被房价耽误的西安，后劲有多大

文丨西部君

6月12日，易居研究院发布了全国100个城市住宅价格市场研究报告：5月，100个城市新建商品住宅成交均价中，一线，二线，三、四线城市均价分别为41659元、13197元和10350元，同比增幅分别为3.2%、14.0%和11.8%。

以上是新建商品住宅成交均价增幅排名。增幅前10的城市，三、四线城市占7席，受此影响，三、四线城市均价过万持续9个月。

入围的二线城市中，我们又看到一个熟悉的影子：西安。

注意，因为是同比数据，42%的增幅只是相对于2017年5月而言。4月同比增长为73.89%，而2017年5月环比增幅只有不到2%。可见，虽然5月的同比增幅依旧全国领先，但它更多还是前几个月暴涨的结果。就刚过去的5月来看，增速有所放缓。

1.一年之间，西安房价赶超多少城市

五一前夕，住建部约谈了包括西安、成都、太原、海口、三亚、长春等12个城市，西安则针对商品房规划用途为“公寓”的产品，再次重申强调限购；5月28日，要求所有商品住房价格申报一律实行网上申报。西安5月的房价增速放缓，说明调控加码起到了作用。

不过这一轮的高速增长，还是将西安的房价明显提升了一个档次。

主要城市的房价中位数显示，2017年年初，西安的房价不仅没有踏入万元俱乐部，甚至只在6000—7000左右徘徊，而此时的西部三雄之一的成都，已经逼近万元。

上述纳入统计的二三线城市中，除了东北沈阳，房价水平都比西安要高。到2017年年底，这个位置依依旧没有变化，不过已经完成了对长沙、大连和烟台的赶超。

从时间纵向来看，2017年一年时间，西安的房价从7000到破万，速度不可谓不快。不过在城市之间横向比较的话，可以对比下2017年主要城市的GDP排名：

GDP高于西安的城市，除了长沙，房价全部超过了西安。而GDP低于西安的城市，也有济南、福州、合肥、厦门等地区房价高于西安。

不过随着西安发力抢人，放松落户，赶超的速度也在明显提升。我们来看看最近的4月房价中位数数据排名：

西安排在第27位。在经过了一轮快速的增长后，已经将南昌、重庆、无锡、大连、长沙、太原等多个地区甩在了后面，向二线城市中上游靠近，在全国的房价排名，与GDP的位置更加接近。当然，仍然远远落后于青岛、三亚等旅游城市，也落后于珠海、佛山等地。

2.对比南宁，西安的房价很良心

对比GDP前20的格局，西安的房价虽然涨势惊人，但最终水平远远谈不上离谱，更多是一种补涨，与资金从一线城市挤出、抢人大战以及西安最近火热的营销不无关系。

同样是西部城市，还可以跟南宁进行对比。可能让很多人想不到的是，即便是经过了一年的高速增长，西安的房价水平，仍然不比南宁高。按照上图的中位数数据，西安是13814元每平，而南宁是14919元每平，足足相差1000多元。

在过去一段时间，西部三大城市，西安、成都和重庆，房价涨幅都不算小。4月份的同比增长数据，西安是73.89%，成都是56.4%，重庆是25.07%。而值得一提的是，南宁其实也高达25.76%，高于重庆，同比增幅全国排名第9。 

正如西部君此前的分析《数据告诉你，南宁到底有多佛系》，因为缺少营销动作，南宁的话题度一向不高，所以GDP比西安少3000多亿的南宁，过去一年虽然房价涨幅不小，但很少被外界注意到。等到被大家注意到时，已经快逼近成都的水平。

对比南宁，西安的房价算得上良心了。不过对于那些抢来的人才，尤其是应届大学毕业生而言，房价飞涨，仍然会造成巨大的心理压力。

3.西安房租也领涨全国

他们当然可以靠租房过渡，但实际上西安的租金涨势，也全国领先。

进入2018年以来，绝大部分城市都出现了租金环比增长和下跌混合的情形，持续下跌的城市没有，持续上涨的城市只有三个，分别是北京、青岛和西安。2018年1-5月，与2017年12月相比，西安、北京、青岛住房租金分别上涨4.92%、4.39%和3.34%。

房价、房租上扬，5月会不会是降温的分水岭，现在还很难说。调控收紧，的确给西安的房价戴上了紧箍咒，但也得看到，抢来的人转化成户籍人口后，必然会产生更大的居住需求，他们要么租房，要么买房。

2016年，西安户籍新增12.65万人，2017年新增20.15万人。而发动抢人大战后，2018年1-5月就迁入约40万人，相当于过去两年新增的总和。那么，只要房地产市场上的供应跟不上新增的需求，西安房价继续快速增长，也是理所当然的事。

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