归母净利大幅下滑！重庆迪马，能从上海突围吗

文丨西部菌

在重庆本土，迪马股份可谓相当有代表性。日前，这家“有房又有车”的企业，公布了上半年的业绩报告。

报告显示，2020年上半年迪马股份实现营业收入42.82亿元，同比增长20.59%，实现净利润为2.74亿元。

在疫情的影响下，迪马股份的半年成绩单，相当不错了。而且前不久，《财富》发布的中国500强榜单中，迪马股份首次入围。

不过，顺风顺水的背后，迪马股份同样存在着一些发展难题，尤其是它的核心业务之一东原地产，正面临着掉队的危险。

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迪马股份成立于1997年的重庆，很多人对他可能不太熟悉。事实上，作为专用车起家的企业，迪马股份是国内最大的运钞车制造商，也是特种车领域第一家上市公司。

当然对重庆而言，它还有特殊的意义——重庆市第一家民营上市企业。

2004年，迪马股份控股股东东银控股成立东原地产，总部重庆。造专用车的迪马股份，开始在房地产行业厮杀。2019年，迪马股份再次开辟了产业发展的业务线。

工业，地产，产发，三条业务线跨度相当大，迪马股份倒是较好地实现了整合，资产规模2017到2019年两年实现翻番，达到725.09亿，其中地产线贡献了主要业绩。

来源：迪马股份年报

2019年年报显示，迪马股份总营收196.97亿元，其中，房地产开发及物业板块182.15亿元，占比超过90%。由此可见，当年杀入房地产行业是多么的正确。

而具体到东原地产，2007年进军成都之后，就开始在全国落子。为了实现规模化扩张，2017年总部从重庆迁往上海。

目前，主打一二线城市的东原地产，已经实现上海、广州、重庆、成都、武汉、郑州、西安等一线和新一线城市的广覆盖。

今年上半年，东原地产又接连进入肇庆、宁波、丽水、江门，扩张步伐明显加快。

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就业绩表现来看，迪马股份的确有加速扩张的资本。

上半年，除了营收维持20.59%的同比增长外，其他几项财务指标，也较为可观。

比如债务方面，迪马股份上半年的有息负债为137.99亿，同比减少近10亿元。有息负债率为18.26%，下降了两个百分点；净负债率54.55%，下降了一个百分点。

2019年开拓的产发业务中，养老板块在成都、重庆、上海等接连落地，川渝地区整体规模和床位已经占据市场前三。

而且，在没有疫情影响的2019年，迪马股份的业绩表现，还要更突出。

比如营收方面，196.97亿元的全年营收，同比增长48.71%，比前一年高出近10个点；21.85亿元的净利润，增长更是达到107.28%。

此外，被重点关注的资产负债率，也降到了80%的警戒线以下。

值得一提的是，2018年迪马股份大股东东银控股，爆发了严重的债务危机。当年8月罗韶颖接手董事长，媒体的专访也提到，“彼时迪马股份正处于成长的阵痛期”。

来源：迪马股份官网

不过从2019年以及今年上半年的表现来看，迪马股份的经营，没有受到太大的干扰，反而在今年疫情的影响下，还跑出了加速度。

稳健的业绩表现，让迪马股份野心倍增。

罗韶颖就提到，东原地产不仅要在2021年实现千亿销售目标，还要完成保三争二——保住前三十的位置，同时努力争取前二十。

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不过，迪马股份营收稳健增长，资产负债率下降同时，也存在着一些隐忧。

一是净利方面。上半年归母净利约为2.03亿元，同比下滑达到48.3%。

二是债务方面。比如到2019年，短期借款为20亿元，同比增长高达314.08%。对此，迪马股份解释为，“主要系地产项目规模增加，本期取得的借款增加所致”。

说得直白点，短期借款爆炸式增长，是地产业务扩张过快的结果。事实上，这一年东原地产的确在全国新增土储18 宗，基本都位于一二线城市。

不过短期借款增加，仍然会带来债务压力。而且注意，2019年年末，迪马股份经营活动产生的现金流净额为4.68亿，同比减少93.15%。现金流方面，承压明显。

更重要的是，迪马股份的营收主力东原地产，面临着两大问题：第一，全国扩张，尤其是在长三角地区的布局，出现了瓶颈。

东原地产虽然总部在上海，但2019年的待开发土储，上海只有8562平方米，和重庆、成都、西安、长沙等中西部城市相比，不在一个量级。像绵阳，都超过50000平。

来源：迪马股份年报

另一方面，去年拿地的分布，也集中在中西部，江浙沪地区少之又少。这是否意味着，在地产业务的规模化扩张上，总部迁移上海的调整，并未能起到预期中的效果？

当然今年6月，东原在宁波2.09亿元拿地，首次进入宁波，在长三角市场的开拓上，又迈出了重要的一步。然而，这也是建立在114%溢价率基础上的。

第二，和金科、龙湖等渝派色彩的房企相比，东原地产正面临掉队危险。

东原地产宣称要保三争二，但其实离房企销售三十强的目标，都相距甚远。

而且如果换成克而瑞的统计口径，东原地产不仅没有如官网宣传的那样，跻身百强企业TOP 45，2019年540亿的全口径销售额，排名还下降了十多位，位列第62名。

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迪马股份一路走来，称得上是顺风顺水。对此，2020年迪马股份的董事长寄语中谈到：

迪马1997年开始做特种车，赶上了银行行业大发展的好时候，我们推出了第一代防弹运钞车……2004年，当房地产行业已经站到经济舞台的中央，我们再次赶上了时代的红利……

今年上半年，受疫情影响，迪马股份的销售受到影响，海外业务受挫。东边日出西边雨，迪马工业线顺势拓展了医疗救护、公共卫生应急特种车辆开发。

迪马股份的发展轨迹，充满着各种踩对节点的时运。只是这种时运，有它的周期，也不可能是企业发展的长期决定因素。

尤其是地产线，快速增长的市场红利，已基本消失。同时，东原地产重仓的一二线重点城市，正在成为调控重点盯防的地区。

比如7月底，北京举行的房地产座谈会，点名北京、上海、广州、深圳、南京等10城参与。

来源：迪马股份官网

东进没有打开局面，一二线城市又面临着巨大的调控压力，这些因素都会影响东原地产的扩张步伐。

其实从它近期的拿地情况，也能发现一些端倪。今年首进的肇庆、丽水、江门，都是三四线城市了，这说明东原地产在调整区域布局的方向，反过来也证明了其扩张的瓶颈。

更重要的是，今天有媒体报道，央行、住建部将召集开发商面谈，控制债务风险，全面收紧融资，并设置了“三道红线”：

剔除预收款后的资产负债率大于 70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。

2019年迪马股份的资产负债率为79.25%，高于70%，债务压力不排除会被重点关注。

更重要的是，融资全面收紧的大利空来临后，迪马股份业务核心地产线的扩张，将面临更大的困难。

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