今天是2023年的第一天，如果你还阴着，恭喜你，正式进入淘汰赛。我身边已经阳康的家人、朋友、同事，已经开启全新的生活。
多妈阳康后就迫不及待剪了头发，她说：“终于和操蛋的2022告别了。”是啊，2022年我们见证了许多，比如高层对房地产的态度发生180°大转弯；以前卑微等贷，现在银行求你贷款；再比如金融16条浩浩荡荡落地，全方位支持房地产。
同样的，我们也告别了许多，告别了执行多年的佛山限购政策，告别了通信行程卡，也告别了被保护的日子，集体抗阳。2022楼市成绩单：一二手网签逾11万套，存量占比拉升
来自佛山房产信息网数据显示，截至2022年12月30日，佛山新房网签68685套，存量房网签43870套，合计112555套。注：12月13日、17日、18日和29日无网签数据。
去年，这三项数据分别是：102556套、55034套、157590套。完全不用比，比就是大幅缩水。而且，数据显示，今年存量房的占比较去年有4%的拉升，今年买二手房的人在增加。
| 统计区间：2022年1月1日-2022年12月23日 图源：克而瑞广佛区域公众号
属于天悦的销冠时代落幕，它今年被拉下榜首，取而代之的是年度“吸金王”鹏瑞三龙湾1号。
此前，三龙湾1号已经高调宣布完成今年KPI，售价将全线上调。
保利天悦，历经去年的高光时刻，今年毕竟货不多了，还能打进前三，相当不错了。
秀台、天汇、维塔表现也都不俗，虽然没进前三，但都刷新所在板块的价格天花板，保利在佛山豪宅领域的话语权，得到进一步的稳固。
刚需盘里，临广还是牛，新希望、新城两兄弟项目年度销售合力冲上1000+套，意味着100位购房者里，就有1位选择陈村东。而禅城的泷景和天珀，一南一北，占据了禅城热销榜头部位置。
只能说，今年，佛山的改善型购买力被充分调动，凭借一己之力将高价盘拽上榜单。刚需项目虽然走货比较难，但分化在进一步加剧，还是有盘活得比较滋润。一个共同点是：购买力普遍向禅桂中心、成熟临广板块靠拢。而一个蛮意外的点是：前10榜单无三山项目。仔细看榜单前3项目，都有共同点：地段核心、有稀缺的景观资源（江或者湖），产品能打，圈层纯粹，如果价格能让利，会更好卖。项目所在地段豪宅盘比较集中，地段认可度高，置换人群尤以亚艺业主居多，当然也吸纳了千灯湖、陈村甚至外区购买力。加上鹏瑞的品牌背书、产品品质与圈层效应，以及极具吸引力的首开价格，很难不让富人沦陷。
功夫君此前就听闻过一台外区置换买家的购买逻辑：千灯湖一手缺货，天悦价格太高，圈层纯粹的二手楼龄都老了，就沿着桂澜路向南看奇槎，这里新盘豪宅集中，而且开车回老家比千灯湖更近。再看天悦，抬头就是千灯湖核心地段，圈层相当纯粹，又是近地铁，有成熟的商业配套和优质学区，一手卖完，二手照样自带流量。除了贵，真没啥缺点了。可能有人觉得它户型不够实用，但我想说，豪宅嘛，空间就是拿来浪费的，无所谓啦。再说一下秀台，妥妥富豪圈层，对望世纪莲的江景视野简直绝了……同小区同样景观视野的房子，价格差距也能拉到比鹏瑞更大。偷偷爆个料，秀台此前售出一套顶复，总价7000万。什么概念？这个总价都可以买广州、上海了。
