hi，大家好，我叫@功夫楼视，是功夫君的二胎。
我长居佛山，自出生起就被保护得很好，鲜少露面。但不经历风雨，焉能成长。防走丢，想获悉更多楼市资讯，赶紧关注我们！
大家好，我是功夫多。
除了研究学校，我最大的爱好就是翻贝壳上的二手房，特别喜欢围观装修优秀的笋盘，毕竟买方市场经常有惊喜。翻了很长一段时间，我发现贝壳上的二手房数量越来越多，现在一打开就是超过8.69万套，这一数字随时在波动。
有些声音认为，二手挂牌量激增，存在较大风险，大盘要谨慎购买，尤其是挂牌天量小区。
我花了整整一周时间，梳理了佛山全市所有挂牌上百套的小区，得出几个很有趣的结论。
阅读之前，你一定要了解这几点：
①本文主要引入佛山贝壳数据，三水高明有不少二手房为小中介放盘，数据或存在偏差。
②本文所统计的，全是二手挂牌量上百套的小区。
③表格中的【占比】为二手挂牌量占小区总户数百分比。来个总览，全市二手挂牌量中，南海占比最多，接近一半，禅顺总和接近南海，三水高明虽说空置率较高，但在贝壳上的挂牌量不大。禅城区，大部分二手挂牌集中在祖庙、城南，各占三成。挂牌量超过5%的小区集中在城北、张槎、绿岛湖，后两者甚至超过10%。按绝对值排名，泷景挂牌量最大！毕竟是占地70万㎡的澜石超级大盘，现在还没开发完。紧接着是金茂绿岛湖、融创望江府、佛山万科城、保利碧桂园天汇、保利翡翠公馆、中海凤凰熙岸，挂牌量均超过200套。
南海：桂丹颐景园二手最多
南海区，千灯湖二手最多，挂牌量超6800套，占了全区将近2成，其他板块望尘莫及。前三甲分别是：万科金域中央、中海锦城、万科金色城市，所以你说为啥这三盘关注度高，毕竟丰俭由人啊……紧接着是黄岐、博爱湖、罗村等，挂牌量均超过3000套。
个盘来看，挂牌占比超过10%的有长华国际、依云曦城、佛山恒大城、绿地丽雅香榭花城、桂丹颐景园、龙光玖龙湖、锦绣龙湾、誉江华府。平洲三山方面，西雅图挂牌量最大；大沥冠军是万科四季花城；里水最多的是恒大御景半岛。至于西部，罗村挂牌量最多是时代倾城；狮山最多是海逸桃花源记；丹灶最多是桂丹颐景园，西樵最多是恒大御湖湾。能够进军南海挂牌量TOP3的二手分别是：桂丹颐景园、万科四季花城、海逸桃花源记，分别位于丹灶、金沙洲、狮山。
顺德：碧桂园双盘挂牌超千套
顺德区，容桂、大良二手占比最高，也是顺德人口最集中的两个区域，其次是北部三镇街，乐从、陈村、北滘，都是新顺德人偏爱的发展板块。像杏坛、均安、勒流，只有几百套二手，还不及人家一个超级大盘的挂牌量。二手占比超10%的小区有雅居乐英伦首府、碧桂园印象花城、佳兆业金域天下、美的御海东郡。容桂凤凰湾依旧是挂牌量一哥，超1500套冠绝全佛山，紧随其后的还有顺德碧桂园，碧桂园造城能力真不容小觑。
| 顺德碧桂园
进入挂牌量TOP3则是：佳兆业金域天下、深业城、顺德保利中央公馆，都是板块内“房住不炒”的优秀代表。
三水高明：时代南湾二手最多
三水内部分化相当严重，西南旧城、北江新区、云东海几乎撑起了整个三水楼市，占比均等。二手挂牌占比超10%的有恒大御湖郡、三水帝景湾等，投资要提高警惕。从绝对值看，时代南湾、汇信华府、三水博雅滨江、三水保利中央公园、恒福新里程占据挂牌量TOP5。有购房者2020年以1.2万/㎡买入时代南湾，目前放盘发现竞争对手很多，竞争力不够，只能暂时先出租。高明二手房的分化最极端，8成都在荷城，这也与其城市发展形态有关。挂牌量最多的小区也不过173套，只占该小区6%。
佛山二手挂牌真的很多吗？
大家看到的超8.69万套二手房，除了住宅还包含商业公寓、车位以及别墅等物业。住宅性质的物业实际上为7.6万套。大家忽略了一个数字，即2021年佛山二手成交量达到5.8万套，今年前8个月二手成交量超过2.9万套。虽然预判今年二手成交不及去年，但按照现在的去化速度，贝壳上的住宅库存不用2年就能卖完。二手平台发展多年，服务日趋成熟，覆盖范围增大，以及业主对挂牌渠道的认知也是挂牌量与日俱增的原因之一，即便市场保持良好，只要二手平台需要成长，挂牌量永远是增加的。佛山一直是人口净流入城市，16年-22年，佛山人口增长100万人，年均增长16万，年增大约5万家庭，潜在购房需求还是很大的。
对于投资客而言，大体量二手盘要仔细考察，要慎入。如果挂牌量占比超过一定比例，不仅影响出货，也影响价格。
所以，投资不能完全贪便宜，要考察小区的体量，结合地段和配套考量，目前去化稳定的还是中心城区。至于落到具体房源出售，其实有很多妙招可以借鉴，业主要多了解市场，搞好卫生和装修，多挂几个渠道，扩大房源知名度等，都能为出售加分。
实在不行，就降价，没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。好啦，更多二手房交易小妙招，我们在直播间聊，明晚就有一场，点击预约才能收到开播提醒哦！PS.功夫君已开通禅城中心区交流群，欢迎扫码进群。
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