昆明楼市半年风云：住宅均价13397元/m²，商业地产去库存或需近10年

日前，锐理数据发布了《2018年上半年昆明楼市研究报告》，从报告中可以看出，昆明上半年的土地市场十分火爆，商品住宅呈现供不应求的状态。

上半年供应土地面积2880.59亩

成交金额超223亿元

报告显示，2018年上半年，昆明主城区合计供应土地68宗，面积为2880.59亩；成交土地69宗，面积为3059.75亩，比2017上半年减少了1615.22亩，同比大幅下降。成交均价730.37万元/亩，自2017年上半年开始，土地成交均价一直持续上涨，成交金额高达223.48亿元。

2018年上半年纯住宅用地供应1650.66亩，占比64%；成交1889.88亩，占比62%，单价450.34万元/亩。商业用地供应363.62亩，成交414.67亩。

报告显示，2018年上半年土地供销主要集中在呈贡区和官渡区，供应占比分别为21%和50%，成交占比分别为21%和48%。因中海地产以85%溢价率拿下4宗地块，使得五华区成为土地均价最高区域，均价为788.81万元/亩。

2018年上半年有72个项目开盘推售，推出房源18238套，同比增长68.26%；开盘销售17263套，同比增长141.07%，整体销售率为78.67%。其中住宅推出17168套，认购13724套，认购率79.94%；公寓推出1070套，认购624套，认购率58.32%。

住宅供不应求，整体量缩价升

成交均价比去年增1676元

商品住宅供应方面，除中心市区、呈贡区外，各区域新增供应环比均有下降；同比除西市区外，其余区域均有所增长。据了解，商品住宅价格自2017年5月开始突破万元大关，整体呈快速上升趋势。2018年上半年成交均价13397元/平方米，较2017年下半年增加了1676元/平方米。

2018年上半年商品住宅供应293.28万平方米，环比下降26%，同比增长21%；成交363.49万平方米，环比下降14%，同比下降7%。

2018年上半年商品房（含住宅、办公用房、商业用房）价格增长较快，均价12634元/平方米，相比2017年下半年每平米增加了2113元，同比增长37%，环比增长20%。

2018年上半年为去库存阶段，且销售面积开始递减。上半年新增供应493.13万平方米，环比下降19%，同比下降4%；成交504.8万平方米，环比下降25%，同比下降21%。

上半年公寓成交量大增

写字楼销售陷入低谷

小户型公寓，一直都是昆明市场热销的户型之一。2018年上半年公寓新增面积为21.62万平方米，同比下降69%；成交面积达28.55万平方米，同比上涨3%；成交均价10641元/平方米，环比增长28%，同比增长24%。存量148.46万平方米（SOHO 占85%，LOFT占15%），按照2018年月均去化7.46万平方米，需20个月（约1.6年）消化。

写字楼的成交量不太乐观。报告显示，2018年上半年写字楼供应27.47万平方米，环比增加148%，同比增加73%；成交22.57万平方米，环比下降25%，同比下降41%；成交均价13321元/平方米。截至6月30日，写字楼存量275.21万平方米，按照2018年上半年月均去化3.76万平方米，需73个月（约6年）消化，存量较大，去化任务艰巨。

北市区占据商业新增板块榜首

商业地产低迷去库存任务艰巨

2018年上半年，在商业新增方面，北市板块占据榜首，空港新区无新增；销量方面，东南板块占据榜首，中心板块最低；存量方面，呈贡板块占据榜首，空港新区最低；次中心板块，价格最高为29480元/平方米，空港新区最低仅12563元/平方米。

商业存量基本保持平衡，截至2018年6月30日，存量550万平方米；按照2017年月均去化5.0万平方米的速度，需110个月（约9.1年）消化，库存堪忧。

2018年上半年商业新增量26.97万平方米，环比下降16.40%， 同比下降35.79%；成交29.65万平方米，环比下降3.33%，同比下降0.70%；上半年成交均价21858元/平方米。

供应方面，东市板块同比上涨最大，达19万平方米；滇池板块环比下降最大，达53万平方米。销量方面，空港、中心、呈贡板块同比下降较大，均在60%以上；销量环比方面，仅西山和中心板块有所上涨。

3天前，嘟嘟汇总了今年昆明楼市新政，可以戳蓝字回顾>>>昆明楼市乱象整治再出手！必须按政府备案价格销售商品房

值得一提的是，下半年开始到现在，半个月内，两份意图扼住昆明市商品住宅市场价格上涨势头的文件相继下发，密集政策背后，是本地商品住宅市场热火朝天的现状。

7月1日

7月1日，昆明市人民政府办公厅出台《关于进一步稳定商品住房市场有关问题的通知》，该《通知》针对非云南省户籍自然人购房出台了相关限购政策，且对新建商品住房进行限价；

