的过程中，也会碰到小区业主前来咨询，有意增购。
【花园】虽然楼龄较【御园】大，但入住率高，社区氛围、环境较好，价格也稍高。目前，【花园】三房最低总价要207万，【御园】183万起步，中介表示议价空间不大。
| 怡翠晋盛御园
户型方面两者相差不大，但朝向不同，总价相差10万左右。例如，【御园】同样是中楼层92㎡三房，北向望花园总价193万，南向虽望村落，但视野开阔无遮挡，总价去到210万。
| 南向景观
保利东湾，体量庞大，楼龄也有些年了，由于靠近地铁站、保利广场，加上品牌效应，关注度一直不低。
小区共分为7个组团，其中，东悦、东景、东瑞临近裕和路，三房100㎡起步，最大去到185㎡，毛坯和装修都有，三房总价230万起。
同样是三房，东悦、东景价格有所差异，前者102㎡三房仅有一卫，售价约2.1-2.2万/㎡，后者100㎡三房就有双卫，售价约2.4-2.5万/㎡。
| 保利东湾
其余的东滨、东御、东旭、东嘉四个组团，临近天虹路，北望东平河，以140㎡以上的大户型为主，多是毛坯，总价366万起，部分200多㎡的大平层挂牌上千万。
贝壳网显示，三房成交套数较多，东滨望江单位成交价要2.8万/㎡，东悦临马路单位成交价约2-2.2万/㎡。
顺带一提，新城东站，还有泰禾世茂佛山院子，挂牌有55套房源，满二的不多，带装修起步单价2.4万/㎡。
新城西部
买入五年未涨，有业主亏本抛
今年，佛山新城西部将有华发滨江府、碧桂园世纪中心两大纯新盘加入，周边的二手又如何？
目前，新城西部有华润置地悦里、碧桂园华润新城之光两个二手盘。其中，悦里楼龄较新，放盘量较少仅有8套，挂牌区间在1.8-2.1万/㎡。
对比该盘2018年首次开卖价1.76-1.98万/㎡，如今二手价格变化不大。目前悦里仍有一手少量128㎡四房，售价约1.6万/㎡，总价约208万。
| 华润置地悦里一手特价
碧桂园新城之光，楼龄有3-5年，放盘量达149套，面积有88-117㎡三房，103-146㎡四房，三房低至150万，单价约1.6万/㎡，四房总价175万起，单价约1.7万/㎡。
2017年该盘带装修卖1.5-1.8万/㎡，现在二手也还是这个价，有粉丝表示买入五年都没涨价。中介表示：“部分买家是亏本出售，议价空间还有，降两三万还是可以的。”
功夫君写在最后
目前，板块在售楼盘中，中南春风南岸三房总价门槛低至162万，华润悦里四房单价1.6万/㎡，很明显一手价格压着二手。
接下来，华发滨江府、碧桂园世纪中心、首开平湖如院三盘待入市。当中既有滨江大盘，又有准地铁盘，产品涵盖刚需洋房、大平层以及叠墅等，货量大，选择更丰富。
此外，各项目产品都有竞争力，例如碧桂园三房起步77㎡，可以说是板块内较罕见，华发87㎡能一线望江，首开做到户户朝南。这样看来，待新盘入市后，板块二手处境未必比现在更好。
| 佛山新城 图源：功夫房产
整体来说，佛山新城的一手，胜在产品好，户型设计新颖，但板块还需要时间发展；二手就是地段成熟，市政配套丰富，有一定人气，已经过了开荒阶段，但户型良莠不齐，大家看菜吃饭就好。
最后说个消息：下周五（5月20日），功夫君将直播探访陈村东部的“价格杀手”——新城盛悦之光，深度剖析能不能买，届时还有多重福利赠送，【预约】起来一起看房！