​进击一线城市，物业冲刺上市，“云南王”俊发“怎样活下去”

文丨西部菌

在地产红利窗口关闭前，加速规模扩张，已成为当下中小型房企的普遍选择。

因为连续多年稳居云南本土市场占有率第一，昆明起家的俊发集团，一直享有“云南王”的称号。而最近一段时间，“云南王”可谓大手笔不断，四处出击。

6月18日，上海集中土拍中，俊发集团携手上海灿辉国际集团、上海徐泾资产经营管理有限公司，合力以15.37亿元在上海青浦区拿地。

6月24日，俊发集团有限公司发布对外投资公告，与中航信托分别认缴6.8亿元，合资设立深圳俊航投资合伙企业，联系不久前和平安不动产签约的动作，闯入深圳的意图很明显。

6月27日晚间，俊发集团旗下的物业公司俊发七彩服务，正式向港交所递交了招股书，拟在港交所主板上市。

从落子一线城市，到物业公司冲刺上市，一边拓土一边进军资本市场的俊发集团，扩张决心昭然若揭。不过，走出去的“云南王”，大本营正面临失守的压力。

01

官网显示，俊发集团1998年创建于云南，总资产突破1500亿元，“连续六度蝉联云南非公企业第一”，目前已入驻大湾区、长三角、华中、西南四个高成长区域，上海、佛山、广州、西安等14城。

在房企分拆物业上市成为潮流的当下，作为非上市企业的俊发集团，也瞄准了资本市场。而根据招股书：

在2018年、2019年及2020年，公司收入为4.01亿元、5.92亿元及8.24亿元，复合年增长率为43.5%，净利润分别为4761.9万元、7629.2万元和1.84亿元，复合年增长率为96.4%，同期毛利9239万元、1.36亿元及2.89亿元。 

从成长性来看，俊发七彩服务虽然规模体量不大，营收、利润方面增长情况，还是相当亮眼的，这正是资本市场看中的因素。如此次小米就签订了投资对赌协议。

不过，和多数物业公司一样，俊发七彩服务的问题也相当明显：

第一，业务高度依赖母公司。据招股书，俊发七彩服务向俊发集团及关联公司所开发的物业提供物业管理服务，收入占比基本在90%以上；

第二，区域布局过于单一。目前俊发七彩服务仅在云南、四川和贵州三省有业务，其中云南的在管建筑面积达2583万平方米，收益5.42亿元，占总收益的92.9%。

不难看出，俊发七彩服务的全国化属性，以及独立的资源获取能力，都明显偏弱，上市的不确定性不小。而这一短板正是俊发集团业务布局局限的缩影。

作为名副其实的“云南王”，俊发集团大部分业务都是在云南，尤其是昆明展开。如2019年，俊发集团斥资高达92亿元在昆明官渡区新螺蛳湾片区拿下11宗地。

克而瑞数据显示，2020年俊发地产的全口径销售额为670.1亿元，其中云南地区的销售额就达到305.22亿元，快接近全部销售额的一半。

这也意味着，“云南王”在云南之外的影响力是十分不足的。

02

其实，俊发集团征战全国市场的时间，并不算太晚——2011年，俊发4.54亿元成都拿地，推出时光俊园项目，将成都当成了全国化的第一站。

不过，俊发在成都的首作，亮相后却是反响平平。出师不利后，俊发在外拓的首站成都，没有大手笔继续深耕，项目数才3个左右。

成都市场上的折戟，也成了扩张步伐缓慢的开端。

据乐居梳理，从2011年至2020年的10年期间，俊发在云南之外的9个城市开发、签约了13个项目。其中，已转化为销售项目的仅6个，分别位于成都、海口、贵阳3个城市。 

从销售额分布看，前些年的全国拓土，并没有改善其土储结构，带来业绩上的显著增长。因此，为了快速做大规模，近两年的俊发集团开始加码全国化，并且锚定一线城市。

2019年俊发在广州正式成立大湾区公司。并且，在2020年它两次出手，拿下了广州增城区的两个旧改项目。其中增城新塘镇新街村旧改项目，投资总金额约 30.75 亿。

来源：云南房网

另一个一线城市上海，俊发在2015年曾以旧改的形式进入，还是当时进驻上海旧改市场的首家外地房企。

前两年有传言称，“云南王”要将总部搬到上海，这一说法未经证实。不过，今年6月上海集中供地，俊发再次在当年落子的区域拿地，并且还是旧改，加仓上海的决心呼之欲出。

就最近两年的动作看，经历上一轮扩张失利的俊发，正在以加速度走出云南。但它此前的全国拓土之所以成效微弱，一个重要因素在于，旧改起家的俊发对城市更新的业务依赖较高。

旧城改造、城市更新不同于传统的项目开发，规模大，操盘能力要求高，往往需要数年才能完成一个项目。这种慢节奏，多少会拖累俊发向全国扩张的速度。

俊发以外来者的身份进入上海、广州等地，能够拿下这些大体量的旧改项目，还是很难得的。但旧改的特征，意味着通过快速复制产品实现规模化，很难实现。

来源：克而瑞

俊发的挑战还不止于此。在全国四处出击的同时，其云南大本营正面临失守的压力。

如2019年，克而瑞数据显示，俊发在云南的销售额为356.34亿元，2020年则不升反降到305.22亿元，相对于融创、万科等深耕云南的头部房企的领先优势在逐渐缩小。

03

2017年，销售额为381.3亿元的俊发集团，给自己定下了“未来三年超1000亿元”的销售目标。

2019年俊发的全口径销售额为528.4亿元，2020年为670.1亿元，三年时间销售增长了不到一倍，千亿目标宣告落空。

但有限的销售规模，并没有阻碍俊发一掷千金。如前面提到，2019年俊发曾一口气斥资92亿元在昆明拿地。

同样这一年，俊发还宣布启动“最美云南计划”，用城乡更新模式做文旅项目开发，并表示将在5年内投资500亿元。而俊发在各地的旧改，也都是需要沉淀大量资金的烧钱项目。

庞大的投资规模，无疑会放大其债务压力。

今年年初的业绩会上，俊发对外表示，2020年末各项经营指标未踩三道红线。

作为财务公开有限的非上市企业，俊发官宣未踩线背后，财务数据是否经过了“修饰”，暂且不得而知。不过旧改模式海量投资带来的资金压力，是显而易见的。

如2019年，俊发集团宣布发行1亿美元2021年到期优先票据，利率高达13%。而就在今年年初，俊发原本推出的一笔13.69亿元的ABS债券，最终终止发行。

因此也不难理解，俊发为何会推动俊发七彩服务上市。只是，就算成功登陆资本市场，它又能够在多大程度上给俊发集团进行资金解渴？

来源：看看云南

眼下的俊发，已经没有太多的选择空间。前些年扩张乏力，近两年加速拓土，却又适逢融资环境收紧的逆风期，拆分物业冲刺上市，就成了为数不多的出路之一。

去年的半年会，俊发的主题是“怎样活下去”。俊发的焦虑感，并不是矫情。毕竟在房地产行业大浪淘沙的当下，资源向头部倾斜，规模才是王道，“云南一哥”，不等于市场护身符。

隔壁“广西一哥”彰泰的发展处境，便是现成的例子。

MORE

往期精选

商务合作、转载开白联系：微信：hbdx1990xz（备注身份优先通过）未经授权请勿擅自复制、转载

---

任耀龙律师团队
为西部城事提供版权及法律服务

---

区域丨地产丨财经