从西安杀入成都，龙记泰信的野心与隐忧

文丨西部菌

成都又迎来了一家新的房企，这一次是龙记泰信。

据公开报道，8月13日，陕西龙记泰信房地产开发有限公司竞得成都蒲江县鹤山街道一宗土地，土地面积约61.48亩，底价成交，成交楼面价1980元/平米。

龙记泰信起家于陕西铜川，即便是在现在的总部西安，它的知名度都不算高。

但近两年，龙记泰信的扩张明显提速，在全国各地四处落子，成为陕西本土房企中的罕见案例。

杀入竞争激烈的成都市场，将品牌从龙记升级为龙记泰信，都是其野心的体现。然而，在蒙眼狂奔的道路上，龙记泰信也面临着巨大的风险和挑战。

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2005年1月，龙记地产集团在陕西GDP排名倒数的铜川成立。次年，龙记泰信拿下了号称铜川第一高楼的龙城国际住宅项目，开始深耕铜川。

官网信息显示，2009年龙记泰信进入西安以及济南，2012年进入苏州。

目前其业务主要分布在陕甘、豫、鲁、苏浙沪皖、湘鄂、川渝等六大区域。当然，铜川是主战场。

前些年的龙记泰信，可以用四平八稳来形容，2018年则开始高歌猛进。这一年，龙记泰信雄心勃勃地喊出了第五个三年战略目标：

到2020年实现集团产值300亿元人民币，进入中国企业500强，中国民营企业200强；成为西北一线民营企业。

2019年中指和亿翰的房企销售榜上，龙记泰信都入围了百强名单。以中指数据为例，去年龙记泰信实现销售额312.3亿元，销售面积68.9万平，排在第84位。

来源：中指数据

只看销售额，龙记泰信算是提前完成了三年目标。当然，由于是非上市公司，这些榜单上公布的龙记泰信的销售数据，有没有注水，那就很难说了。

不过总的来看，在全国很难排上名号的龙记泰信，在陕西本土，甚至整个西北地区，那也是绝对头部的存在了。按照官网的说法，龙记泰信是西北唯一的“双百强”地产企业。

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2017年龙记泰信启动“百亿投资计划”，随后在西安的鄠邑、阎良、高陵、周至、西咸新区等片区，就拿下了多处土地和项目。

西安乃至陕西市场，显然满足不了瞄准500强目标的龙记泰信的胃口。从铜川到西安再到全国，从地方房企到全国性房企，龙记泰信的规模化节奏，一年比一年快。

比如在第五个三年战略中的收官年，也即2020年，龙记泰信再次发起百亿投资计划，并给自己定下了“2020年新增50个项目，储备货值达千亿”的远大目标。

一年50个项目，平均下来每个月至少4个。为了实现目标，这几个月的龙记泰信，在土拍市场上也是动作频频，四处出手拿地。

今年3月，龙记泰信庆阳拿地，首入甘肃；4月，河南南阳邓州拿地，再下一城；5月，浙江温州乐清拿地，首入温州；随后3.8亿湖北十堰拿地，首入十堰。接着成都拿地，首入成都。

对比之前隔几年才开拓一个城市的小心翼翼，现在的龙记泰信，俨然激进了许多。和房地产下行周期下开始收缩阵线的房企，形成了鲜明的对比。

至于这次杀入成都，距离陕西大本营较近是一方面，成渝双圈战略下成都市场的前景，无疑是更重要的原因。

而将业务版图从一些三四线城市，向成都这样的二线城市拓展，充分显示出龙记泰信的扩张野心。

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在陕西的房地产领域，龙记泰信这样志在全国的野心房企，其实算得上一个十足的异类。

因为在整个陕西，本土房企都没什么存在感可言。前些年碧桂园、万达、恒大代表的一线房企杀入之后，曾经有一席之地的天朗、海荣等本土房企，基本都是节节败退。

来源：克而瑞

以西安为例，克而瑞数据显示，今年上半年西安市场销售前十中，从第一的万科到第十的中海地产，全都是清一色的外来户。在这样的激烈竞争下，龙记泰信倒是坚挺十足。

能够顶住一线房企的厮杀，龙记泰信自然还是有一定独特竞争力的。比如，成立了住宅产品研究院，这在房企中并不多见，它保证了产品有足够的设计品质。

除此以外，最核心的一点在于，龙记泰信将业务重心放在中心城市外的地区，甚至下沉到县，和一线房企差异化发展，避其锋芒。

像这次首进成都的地块，就位于蒲江县鹤山街道。这些一线房企看不上的下沉地带，反而为龙记泰信带来了广阔的天空。

而能在下沉市场快速扩张，则离不开高周转。

龙记泰信丝毫不掩饰对周转效率的追求，官网曾多次提到“10456运营模式”——拿地10日内进场，4个月开盘，5个月资金回正，6个月资金滚至下个项目。

深耕三四五线城市甚至县城，高周转，把这些特点集合起来看，龙记泰信和碧桂园确实是相似度十足。

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就在前不久，浙江房企绿城中国和成都交投达成合作，在成都都江堰滨江新区拿下一个住宅开发项目。

在竞争格局趋于成熟的前提下，要在一个外地重点城市深耕，先从周边打开突破口，“农村包围城市”，也是一种有效的路径了。

尤其对龙记泰信之类的中小型房企来说，让它去中心城市主城区和一线房企厮杀，它也没有那个竞争实力。

来源：网络

问题在于，三四五线城市虽然数量众多，但它能够带给房企的增长空间，是极为有限的。至少体现在两方面：

第一，销售单价和利润低。观察上述百强榜单不难发现，同样是300亿左右的销售额，龙记泰信的销售面积，几乎是星河湾集团、金融街控股的3倍左右。

第二，随着城市化进入中后期，中小城市的发展预期，本身就不明朗，产业空心、人口流失之下，经济如果不景气，楼市自然也不会好到哪里去。

所以在这样的转折点下，龙记泰信其实面临着两难困境，如果继续深耕下沉市场，那么扩张减速是迟早的；如果杀入五环内，又面临着缺少竞争力的问题。

更现实地讲，首入成都之后，瞄准川渝的龙记泰信，能在竞争激烈的成都站稳脚跟吗？

另外，龙记泰信不是上市房企，所以财务状况外界很难知晓。不过，百亿百亿地砸下去，花的都是真金白银，没有上市资本市场的支持，钱从哪里来呢？

还有，一味强调周转效率，强调扩张速度，如何保证财务安全，如何化解债务压力，如何降低扩张风险，如何保证产品质量？

像7月就有媒体报道提到，龙记泰信在西安未央区的龙记·玖玺楼盘，就因为土地规划问题无法通过验收而备受争议。

再者，有说法提到，快速蹿升的29岁高管杨江辉，正是创始人杨明生的儿子。这一说法若属实，龙记泰信又如何克服家族企业的弊端？

这些问题，都是龙记泰信规模化过程中回避不了的。毕竟房企的扩张，不只需要野心和胆量，更需要脚踏实地的经营能力。

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