映月湖·保利天珺也杀进前三，虽然圈层不是非常纯粹，但毕竟靠湖，自身拥有堪称地标式的强大配套，地段也临广。首先，高层对房地产的态度已经很明确：仍是国民经济支柱产业，要充分认识到房地产行业的重要性，在住房消费等领域还存在一些妨碍消费需求释放的限制性政策，这些消费潜力要予以释放。要知道，房地产第一次被明确为支柱产业，还是在2003年。其次，房地产纾困资金的确已经在路上，银行层面迅速呼应，中农工建交邮储六大国有银行给予17家房企的意向性授信额度已达12750亿元。政策扶持，资金到位，今年楼市回暖是大趋势，但还需要时间。毕竟，当前最大的冲击仍是来自疫情，以及对未来的信心。在佛山，全市已经解除限购，就连千灯湖都能做到最低2成首付。那么，现在到底要不要出手？这也是很多置换买家，都会问到的一个问题。功夫君的看法是：未来半年，都是入手的好时机。目前整体市场还是比较低迷，开发商冲刺业绩该放的折扣还是会放。高层在购房端和房企端陆续出台了支持政策，楼市有望逐步走出低迷阶段，但还需要时间。民众对市场的信心恢复预期，要去到2023年年中甚至要到三、四季度。至于刚需，可选楼盘其实很多。如果买一手，评估一下可售货量和周边相似面积段的二手房源数量，尤其要看看次新房近期是否一直在降价，二手成交周期有多久，结合一手的优势来综合判断一手价格是否合适，还有无下调空间。比如，像亚艺，虽说是禅城传统富人区，但大多楼盘楼龄都大了，哪怕像天湖郦都这种豪宅，在奇槎一众纯新高端盘面前，竞争力也同样被削弱。试想一下，如果你资金充裕，一手与二手你会怎么选？如果二手价格优势不大，你又会怎么选？
最后，要交代一下：看看今年卖地梳理情况，未来国企、央企项目集中度只会越来越高。根据功夫君的不完全统计，2023年佛山将有约40个纯新盘。其中，有一部分起死回生的项目迎来新金主，重新包装推出市场，也权当它是新盘了；还有一小部分是三旧改造转化而来；剩余大部分均为招拍挂。这当中，至少有四分之一来自城投、公资公司，届时如何开发还是个问题。亚艺难得的大平层豪宅新盘，首批房源已经领证，元旦开卖，先推4座的3个142㎡户型，折后吹风价约在2.8-3.2万/㎡，后续还有199-240㎡大平层。地段相当核心，广佛线季华园正地铁口，周边配套都是现成的，居住氛围也已十分成熟。国企粤海打造，品质无需担忧，就看卖什么产品。保利华南落地佛山的首个“新烟火主义产品观”项目，主推建面约86-143㎡三至四房，融入了天字系豪宅的设计元素，让LDKB格局不再是豪宅的专利。保利北滘新城首盘，纯改善社区，紧邻广州7号线顺德段美的大道站，主推建面约143-235㎡大平层，今日开放，板房须验资50万起。小户型吹风2.4-2.5万/㎡，大户型吹风2.6-2.7万/㎡。越秀平洲第二个项目，也是平洲地价最便宜的一个项目，首推4房居多，瞄准广佛年轻刚需，要跟天汇错位竞争，吹风价2.5-3.3万/㎡，销售的说辞是：首批新货大概率会有惊喜价。原蓝光未来城项目，由蓝绿双城接管代建，计划今年上半年重启销售，新推产品户型暂时未定，小区园林设计、配套如幼儿园、小学都将以原规划兑现给业主。由于项目已停工约一年半，现在要全力抢工期，将排除一切困难，按照购房合同要求为前期业主保交付、保质量。新年新气象，如果你正考虑2023年买房，欢迎预约功夫君新年首场直播，除了纯答疑，我们还会派送功夫君原创红包，不要错过哦！PS.功夫君已开通禅城中心区交流群，欢迎扫码进群。注：为保证群交流氛围纯粹，暂不对中介、销售、微商开放，敬请理解。入群方式：扫描下方二维码，转账支付5元，经过核验。