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成都大本营失守，人事多变，四川地产一哥的千亿之路如何继续
文丨西部菌
两次推迟之后，四川地产一哥蓝光发展，终于在4月17日发布了2019年的年报。
2019年是蓝光发展的关键一年。这一年9月，蓝光发展正式开辟上海总部；10月，旗下的蓝光嘉宝服务挂牌上市。
年报显示，2019年蓝光发展的营收、利润各方面表现都相当亮眼，全年销售额首次突破千亿，迈上新台阶，高速扩张的成果显著。
但极具黑马特质的蓝光发展，在大跨步迈进千亿俱乐部同时，债务风险、房屋质量乃至高管离职等问题不容忽视。
更重要的是，在大本营成都，蓝光发展的销售出现了罕见下滑。
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受地产市场增长空间减小的影响，2019年很多房企的业绩表现都有明显下滑，不过蓝光发展的势头却依然强劲。
比如营收方面。年报显示，2019年蓝光发展营收391.94亿元，同比增加27.17%，在2018年营收增幅25.53%的基础上，逆势提升了接近2个点。
再比如利润方面。去年蓝光发展实现净利润41.59亿元，同比增长66.63%；实现归母净利润34.59亿元，同比增长55.53%。同时，净资产收益率达23.88%。
2018年，蓝光发展的归母净利润增长达到84.8%，2019年有所下降。不过净利润和归母净利润维持50%以上的增长水平，在全行业来看，还是处在房企的第一档。
而且2019年，它的净资产收益率，比2018年提升6.81个百分点；净利率同比提升2.51个百分点。其中房地产开发行业2019年毛利率为26.67%，也比上年增加1.07个百分点。
总的来说，2019年蓝光发展在部分数据下滑之后，业绩表现依旧处于行业高位。
同时在降杠杆的努力下，债务压力明显减轻——净负债率为79.20%，同比下降23.44个百分点。
当然，更突破性的在于，在2018年折戟之后，2019年它终于顺利跻身千亿房企阵营，全年实现销售面积1095.30万平米，同比增幅36.63%；销售金额1015.37亿元，同比增幅18.70%。
蓝光的亮眼表现，和它在2019年的战略动作形成了呼应。
无论是入驻上海，形成成都加上海的双总部，还是旗下的嘉宝服务成功在港交所上市，都是它在这一年大举扩张的缩影。
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早在2013年，蓝光发展就给自己定下了“九年破千亿”的目标，时间只过去了六年，它的目标就已实现，可见现实的扩张速度，比预想中还要更快更猛。
不过，冲击千亿的道路上，蓝光发展不是没有代价。由于举债扩张，债务压力一直挥之不去，隐藏债务的质疑也屡屡出现。
据媒体统计，2015年至2018年三季度末，蓝光发展的资产负债率分别为79.82%、80.90%、80.00%、81.53%，节节攀升。2018年，市值不到200亿的它共背负了1200多亿负债。
为了给扩张输血，实现快速规模化，2018年蓝光发展多次发债，其中包括永续债。而蓝光发展也一度成为A股上市房企中，永续债占净资产比例最高的公司。
其债务压力，在2019年有所减轻。根据年报，去年资产负债率为80.62%，同比下降1.42个百分点；净负债率为79.20%，同比下降23.44个百分点，降杠杆明显。
数据显示，2019年125家上市房企的净负债率均值为92.52%。经过降负债、去杠杆的调整之后，蓝光发展的净负债率终于降到了均值以下，风险大大减轻。
迈上千亿门槛后，规模做大，经营当然也需要更稳健。何况融资环境整体收紧，像蓝光发展2019年的融资成本，就从2018年的7.54%，提升到了8.65%。
值得一提的是，2019年蓝光发展的现金流净额为38.33亿元，较上一年翻了七倍多。不过调整之后，负债压力依旧不小，截止2019年末，其债务总额飙升到1627.7亿元。
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作为四川地产一哥，蓝光发展另一个值得关注的点是，它的区域布局出现一个显著变动——成都市场的销售情况下滑明显。
众所周知，蓝光发展是从成都起家，1995年就在春熙路上建起了26层楼。直到2008年杀入重庆，它才开启全国的扩张之路。
蓝光发展采取的是“1+3+N”城市战略，1是成都及周边，3是京津冀城市群、杭州湾为代表的华东地区，以及粤港澳大湾区经济带，N是省会和计划单列城市，目前一共进入60个左右的热点城市。
和龙湖总部搬到北京一样，蓝光开启上海新总部，无疑是想变身全国型房企，做大做强。比如去年蓝光发展在华东区域，销售额就达到260.96亿，成为几个大区中最高的。
不过，很长一段时间内，成都代表的本土市场，是毫无疑问的重镇。
然而，2019年的数据显示，成都区域的销售，却出现了大幅下滑——其中销售额为189.26亿元，比去年的287.47亿元减少了34.16%；销售面积，则同比减少15.21%。
其实不只是成都，蓝光发展进驻较早的滇渝区域，增长同样止步不前。去年的销售额为111.33亿元，同比增长只有0.47%，销售面积还出现了下降，降幅为4.17%。
而且，下滑趋势不是首次出现。克而瑞数据显示，2016年，蓝光发展还名列成都房企销售的第三名，2019年则掉到了第六名。
蓝光发展将版图向全国延伸，必然会导致成都本土市场的权重下降，但这只是区域间的横向比较，蓝光发展现在的问题是，和自己的过去进行纵向对比，成都市场也在慢慢失守。
成都是蓝光发展的发家之地，它的竞争优势，却被其他房企不断蚕食，无论如何，这不算是一个好的信号。
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在蓝光发展的年报中，还有一些细节值得留意。
比如，2018年，蓝光发展的现金分红为7.76亿元，占归母净利润的35%。2019年提升到8.66亿元，不过占比降低到25%。也就是说，分红的力度更小了。
还有，在整体营收快速增长同时，蓝光发展去年的商业地产营收，却同比下降24.08%，毛利率也比上年减少2.86个百分点。
这些都是财报中隐藏的问题，而“自我燃烧”式发展的蓝光发展，它的隐忧还体现在财报之外。
特别近几年来，在快速扩张的过程中，蓝光发展的人事变动，也相当频繁，多位高管先后离职。这种变动节奏，多少会影响发展的连贯性。
另一方面，和其他高周转、快速规模化的房企一样，蓝光发展的千亿进阶之路，同样伴随着房屋质量争议。
比如据长江商报统计，从2018年底到2019年2月，蓝光发展全国就有近10起精装修维权事件。而类似的投诉，在地方留言板上，还可以找到不少相关案例。
在快速规模化之后，债务压力，公司管理的连贯性，品质的把控等等，都是不得不更加正视的问题。
更重要的是，在全国扩张的同时，如何稳住成都市场的竞争力？房地产存量时代，如何避免和自己差不多同时起步的龙湖差距不断拉大？
不管怎么说，千亿台阶是一个开始，更大的挑战在后面。我们也祝福蓝光发展，期待四川地产一哥的千亿之路，能走得更稳更远。
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