从生源看未来！价差2万/平的里水，哪个学区最值得期待？
上次聊完里水教育的基本概况
我们经常说一个板块的房价水平、居住氛围可以判断楼盘生源是否优质，进而预判学校的未来，今天我们就来聊聊里水重点二手小区。
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金峰洲学区：房价2万+以上
先说人气最爆、关注最高的金沙洲片区。要强调一嘴，今年金沙洲里水片区都划分到新的金峰洲小学。
恒大金名都、中海金沙里、恒大御景湾自成一体，都靠近广州地界，导航会不断提醒你出入广佛地界。
三个小区，中海管理最好，放学时校车停靠后，中海物业引导学生进入小区，以防到处溜达产生危险。
| 中海商业街
另外，中海自住率最高，家庭氛围浓厚，楼下好几家幼教机构、兴趣培训机构，整条V字型商业街很旺。
这里有中海早期的风车型楼栋，4梯8户，最小为89㎡三房单卫，107㎡有大三房双卫，132㎡平为四房，二手价约2.8-3万/㎡。
| 中海金沙里
虽然同是望江盘，恒大御景湾户型设计拉跨，92㎡只有两房，二手价约2.8万/㎡。
| 恒大御景湾
靠近沙田商业中心的恒大金名都体量最庞大，住户多，租客也多，分东西两区，西区楼龄新，价格约2.8-3.3万/㎡。
| 恒大金名都西区
时代糖果、时代天境、新希望金沙公馆、新希望金洲府自成一体，靠近里水城区，上学更方便。
| 时代糖果二期
时代糖果分三期，一、二期楼龄最大，外立面颜色显旧，但居住氛围很浓厚，二手价约2万/㎡，一期最小面积56㎡两房，总价118万；新希望两盘售价都要达到2.5万/㎡以上。
| 时代糖果一期
超级大盘保利紫山占地1500亩，分洋房和别墅区，邻近展旗峰生态区，目前已交付二期、三期、紫晨等组团，二手价约2-2.5万/㎡，跟一手持平；人气最旺、入住率最高是二期，靠近展旗学校，十字街区开了很多临街商铺。
| 保利紫山商业街
虽然配建了社区内部学校，保利时光商业街也开业了，但走出紫山，这一带的居住人气还是没有金沙洲片区那么旺。
| 紫山二期&紫晨花园
旁边的绿地香树花城，配建绿欣小学，但并未拉动小区二手价，彼时一手价约1.8万/㎡，如今二手价约1.6万/㎡，135万就能买到三房两卫。
| 绿地楼下绿欣小学
中介认为，小区被一环分割，且与保利紫山完全分隔，无法享受大社区配套，但对于读书有强烈需求的家庭，二期更友好，价格更便宜。
| 被一环分割的绿地
这里还在售碧桂园云樾金沙一手，带装修价格约2.2万/㎡。
| 碧桂园云樾金沙
旗峰学区覆盖范围最大，房价跨度也大。
合生君景湾，分四期开发，一期最小面积78㎡两房，二手价约1.6-1.7万/㎡，三、四期楼龄新，二手价约2万/㎡。
| 合生君景湾
长信御景峰，楼龄更新，户型更实用，单价更高，约2.1万/㎡，两个小区几乎共享一个配套，区别在于花园大小、户型、楼龄。
旁边美的东樾湾，在售一手价约2.6万/㎡，三房总价约200万/套。
| 美的东樾湾
锦绣蓝湾、星照人家，位于甘蕉村里，小区偏僻，商业不全，连中介都不太推荐，二手毛坯约1.4-1.5万/㎡。
万科金色溪谷，15年楼龄，开卖时才7字头，如今二手价约2.2万/㎡，80㎡三房单卫约120万，两卫二手价约130-140万。
| 万科金色溪谷
翠林豪庭楼龄最新，绿化也最高，综合评分比万科要高；旁边珠江峰景湾楼龄相近，二期有菜市场，三期是商业公寓，做了酒店+养老中心。