7月13日

7月13日，市住建局再次出台《关于开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项工作的通知》，明确要求开发商必须按备案价格销售商品房，禁止乱涨价。

有人想当然：“既然政府限售、限购住宅，投资客还可以买昆明的铺面、公寓、写字楼嘛。”

然而，相信看到上述数据总结的小伙伴，已经能看清“去库存”的难度，在高热的住宅销售态势之下，昆明商业地产却呈现出截然不同的诡异走势：库存继续高企，销量出现负增长，投资客纷纷摇头……业内人士保守估计，昆明市商业地产去库存周期可能高达10年。

与热火朝天的住宅市场比，商业地产市场交易冷清 资料图

查询历史数据发现，昆明商品住宅去库存已基本完成：2017年昆明新房住宅销售暴涨，全年卖出了817万平方米，截至当年年底仅有450万平方米库存，去化周期约6.6个月；照此计算，昆明商品住宅去库存任务在今年6月底已基本完成。

跟热火朝天的住宅市场比起来，商业地产市场可谓“冰冻三尺”。

根据锐理数据发布的《2018年上半年昆明楼市研究报告》商业地产数据显示：2018年上半年写字楼供应27.47万平方米，环比增加148%，同比增加73%；成交22.57万平方米，环比下降25%，同比下降41%；成交均价13321元/平方米。截至6月30日，写字楼存量275.21万平方米，按照2018年上半年月均去化3.76万平方米，需73个月（约6年）消化。

今年上半年，新增商业地产北市板块占据榜首，空港新区无新增；东南板块销量占据榜首，中心板块最低；呈贡板块存量占据榜首，空港新区最低；次中心板块商业价格最高，为29480元/平方米，空港新区最低，仅12563元/平方米。

综合来看，昆明市商业存量基本保持平衡，截至2018年6月30日，存量550万平方米；按照2017年月均去化5.0万平方米计算，需110个月（约9.1年）消化。

商铺

2010年前是香饽饽 如今无人问津

冰冻三尺，非一日之寒。究其原因，还得从2010年说起。

云南某房产公司商铺营销经理赵女士表示，2010年之后，全国商业地产的年均投资额快速增长，其投资额增速已经开始超过住宅，当年商业地产均是“香饽饽”，投资回报率很高，谁投谁赚钱。“在昆明某些商业综合体买间铺面，不论转手还是出租，投资回报率一般在8%—10%，与其他投资3%—8%的回报率相比算高的了。”

在房产调控常态化背景下，住宅投资明显放缓，商业地产因此受益，投资一度过热，“商铺不限购，手里有闲钱的，‘炒房人’摇身变成‘炒铺人’，大把的钱用来购买铺面。但因为实际需求并没有那么高，于是大量的铺面都在闲置。”

在电商影响下，商业地产逐渐受到冲击。赵女士说，国内很多地方都出现了商铺滞销或卖出也无法开张的情况，“电子商务带来的冲击力度取决于这个城市的电子商务发展规模。由此来看，江、浙等，沿海一带城市的商业地产颓势更明显”。

2016年5月的统计数据显示，昆明市区常住人口约为350万，而人均商业面积已经达到了4平方米。这个数据年年在递增，2013年为3平方米、2015年达到3.5平方米。赵女士估计，2018年昆明市人均商业面积或达到5平方米。这个数字远高于深圳、广州、上海这类大城市，甚至超过香港。

如此巨量的商业地产库存，赵女士认为需要近10年时间才能消化掉。

公寓、车位

公寓去化周期最短 车位很难卖得动

云南财经大学不动产投资研究主任周大研表示，商业地产有四大产品形态，包括写字楼、商铺、公寓以及车位（车库），现在来看，公寓是类住宅形式，还卖得动，是四大产品中去化周期最短的，可能也就是两三年。可商铺类产品受电商的冲击非常大，这几年电商的零售额翻了很多倍，主要还是挖掘了商业地产或者说掠夺了商铺的空间，没人购物就没人买铺，故铺面去化周期非常长。

“当下来看，商铺升值空间远没有住宅大，因为商铺属于长线投资，回报周期长，所以投资的人少，别外商铺需求人群单一，是四大类产品中去化周期最长的，其次是车位，再者是写字楼。”周大研说。

