别再问了！30个利率、税费、公积金问题，都说清楚了
功夫君有一个宝藏房贷小群，这里没有闲聊吹水，只有答疑解惑，每日都洋溢着好好学习努力还贷的欢乐气氛！
建群数月，粉丝的问题五花八门，涵盖利率、税费、政策、公积金等各个领域，幸亏我们有资深信贷人士助阵，如果你也想加入房贷小群，一定要扫码完成身份核验。
考虑到问题的普遍性和传播效率，我们特地梳理了30个高频提问，供大家参考。
关于房贷利率
1、请问目前佛山主流银行利率是多少？
答：目前，首套利率在4.25%-4.45%之间。其中，中行维持首套4.45%，农行首套4.25%针对少量优质客户，建行和工行相对容易申请到首套4.25%。
| 示意图（拍摄：@广州房产）
对比6月，除了农行上调首套利率20BP，其余大部分银行利率保持不变，兴业、招商、中信和光大银行的首套利率还下调了5-40BP。
2、目前来看，后续房贷利率会不会回升呢？
答：如果市场好起来，利率会慢慢回调，若今年三季度能完成全年八成任务量，信贷就可以收手了。
3、相同银行，我自己能谈到较低利率，为什么作为一手盘的准入银行，给我的利率反而更高呢？
答：一二手有区别，一手对银行有要求，银行要办准入的，尤其是要保证放款速度。
4、为什么有些人申请不到4.25%的首套利率？
答：部分银行4.25%的首套利率只针对优质客户。一般要求客户收入大于所有月供（原来的贷款+本笔贷款）的两倍，有稳定工作和社保，公务员、事业单位、国企或500强企业中高层等。
如果是私企员工，则要看企业情况和申请人具体收入流水来判定，没有统一的说法，但普通销售类性质工作相对难申请一点。
5、利率和LPR是签贷款合同时就确定的吗？但按揭经理让我签空白合同，说利率和LPR要审批才知道，我能拒签吗？
答：贷款合同一般是先签空白的，后面批贷了，实际利率和LPR才会打上去。
利率和LPR在签的时候就基本能确定了。当然，从签约到批贷这段时间，不排除会存在国家政策或银行政策突变。
LPR是国家统一，不必担心，问清楚同贷后，有无同贷书或者同贷截图就好。至于加点BP最终要看同贷，一般都会按照签约时来批。
6、如果限购区有一套房已还清贷款，现在想在限购区买套二手，利率是按4.25%还是5.05%？
答：首套4.25%利率以外资行居多，且比较看购房者资质，起码要代发工资、非双外人士才行。
首套4.45%利率正常客户都能做。结清首套房贷，佛山只有一套房，再买限购区普通住宅，可以按首套房申请贷款。
关于各种交易问题
1、你好，我想在祖庙买房，但一无社保，二无户口，如何解决呢？
答：除了购买祖庙满五年二手房之外，其他购房途经详见下图
2、我手上有一套满五年房源是公积金贷款，再贷款买一套建面超144㎡的房子，如果把手上这套贷款还清，再买还能申请按首套贷款算吗？
答：可以贷款，但正常只能按二套申请，建面超144㎡属于非普通住宅，首付需要6成。如果一定要按首套房3成来做房贷，必须目前无房贷在供，而且只有一家银行能做，而且不稳定。
3、我目前已有两套非限购区住宅，其中一套贷款未还清，想买限购区的，首付能按3成给吗？
答：不行，除非手上贷款全部结清，否则再买限购区只能全款。
4、请问现在办理贷款还需要2.2倍月供流水吗？
答：一般2倍就可以，如果低于两倍，只有部分银行可以做。
5、请问界定房子首套还是二套，涉及到利率和贷款比例，是计算市内还是区内？
答：房贷认全国，房子认市内。如果目前你有一套房在供，再买房，房贷按二套算。如果结清房贷，再买普通住宅，佛山查册不超一套，贷款可以按首套做。
6、贷款还完后，要如何解押房产证呢？
答：线上解押，把证给到银行或者机构操作。线下解押，相关部门出好涂销材料后再到行政服务中心办理。
7、请问什么是赎楼？赎楼方式主要有哪些？
赎楼是指业主房屋正在还贷，买家办理按揭之前，需要业主先去不动产登记中心消除抵押手续，即赎楼。
赎楼的常见方式主要有以下几种：
①业主自己还清剩余贷款，将房子从银行赎回，再与买家进行交易，这种方式对买家更安全；
②中介帮忙找一个第三方担保公司来给业主垫资赎楼，然后双方进行交易。这种担保公司垫资产生的利息一般是买家出，正常情况是剩余房贷的1.8-2%，但每家担保公司不同，且垫资情况会跟业主征信关联，风险高自然费用就高；