万科、珠江峰景处于过渡地带，虽然最靠近学校，但人气真的不够，配套也不算方便。
在售一手美的滨湖学府位置更好一些，亮点是学校+湖景，隔壁还有即将开业的里水嘉洲广场，带装修价约2.4万/㎡。
以上几个二手都分配至旗峰小学，初中分流至旗峰中学或同声一中。
近几年，里水新开同声小学、同声一中，其名字取于清乾隆年间著名的同声学社，是当时文人骚客谈诗论文的活动场所。
近几年，有几个盘重点划分到同声学区，整体二手价约2万/㎡，包括一线江景盘——万科金域缇香。
| 万科金域缇香
小区呈一字型排布，东侧无遮挡望江，景观有了，就是花园小了点；小区楼下有少量生鲜店、便利店，但独盘无法形成很强居住氛围。
万科最小三房88㎡，四房118㎡，2梯6户标准设计，望花园户型150-160万，望江户型180-190万。
| 万科金域缇香
往北一点就是宏宇天御江畔，卖了6年，还有一半楼栋未售，一手价约1.8-2万/㎡，户型有86㎡三房一卫，89㎡三房两卫。
| 宏宇天御江畔
相对来说，金沙半岛楼龄较大，关注度弱，值得一说的是，两小区之间新开了水口道大桥，一桥直怼金沙洲当代地王，背后就是万科四季花城。
| 金沙半岛
回到里水旧城区，这里就是中心小学、里水中学的学区主场了。
这里主要对口里水第一城、长信公馆两盘，二手价约1.7-2万/㎡。
里水第一城10年楼龄，81㎡有三房，总价152万起；长信公馆最靠近学校，89㎡三房总价170万起；旁边还有纯新盘——远洋北控天成，三房85㎡起，总价约187万起。
| 长信公馆
与中心小学一路之隔，就是里水中学，买在这里，可以在家门口完成9年义务教育，而且据机构分析，里水中学整体口碑高于旗峰中学。
里水小学办学年限比中心小学短，目前主要是里水大道北侧段楼盘分入，包括“领地海纳三兄弟”，当中领地海纳公馆周边人气最旺。
| 领地海纳公馆
中介说，海纳公馆三房从87-117㎡都有，区别在于单双卫；这边靠近里水大市场，对面就是万冠广场，商业氛围还是不错的。
| 领地海纳豪庭及周边
旁边香缇水岸近20年楼龄，二手还要1.8万/㎡，卖点是江景，但基本自住为主，极少放盘。
和顺学区：房价约1.5万/㎡
和顺学区以和顺一中著名，这是南海区前三的公办初中，比桂江一中还要强。
和顺盘不多，二手价约1.5-1.7万/㎡，最大型小区中信山语湖，最低总价63万就有，旁边广佛里智慧慢城，一手价约1.6万/㎡，这两盘今年分配到新学校——美景学校。
稳上和顺学区有中海金沙水岸，原中信楼盘，被中海收购管理，这是仅次于山语湖的大型小区，三房总价约130万。
| 中海金沙水岸
旁边阅海为一手盘，带装修价格约1.7万/㎡，不过这两盘缺点是三房全部为一卫，实用率不高。
| 阅海
最低63万就可以稳上和顺一中，多妈认为这不妨是一条追求南海优质公办初中的新路线，但要注意的是，这边二手供应量大，用完学区壳后，出手肯定不出桂城容易，所以预算有限，还需掂量掂量。
【写在最后】
总结来说，金沙洲片区房价基本站在2万/㎡以上，到广州地界甚至去到3万/㎡；非金沙洲片区，房价徘徊在1.8-2万/㎡，越往北的和顺片区，房价就掉至1.5万/㎡了。
但里水不是一个受学区因素房价变化的镇街，所以单纯从房价看生源未来，任何结论都站不住脚，还是那句，小学离家近，适合自己孩子的就是好学校。
对于里水居住体验，欢迎评论区说说哦~
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