张槎南庄：这一年你知我点过咩？你知咩？

大家好，我是基哥。

上次我们聊了禅城市区过去一年楼价的情况【戳我回顾】，这一期继续把禅城剩余的镇街聊完：

张槎、南庄

这两个镇街，价格下调是不意外的，真正意外的是，有盘还能逆市上涨！

一起看看是哪些盘这么硬！

备注：下面的价格都是挂牌均价！没有你家是因为贝壳没有同比数据。

PS:防失联，记得关注功夫君小号哦。

先看张槎，跌幅超10%的前三名都是90年代的社区了，越是中心外围的老社区，基本都是越放越不值钱。

如果你手里也有这样的外围老旧房屋，行情好的时候它没怎么涨，行情不好时跌得最猛，不论感情多深，还是赶紧出手更好，毕竟能不能找到买家都是未知数。

| 宏华新村

相比之下，智慧新城以及东平河沿岸的几个次新盘，是整个张槎里比较扛得住的盘了，跌幅在2-3%内。

不过说个扎心的真相，回顾项目的一手销售周期，中海凤凰熙岸2016年入市售价1.3万/平，融创望江府2017年入市售价1.1-1.3万/平，如今5年过去，涨幅实在非常有限。

| 智慧新城

这也跟张槎的城市面貌、配套设施、居住氛围息息相关，过去5年里张槎虽然开通了地铁、新建了学校，但带动能力有限。

展望未来，张槎新房想要突破2字头还是有难度的，要么是极度优质的地块，要么是大市再来一轮新周期，只要祖庙石湾还在2字头徘徊，张槎就难突破。

哎，新时代的既生瑜何生亮啊。

插播一个老石湾板块，就在张槎的南侧，以季华路作为地界，这一片过去都是陶瓷厂和仓库的集聚区，现时也是各类建材城鳞次栉比。

| 仓库、建材城林立

这个板块成规模的商品房社区比较少，市场存在感较弱，政府没有大开发的蓝图和计划，旧改项目也不多。

板块内生活配套主要依赖祖庙、城南板块的补充，靠近市中心的盛南新都、雄盛王府广场，行情也很一般，跟社区品质、物管水平关系较大。

更让人郁闷的是，上表有盘距离智城学校不远，但由于镇街归属不同，享受不到张槎的新学校配套。

如果有能力、有得选，还是尽量选择其他配套更充足、政府更重视的板块吧。

再来看看南庄。

是不是很惊讶为什么信业阳光城檀悦跌了17%？基哥猜测原因有几：

一，檀悦最早一批收楼是2020年，第一批挂牌的业主普遍价格都是偏高的，去年8月2.74万的挂牌均价，基本是站在整个绿岛湖板块的巅峰，可见业主期待之高。

毕竟檀悦一手房时售价也才1.4-1.8万/平，溢价1万/平挂出，降下来是迟早的事。

二，随着时间推移，挂牌时间超过1年，自己的房源鲜有人看，这批业主自然会降价。

三，该盘还有部分毛坯楼栋，随着这批的毛坯房源挂出，也就拉低了整体挂牌均价。

不过有一说一，这盘的景观的确不错，有业主发来客厅望江的视野，还是很爽的。

| 业主供图

在绿岛湖板块里，一线望湖的项目溢价能力更强，譬如融创湖滨世家一期、金茂绿岛湖、绿岛湖壹号等。

例如绿岛湖壹号，都是一线望湖大平层，在市场里都是很稀缺的，四房及以上大平层，景观好的，在绿岛湖板块更好转手。

而且南庄市场里，陶瓷老板和个体户很多，还是有人愿意为湖景、江景的溢价埋单的。佛山半岛一手销售时，大平层极快的去货速度也可以说明这类产品的受欢迎程度。【戳我看佛山半岛收楼】

