利率3.7%起，转贷省息几十万？我终于把JYD搞透了

粉丝小K跟萨姐抱怨道：“我2019年高位入手，利率5.3%，有没有办法降低？”

她认为，现在首套利率降至4.1%起，虽然明年1月起商贷会跟着LPR下调，但银行加点不变，利率依然比别人高出不少，越想越觉得不爽。

最近，她被一条“转贷降息”的信息吸引了。海报上写着：“利率3.7%起，转贷利息省几十万”。

| 微信朋友圈截图

小K是房地产相关行业人士，深知无利不起早，她在咨询过程中留了心眼，认真算了一笔账，发现有不少隐藏风险。

到底是怎么回事？

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科普：JYD三个关键词

所谓的“转贷降息”，其本质是就是套取JYD还房贷，通常按揭公司会包装成为20年期贷款，需要每5年或每10年去续签一次。

相比起最长30年期的房贷，JYD最长只有20年期授信，意味着需要压缩还款周期来降低利息。

JYD是银行针对中小企业或个体工商户推出的信贷产品，属于政策红利，因此利率较低，这就要求贷款人具有营业执照。

| 示意图（设计制作：@功夫房产）

一般来说，转贷涉及三项必要流程和费用：

①办理营业执照，按揭公司推荐办理个体工商户营业执照，手续更简单，不涉及税费等问题，费用更低廉。（若自有营业执照，则忽略这一项）
②垫资过桥，把剩余房贷还清，再将房产以企业主名义，抵押给银行。
③按揭公司/金融公司服务费

听完上述种种，你是不是已经懵啦？

不要紧，用小K的一句话，就是“需要花几万元来转贷，但有银行抽贷风险，节省的利息和风险相比不值一提。”（后面会说原因）

JYD新套路，冒充银行经理拓客

为了弄清楚按揭公司如何收费，以及是否能节省利息，萨姐以购房者身份咨询了多位按揭人士。不问不知道，这里面水很深。

虽然朋友圈有很多人推广转贷，但当你咨询，会发现对方非常警惕，在没有看到房产证信息前，是不会轻易透露操作流程和收费方式。

广州某金融公司称，办理营业执照需要收费3000元，另外垫资过桥费用2个点，服务费1-2%，根据贷款人资质最终确定。

对方看了萨姐的房产信息后，声称若采用先息后本，可以把原来7200元月供降低至4600元（未经证实），但问及具体细节，则要求面谈咨询。

| 广州按揭公司人士回复截图

后来，有另一位自称是国有银行信贷经理的L先生，约萨姐在禅城某分行面谈，我终于离事实更近一步！

不过，事情没有这么简单，对方并非银行人士，而是在分行网点旁边开设了办公地点，自称“某银行授权合作的按揭公司”。

话不多说，直接上粉丝案例。

真实案例模拟方案
购房时间：2019年贷款总金额：约130万已偿还金额：约20万购房时房贷利率：5.3%30年期月供：约7200元
2022年房产估价：约210-220万预计贷款额度：约154万（按房产市值70%估算）
若采用JDY，等额本息20年期月供：6416元（本金）+3500元（利息）=9916元*用130万偿还房贷，剩余24万自由支配
若只贷款130万，等额本息20年期月供：4658元（本金）+3426元（利息）=8085元

对方还算了一笔账：

若平摊到30年期，月供约6450元，相比原月供7200元，减少了750元，一年减少9000元，剩余27年减少24.3万。（未扣除服务费、手续费等）

按揭公司人士称，虽然有些海报写利率3.7%-3.9%，但JYD批下来一般是4.1%利率，加上整个流程服务费和垫资过桥费用，实际利率达到4.3-4.5%。

换言之，按揭公司需要收取2%-4%的手续费，若按154万计算，这笔费用约3-6万元。

JYD有风险，普通打工人要小心

按揭公司再三解释，用JYD降低利息的模式已经很成熟，有很多成功案例，只要客户保证不出现信用卡逾期，影响个人征信，就不会有续签不通过的风险。

萨姐还是要提醒大家一句，虽然JYD本身不违法，但“转贷”方式属于违规操作，监管部门一直明令禁止JYD违规流入楼市，特别是去年以来，监管力度明显加强。

业内人士称，JYD需要每隔3-5年续签，续签时大概率需要再次垫资过桥，而且不保证续贷时利率不变，隐性成本绝对不止上述方案提及的比例。

房贷君告诉萨姐，广州过桥费用一般是贷款金额的1.8%-2.5%（按月收取），具体看客户资质。

| 示意图

如果你本身就有营业执照，资金相对充裕，用JYD不失为一种省钱方案，但对于普通打工人，房贷始终是最安全、最稳妥、最省事的贷款方式。

最后，请牢记：没有金钢钻，别揽瓷器活。论算账，永远是资本最牛。

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