田园综合体无法落地？系统解析土地政策，教你怎么做
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农村集体建设用地概念和内涵
根据《中华人民共和国土地管理法》，我国土地从所有权可以分为两类：一类是国有土地，另一类为集体所有土地；土地从用途上分类可以分为三类：农用地、建设用地、未利用地，其中建设用地指建造建筑物、构筑物的土地。
农村集体建设用地是指符合土地利用总体规划和土地管制分区，经有权限的政府批准的乡镇企业、农村公共设施和服务设施、农村宅基地。集体建设用地所有权归集体所有，农民享有使用权，使用期限无规定。
农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；
建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；
未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。
农村集体建设用地的分类与功能
按照用地功能不同，可将农村集体建设用地分为宅基地、经营性建设用地、公共设施和公益性建设用地三类。
宅基地:是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。包括建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物或不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。宅基地的所有权属于农村集体经济组织。
农村集体经营性建设用地:是指存量农村集体建设用地中，土地利用总体规划和城乡规划确定为工矿仓储、商服等经营性用途的存量农村集体建设土地。
乡(镇)村公益事业用地和公共设施用地:是指提供公共服务的各种公益性设施用地，如教育、医疗、交通、文化娱乐等服务，主要为村中小学、卫生站、村委办公室等。
《土地管理法》对集体土地使用的规定
根据２００４年８月２８日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉的决定》第二次修正）。
2017年5月23日《土地管理法（修正案）》（征求意见稿）对集体土地使用的规定
2017年5月23日，国土资源部在总结党中央、国务院专项部署的农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理制度改革试点成果以及多年来土地管理实践成效的基础上，对《中华人民共和国土地管理法》进行了研究修改，形成了《中华人民共和国土地管理法（修正案）》（征求意见稿）。
国家相关政策
示范带动，探索破解三农问题，实现“村庄美、产业兴、农民富、环境优”。（需要了解详细解读的朋友可以查阅昨天的推文干货 l 最全的田园综合体政策解读都在这了！）
国外常见模式
意大利托斯卡纳度假农庄：政府支持型的发展模式。托斯卡纳的农庄一般为私人庄园，主要为游客提供居住服务，辅以游泳、骑马等休闲活动服务。政府通过法律的形式对农业旅游进行顶层设计，并对农业旅游的主要载体农场进行操作层面的详细规定。
德国市民农园田园梦想下的城乡一体化发展模式。市民农园的制度建设：市民联合会。市民农庄主要位于城市近郊。多个市民农园共同拥有道路、游戏场地和协会住宅等设施。其土地有两大来源，一是镇、县政府提供的共有土地，二是居民提供的私有土地。
法国专业农庄 非政府组织主导下的农庄旅游发展模式。法国农庄交给农庄外的专业企业来做。业农庄大部分经营一种产品，突出各自产品特性。按照经营内容，农庄大体可分为畜牧农庄、谷物农庄、葡萄农庄、水果农庄、蔬菜农庄等。
形态：私人农庄+田园共建+度假旅游
共性：
点评：
国内常见模式
形态：特色农业+文旅+新田园社区
共性
点评
三、田园综合体
取得农村土地的方式
农村土地改革政策演变分析
要想打造田园综合体没有土地行不通，有土地不能合法使用也行不通。如果没有农村土地改革、集体产权制度的改革，田园综合体的土地就行不通，因此搞田园综合体除了研究市场之外还要研究政策。
农村土地改革政策大背景——农村“三块地”改革
2013年11月15日《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》明确了农村土地制度改革的方向和任务。
2014年12月2日，中央全面深化改革领导小组第七次会议审议了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》。会议指出，坚持土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损三条底线，在试点基础上有序推进。
