负债率达163.7%！合能赴港IPO，成都第三家上市房企呼之欲出？
文丨西部菌
西部菌曾在盘点川渝房企的文章中说过，成都并不是一座盛产房地产企业的城市（详见过去五年，川渝房企谁在掉队？）。这主要是从全国性房企的数量来说的。
截至目前，成都乃至整个川内的上市房企仍只有两家，一是蓝光，二是领地（它们目前所面临的具体状况，这里暂时就不展开说了）。接下来，谁最有可能会成为第三家？
答案，很可能出乎多数人的意外。
10月31日，合能控股有限公司（以下简称“合能”）在港交所提交招股书。
招股书显示，合能控股为一家综合型房地产开发商，主要专注于住宅物业和商业物业的开发、运营及管理；公司业务主要包括物业开发及销售、商业物业投资及运营。
从IPO行动来看，似乎成都的第三家房地产企业呼之欲出了。
这里说的“似乎”，有两层意思。
第一，当然是指IPO能否成功，还充满诸多变数。
第二，合能到底能否算得上是真正的成都本土房企，貌似也要打上一个问号。
今天，西部菌就聊聊，这家“疑似”的成都房企，到底什么来头？它的IPO之路，会顺利吗？
01
暂且不论其知名度，从招股书和官网信息来看，合能确实称得上是一家比较“神秘”的房企。
官网是这样介绍的：
合能集团于1992年创建于香港，发展于全国，是一家专注地产开发、商业运营、物业服务三大领域的美好居住综合服务商。
“企业概况”并没有提及总部信息，在“发展历程”介绍中，最早的信息也只能追溯至2005年。
总之，一时让人误以为这是一家香港房企。
不过，招股书的“信息资料”中透露，其注册营业地点及中国总部位四川成都。
所以，合能确实称得上是一家成都房企。
招股书披露，1993年，深圳合能在深圳成立（与官网说法存在出入），于1994年开发了首个项目：深圳玉华花园。
此后，于2003年将总部由深圳迁至成都。
即便按照将总部搬迁至成都的时间算，合能也算得上是一家有一定历史的房企了。
但是，哪怕是在成都本土市场，合能也显得过于低调，一时间让人想不起成都还有这样一家“本土”房企。
当然，“低调”或也确实是与体量太小有关。
官网显示，今年3月，合能地产再度入榜中指控股发布的“2021中国百强房企”，排名第88位。
不过，克而瑞的数据显示，2019年合能地产操盘金额为69.8亿元，行业排名第194名，全口径销售金额则没有进入TOP200榜单；2018年流量销售金额为70.6亿元，行业排名第172名。
2020年的克而瑞销售榜、操盘榜TOP200中，西部菌都未找到合能的身影。
当然，大家都知道，“百强房企”和一般的排名可能还是有区别。比如，西部菌注意到，合能招股书中载明的“行业顾问”是北京中指信息技术研究院。
02
从土储来看，截至2021年8月31日，合能土地储备总建筑面积约为440万平方米；持有已竣工的投资物业总建筑面积19.76万平方米。
从分布来看，合能确实体现了成都“本土”房企的特点。其有32.6%，也即接近三分之一的土储位于成都。仅次于成都的西安，土储占比也达到了20.2%。
此外，长沙、重庆的土储占比分别为7.1%和6.5%。
目前，合能一共布局了西南、西北、华东、华中、华南，共五大区域。按照招股书的说法，截至2021年8月31日：
公司已在全国范围内建立一个包含63个处于不同开发阶段的住宅及商业物业项目的组合，其中绝大多数位于截至2020年12月31日止年度GDP排名前20的城市。
但不管是从销售规模，还是实际营收，合能都仍是一家典型的区域型小房企。
招股书显示，2018年、2019年、2020年以及截至2020年及2021年6月30日止6个月：
合能收益分别为约55.83亿元、40.22亿元、57.08亿元、7.53亿元及15.69亿元；
利润分别为约2.31亿元、6.84亿元、5.27亿元、5945.2万元、1.41亿元；
毛利分别为11.075亿元、12.446亿元、12.02亿元、2.179亿元及5.011亿元；
毛利率分别为19.8%、30.9%、21.1%、28.9%及31.9%。
不难看出，近几年，合能的营收和利润表现都极不稳定。
比如，毛利率从2018年的19.8%上升到2019年的30.9%，随后又大跌至2020年的21.1%。
03
现金流方面，2018年，合能经营活动所得现金净额约19.57亿元，但此后却连续转负：2019年为-15.50亿元，2020年为-11.01亿元。截至今年6月30日，现金净额为3亿元。
与此对应，合能的股权回报率也一路下探。2018年-2020年及截至2021年6月30日的股权回报率，分别为94.1%、65.3%、27.6%和14%。
此外，数据显示，2018年合能控股的流动资产净值约5.23亿元，2019年、2020年分别为13.1亿元和22亿元，2021年6月30日增至26.4亿元。
对此，合能解释，这主要是由于公司开发项目数量增加，使开发中物业、预付款项、按揭等款项增加所致。“但因我们业务扩张中努力加强土地收购活动，银行利息及其他借款增加有关的合同负债也有所增加。”
那么，在房企普遍强化债务控制的今天，合能的负债率是多少呢？
2018年，合能资本负债比率高达惊人的636.8%，2019年和2020年分别为290.8%、237.3%。
截至2021年6月30日，其资本负债比率虽然有所降低，但仍高达163.7%。
面对这样的财务状况，或也就不难理解在当前房企上市窗口并不算宽松的大背景下，合能依然要坚持启动IPO了。
在官网中，合能这样介绍自己：
作为一家长期以来坚持稳健发展的房企，一直把“高质量增长，保持良好盈利能力，保持稳定复合增长率”作为投资战略，均衡拿地提质控速，优化投资布局降低负载率风险，以健康的资金实力驱动企业安全稳定，实现规模与效益均衡增长的良性发展。
但翻开招股书来看，实际情况显然没有自己说的那么光鲜。可以说，无论是高负债率，还是营收、利润、股权回报方面的不稳定，合能都表现出了一家区域小房企的“脆弱性”。
尤其是在当前的行业背景下，像合能级别的房企，其压力确实不用多说。
公开报道显示，早在去年5月就传出合能计划赴港上市。时隔一年多，行业形势更不容乐观，合能的IPO进程也自然要加速了。但结果如何，只能拭目以待。
不管怎样，祝福合能好运。
任耀龙律师团队
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