走访发现，市内大中型商业中心都有铺面难租出的现象，有的甚至开出“租一年送两年”或者“入驻送装修”的揽租大招。车位方面，以2015年开盘的兰亭上锦小区二期为例，该小区开发商按户数1：1配建车位，3年过去，该小区仍在出售车位，价格在10万元出头。

写字楼方面，昆明万达双塔自2013年开盘以来，目前网络上显示该5A级写字楼仍有一手房源在售。

某知名地产公司高管张先生也认同周大研的观点。他认为，商业地产不论在哪个国家都是中长线投资，“昆明近4成商品住宅被外地人买走，进入昆明炒房的外地人（北、上、广、深或江浙一带）肯定不会在昆明投资商业地产。商业地产回报周期长，还需管理，有的甚至要投入精力、时间才能回本，这对于外地人而言自然不适合。并且，外地人真要选择投资商业地产，他们完全可以在当地入股某工厂，甚至在当地买商铺，这比在昆明投资商业地产回报率大得多。”

再从杠杆化投资的角度来说，商业地产投资杠杆率比较低（可贷款额度少），而住宅投资杠杆率比较高，目前来说多数人还是选择投资住宅。

而像车位这类产品，张先生觉得“价格还是太高”，有些人一辆车的价格还够不上一个车位，加之租赁价格也便宜，购车位需求少了很多。

出路

削减商业地产体量 推动“商改住”

针对如此巨量的商业地产去化出路，张先生认为，政府也在积极控制，并在政策上推动了部分项目“商改住”，但“商改住”（已建成的商业项目）其实也存在日照时间低于住宅等缺陷，故在一定程度上，商改住也存在诸多问题。

记者也了解到，昆明市当前也在积极控制商业项目的开发，不仅减少了商业用地的供应，还出台政策允许房地产项目进行“商改住”，除此之外，昆明市还对部分地块功能规划进行调整，直接减少商业用地供应，从源头上就减少商业开发面积。2017年以来，昆明市对巫家坝等10多个片区进行规划调整，加上一些项目“商改住”，累计砍掉了超过400万平方米的商业面积，这相当于20多个昆明万达广场购物中心的面积，规模相当庞大。

不过，张先生说，昆明市大的商业供应期还没到，包括呈贡片区、巫家坝片区，都有巨大体量的商业地产待释放，“其实商业地产不像住宅，他对于一个城市而言是大有裨益的，一个铺面卖出去，便会有人来经营，一旦经营起来便会带来税收，政府就增加了税源，对民生是一大好事。未来，要如何盘活大体量的商业地产，仍是城市管理者的一道难题。”

不论楼市情况如何

房贷利率是大多购房者会考虑的问题

昆明的情况如何呢？

全国首套房贷平均利率已连涨18个月，根据7月9日融360发布的最新数据显示，6月全国首套房贷款平均利率为5.64%，相当于基准利率1.151倍，同比去年6月首套房贷款平均利率4.89%，上升15.34%；二套房方面，全国平均利率为6.01%，环比5月上升0.84%。

昆明6月首套房平均利率为5.39%，处于全国35个主要城市中倒数第四；二套房利率为5.86%，在35个主要城市中排倒数第七。

对于购房人而言，房贷利率上升，支出的总利息金额就会增加，等同于变相的房价上涨。

>>>低利率下的购房机遇    

据锐理发布的数据显示，上半年昆明商品住宅成交均价为13379元/平方米，以一套80平方米左右的刚需户型为例，首付25%，大约27万元，贷款金额约80万元。与全国平均利率相比，30年还款总利息减少4.5万元左右。如果能选择组合贷的话，支出的总利息与目前全国平均水平相比，减少了27万元左右，相当于目前首套房的首付款。

>>>164家银行执行首套房利率上浮15%

数据显示，6月全国533家银行分（支）行中，有169家银行首套房执行基准利率上浮10%；164家银行首套房执行基准利率上浮15%；116家银行首套房执行基准利率上浮20%；25家银行首套房执行基准利率上浮25%；16家银行首套房执行基准利率上浮30%。相比5月，6月份首套房执行基准利率上浮15%以上的银行数量增加明显，预计未来利率上浮15%将成为市场主流。

在全国35个主要城市中，首套房平均利率最低为上海5.16%，最高为东莞6.10%。首套房平均利率突破6%的城市为：哈尔滨、郑州、武汉、东莞。

具体到昆明，虽然目前房贷利率尚处于低位，但全国七部委联合开展的房地产专项整治行动，以及本地稳定楼市的政策性措施，或将对未来利率的增速及增幅增加不确定性。

来源：都市时报

文字：都市时报全媒体记者 王海涛 李黎 徐琳惠

图片：表格来源于锐理数据

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