目前，绿岛湖的市场上，二手刚需房源被一手狠狠压制，毕竟一手盘深陷价格战，价格探底仿佛没有底线，再加上产品户型也更新换代了，抢了二手不少客户。

还有凤翔湾的崛起，价格更低，分薄了绿岛湖的客群。

不过基哥认为，长远来看绿岛湖还是有价值的，毕竟南庄最新的学校和医院都汇聚在这里了，只要市场面信心恢复，绿岛湖一二手的上升空间还是可观的。

| 绿岛湖航拍

走出绿岛湖，靠近南庄中心的龙光水悦龙湾又凭什么涨价呢？

该盘自带非常丰富的社区商业，又是大社区，有泳池，会所等，在南庄二手成交量一直都不错。

有业主粉丝说，这里有南庄大道上唯一一家华莱士，毕竟人气足才开得起来。

| 龙光水悦龙湾底商

此外，这里的学区比较好，罗格小学+南庄中学，罗格小学前身是佛实校区，现在转为公办，硬件和师资不错，南庄中学是禅城公办TOP3，有家长甚至租水悦龙湾公寓陪读。

隔壁的绿岛明珠也是一样，价值几年来都比较稳。这两盘形成了南庄大道上难得的居住热点，竞争力相比同在一条路上单打独斗的新盘，还是要强上那么几分。

我相信你也发现了，2号线的开通，似乎没有给南庄带来明显的价值波动。

目前来看，2号线东段坐地铁的上班族比较多，就是陈村、湾华到魁奇路换乘很多，但是到了西段，南庄到魁奇路这个区间的人流明显就少了。

| 佛山地铁2号线魁奇路站

归根到底，2号线没有穿过南庄人口最密集的南庄大道和吉利，绿岛湖很多楼盘离地铁站还是挺远的，人们已经习惯了开车出行，坐地铁不是首选。

这也导致了在南庄买房，地铁为贵并不是主流，邻近地铁的房源，没有特别明显的价值上涨，跑赢大市的始终是那些以湖为贵的大平层。

一直以来，张槎和南庄都是很多刚需购房者安家落脚的归宿。

上周一篇南庄通勤千灯湖的稿子里，我们收到了过百条留言，很多粉丝分享了在市中心周边镇街居住的体验，苦中作乐。【戳我回顾】

毕竟这里还有很多单价1字头的楼盘，100多万就能买到房，自己奋斗几年，甚至都不用凑6个钱包，就能上车了。

居住在这些板块，到禅桂中心工作，月供3-6k的压力还是相对小的，在如今的经济大环境下，即使失业换工，夫妻其中一人的收入，再加一些积蓄，也能应付供楼一段时间。

相反，如果买在3万/平的区域，每个月过万的供楼费用，对于大多数打工人而言，很难存下钱，真的不敢裸辞、不敢生病，心理负担更重。

所以功夫君一直很不喜欢有人看不起张槎和南庄的房子，在距离市中心5-10公里的范围内，还有这么低的上车门槛，其实更能为这座城市留下人。

譬如广深，刚需想上车便宜一点的新房，只能跑到距离CBD十几二十公里以外的远郊或近郊，广州300万以下，只能买远郊。

跟佛山体量差不多的东莞吧，主城区六大镇街全都是2-4万的价格，对于刚需而言，真的太难。

| 东莞主城区房价一览

所以，最后想对张槎和南庄说一声：听我说谢谢你，因为有你，温暖了很多人的四季！

今天就聊到这里，如果你也住在张槎和南庄，来评论区分享你的体验吧~

PS：出货压力超大的四季度来啦，周三晚20点，我们聊聊佛山楼市年底预测，点击【预约】才能收到开播提醒哦！

——END——

Hi，我是清远房姐，现在叫@清远楼sir。我长居清远，擅长吃鸡，更擅长买房。

清远一手房我几乎跑遍了，问我绝对没错，快关注我！

【市场】爽呆!首付20万能在这打横走

【趋势】2022年底佛山楼市五大预测

【观察】坚持住！开发商绝没有躺平

【学区】五个角度尝试剖析里水学区