2015年1月，中共中央办公厅和国务院办公厅联合印发了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，我国农村土地制度改革进入试点阶段。
结论：
近年来，农村土地改革致力加大盘活农村存量建设用地。一方面显化农村土地资产，强化农村宅基地的转让、抵押等权能，还权赋能，探索有限度的宅基地流转，为宅基地有偿退出提供制度安排，活跃农村土地市场；另一方面探索农村集体经营性建设用地入市试点，明确“建立城乡统一的建设用地市场”“同等入市、同权同价”的改革目标。
农村土地使用权取得方式
土地流转模式：
模式一：土地出租
农民将其承包土地经营权出租给大户、业主或企业法人等承租方，出租的期限和租金支付方式由双方自行约定，承租方获得一定期限的土地经营权，出租方按年度以实物或货币的形式获得土地经营权租金。其中，有大户承租型、公司租赁型、反租倒包型等。
租赁方式：国有土地租赁、土地使用权出租
性质：国有土地有偿使用的方式
依据：《土地管理法实施条例》
模式二：土地入股
土地入股，是指土地权利人将土地使用权和投资者的投资共同组成一个公司或经济实体。初级农业生产合作社处理社员私有土地的办法。对社员入社的土地，根据其常年产量评定为若干股，作为交纳股份基金和取得土地分红的依据。
社会背景：十七届三中全会提出
解释意义：处理社员私有土地的办法
操作方法：入股(股份合作)合同
第二：农村集体经营性建设用地入市
农村集体经营性建设用地：是指存量农村集体建设用地中，土地利用总体规划和城乡规划确定为工矿仓储、商服等经营性用途的存量农村集体建设土地。
第三、农民宅基地利用
宅基地的取得目前仅在33个试点区有制度安排，不同试点区给出不同的试点方案。
四、田园综合体
城乡规划用地管理
《城乡规划法》关于农村建设用地的内容
《城乡规划法》关于农村建设用地的内容主要体现在村规划的编制与管理上。
《乡村建设规划许可实施意见》关于农村建设用地相关管理内容
成都多利农庄小镇概况
以有机健康生活为诉求，集农业生产、旅游生态、田园生活为一体的复合式理想小镇。
多利农庄规划——按照“特色镇+原住民社区+林盘旅游综合体”的空间布局。
成都多利农庄通过什么模式、哪些业态、什么路径落地？
剖析多利农庄的企业资源
上海多利农业发展有限公司通过12年的积累发展，已成为全国都市现代农业标杆企业，在全国不同维度带建立9大区域基地近5万亩，累计为上千家企业和50万个家庭提供绿色有机服务。
怎么样盘活土地的价值？
利用农村集体经营性建设用地“入市改革”、二级土地市场改革两个国家级试点政策，探索实践农村集体经营性建设用地开发“项目合法、用地合法、规划合法、程序合法、物业合法”的落地路径。
全村集体建设用地436亩，规划新型社区94亩，自留产业发展用地12亩，可入市集体经营性建设用地330亩。
多利农庄通过政府公开挂牌出让方式，已依法取得白云村128.3亩的农村集体经营性建设用地的使用权，用于乡村酒店和家庭农庄的建设。
农用地：采取双700标准将经营权流转给多利公司，确保耕地的种植属不变地力水平不下降，解决农用地由谁种的问题。
集体建设用地：采取多利公司垫资、宅基地有偿腾退、建设用地入市方式，筹集农村房屋拆旧建新、环境改善等资金，解决农村建设钱从哪里来的问题。
如何产业导入？
什么开发主体合作模式？
村企互动发展
探索“企业+集体+农户”合作模式，参与土地整理的农户利用确权后的宅基地及建设用地入股成立村集体资产管理公司，作为土地整治安置房建设、安置、集体经营性建设用地入市的主体，农民参与率高达98%。
多利公司支持红光镇白云村建立成都利云土地股份合作社，参与多利园区的生产与建设。
合作社探索农村土地承包经营权“三权分置”改革：坚持土地集体所有；保留长期稳定农户的土地承包权；将农户入股的土地经营权打捆流转给企业。
农民哪些增收渠道？
建立农民持续增收机制
多利公司支持红光镇白云村建立成都利云土地股份合作社，参与多利园区的生产与建设;
预留12亩集体经营性建设用地用于集体建设用地入股；
多利农庄破解“三农”三板斧
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10、创新设计 l 反从为主，提升区域形象的旅游厕所是如何实现品质化的？
绿维文旅创新研究规划院以“创新”为核心理念，秉承“全链条创新，立体化服务”为宗旨，以“产品创新、技术创新、业态创新、金融创新、模式创新、体制创新”6大创新研究为基础，集“创新型项目承揽、创新要素孵化、创新全产业链条整合” 为一体的创新服务平台，做旅游全链条创新的实践者。
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