③买家出钱先帮业主还房贷，业主赎楼后再与买家进行交易，然后从总房款中扣除买家垫付的资金，这种方式对买家而言是有风险的；
④除了赎楼，还有一种转按揭的方式，比如业主房贷剩余50万，直接转到买家名下，但这个操作过程非常复杂，在此暂不详细介绍。
8、请问，商贷逾期一天会影响下一次组合贷款吗？
答：征信上有逾期会有影响，具体要看逾期频率、金额以及是否近期逾期等。如果近五年仅一次，非当前逾期，问题不大，但系统评分可以会低一点。
9、佛山哪家银行提前还贷要赔违约金？想提前避坑。
答：光大、华夏、兴业这些商业银行，一般供满一到两年，提前还款免罚息，而且利率也低。政策松选商业银行，哪家利率低就选哪家，政策紧就选国有银行。
10、利率5.25%，月供30年，本息同还，商贷最好在几年内还能达到效益最大化？
答：两个考虑，一方面提前还款不影响手上现金流；另一方面你觉得房价升幅比房贷慢，前十年内提前还还是划算的，尤其是前五年内。
11、请问农村的房子可以买卖吗？
答：可以，但是手续和流程很麻烦。
房子首先要转让成国有出让，才能办过户。办理流程很长，转国有出让也要大半年，而且有些村委转国有不一定批。
关于公积金
1、如果不用公积金贷款，怎么操作才能每半年提取一次？
答：办购房提取，提取来还商贷。【详情操作】
2、工作体制内，外地公积金，佛山户口，首套房能用公积金贷款吗？
答：可以，但前提是近半年一直在缴，没有被封存哦。
3、一直在佛山缴公积金，如果在广州买房，异地申请公积金贷款，是按佛山标准个人额度贷30万？还是按广州标准个人额度贷60万呢？
答：按广州标准，关键是看广州那边能不能给你申请异地公积金。
4、我的公积金缴了半年，能否申请用公积金贷款？
答：缴满一年才可以，而且最近半年没有断缴、目前处于在缴状态。
5、佛山公积金贷款额度多少？
答：缴满1-2年最高20万，2-3年最高25万，3年以上30万，具体还要看账户余额、目前缴存基数、年龄、负债，同时近半年不能断缴、目前处于在缴状态。
关于经营贷、抵押消费贷
1、抵押消费贷最长多少年？年利率多少？消费贷利率有啥利弊？
答：抵押消费一般最长8-10年，产品比较多，年化4.35%-6%左右，要具体看什么产品。低利率的最大优势就是利息低，但通常审批会比较严格。消费抵押贷比房贷期限短，月供压力会大，但产品多、灵活，先息后本、等额都有。
2、如果作为投资，选择哪种抵押经营贷最划算？
答：看需求吧，产品太多了。一般期限越短，利率就越低，如果你用款时间短，三五年内，不想还款压力大，先息后本更合适。
3、听说房贷转经营贷可以降低利率，这种操作可行吗？
答：经营贷利率低的期限短，期限长的通常要续贷。万一贷款人不小心征信逾期或经营异常涉诉续不上，到时就GG了。
经营贷替代房贷，比较适合几年内有能力还清，或者有能力解决赎楼资金的客户。
4、一年前做过经营贷（还未还清），现在能做房贷么？
答：可以做，但要提供经营贷资金流向和购销合同那些资料，证明非流入房地产。
5、已有一套房在贷，把另一套无贷款的房子做抵押做消费贷，容易批吗？
答：资质正常，流水足够容易批。消费抵押的话4.5-6%的都有，看年期、还款方式和资质。
6、全款的房子如何申请贷款？
答：可以申请装修贷或其他信用贷，如果是生意人士，可以申请经营贷。
关于交易税费
1、房子写我和我爸的名字，如果完全转给我爸需要收费吗？怎么算费用呢？能赠送吗？
答：若赠予就只有一个契税，但赠予以后要卖出，个税要按差额20%算。交易的话，满两年免增值税。你父母如果满五唯一，免个税，契税按你房子的套数和面积正常缴纳。
赠予容易影响以后卖出。如果满两年，且近两年不打算卖出，建议走买卖方式，只是比赠予多了一点税，而且现在佛山二手交易个税已经降至1%。
2、契税是早点交还是收楼前再交更好呢？
答：一般建议早点交，早交早拿证，万一要卖早点满两年也更好出售。但如果资金紧，不考虑出售，就晚点交。
好啦，如果你还有更多问题，欢迎到直播间来找我们，点击【预约】才能收到开播提醒哦