房产观澜 ▏中量型城市，需求面积段回归正态中轴线

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导读

400-600万方规模城市户型面积需求随着整体房价的拉升呈下降趋势，其中，强三线最早开始，三年前套均面积即见收缩；

多数城市“回头日”出现在2020年，湖州、淮安、镇江、盐城为典型代表；

北方三四线未见端倪。

突如其来的疫情改变社会发展进程和经济发展方向的同时，对人们的消费习惯、消费意识、消费理念都有了颠覆性的影响。

人们对防护、健康、安全等方面意识大大提升，追求健康向上的生活方式。除了健康环保，消费者会更关注品质和体验，购买行为也更加理性，比起快时尚，更喜欢经久耐用品。

2020年管控结束后，3、4月份房地产成交量大范围的回涨也印证了住房这类“耐用消费品”在当前环境下更能给人以“安全感”。

与此同时，随着消费回归理性以及对价值的追求，大多数城市房地产成交热度集中在“豪宅”、“改善”类别中。不乏有上海、深圳这样的一线城市需求开始高端化，4、5月上海静安府和滨江凯旋门130-150㎡改善户型均有不错成交；杭州、南京等二线城市虽然主力需求还是90户型，但100+产品也有比较明显的占位提升。

但是，在一二线城市改善抬头趋势的引领下，量位在400-800万方的中量型城市套均需求面积正出现“反潮流”的下降。

表：中量位城市商品住宅年成交套均面积（㎡）走势

分析近一年成交量400-800万方的15个城市商品住宅的套均面积不难发现，超过90%的城市于2020年成交套均面积下降，且多数经历先放大再收缩的态势；未有明显下降的城市主要还是出现在大连、西宁、福州等二线城市，房价在二线城市的持稳是需求结构固化的主要稳定剂；而三四线城市是结构转向的主力军，但也存在以下几点分化特征：

强三线三年前即见收缩


01

强三线城市在2018年之前套均成交面积就达到了峰值，其中无锡、肇庆2016年以来就开始连年收缩，120-144㎡在2017年跃升至主力面积，2020年主力成交面积回调至100-120㎡；

常州、中山套均成交面积也是在2018年见顶，到2020年分别有5%和9%的降幅；究其原因还是住房单价快速上涨，总价承受力边际受阻造成的；

近五年无锡的新房住宅均价从8900元/㎡涨到20000元/㎡，部分教育驱动的锡东等新城区域更是超越突破25000元/㎡的均价天花板，此现象影响至需求端，迫使开发商进行“供给侧”改革，在控总价的前提下，缩小套型面积，以求兑现稳定的流速。

多数“回头日”出现在2020年


02

2020年是特殊时期，对于普通三四线城市来说，疫情发生之前即已有了市场转冷的预期。

2018、2019年的土地集中成交以及新房量价爆发式的提升使得此类城市遭遇 “透支”、“见顶”的风险，加上疫情对三四线城市购买力的冲击最为严重，导致回暖的步伐被拉长，也使得以改善主力的传统受到了挑战，湖州、淮安、镇江、盐城等长三角城市表现明显，虽然2020年仍是这几个城市的成交大年，但进入第四季度套均面积出现明显下探；

其中，淮安12月份90-110㎡户型成交年内首次超过130-150㎡成交；盐城以100㎡户型为主力的项目金樾府四季度开盘热销720套住宅；由此可见，这类城市的套均成交面积均正逐步向2018年时期的正态中轴值驱拢。

北方三四线未见端倪


03

烟台、淄博两山东城市量位充足，当前套均需求面积分别在114、127平米，未见明显的收缩态势；

观察两城市房价，烟台近两年房价基本维稳在11000元/㎡上下，2020年中随大势回暖曾提升到12000元/㎡后但不久便回落；淄博的房价同样长时间维持在9000元/㎡左右的水平，整体购买力并未受到单价大幅拉升的限制，所以主力成交的套型面积维持的较好。

纵观以上分析，年成交量500万方左右的中型量位三四线城市城市多呈现成交面积段下探的趋势，经济越强的城市随着房价的拉升越早出现面积收缩状。

目前苏南、浙东等强三线需求面积段已经稳步在2018年前后的中轴线水平；苏北、浙西北等中等经济的城市处于快收缩阶段，进入房企还需及时调整产品线，随后或将轮动至山东、河北等北方同量位城市。

END

精准投资部

作者：刘烨

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